Испанский рынок недвижимости: события и прогнозы

Испанский рынок недвижимости: события и прогнозы

В течение десяти лет испанская экономика опиралась на сектор недвижимости, что привело к переоценке активов и росту цен на квартиры на 177% с 1995 года. "Кирпичная лихорадка" стала ключевым фактором, определяющим структуру национального роста.

Большая часть недавнего подъема испанской экономики объясняется бумом в строительстве – низкопроизводительном секторе, который не вписывается в модель технологий, инноваций и конкурентоспособности, установленную правительствами стран Европейского союза (ЕС) в Лиссабонской повестке дня.

Содержание статьи:

Если анализировать историческое развитие этого процесса, то следует вернуться к 1992 году, когда лопнул пузырь на рынке недвижимости, надутый во второй половине 1980-х годов. В последующие три года цены на жилье упали на 15%, тем самым закрыв последний критический цикл национальной экономики.

Тот факт, что производительность испанской экономики с тех пор выросла меньше, чем в среднем по Европе, является параллельным явлением с высокими темпами роста строительства, динамизм которого не имеет аналогов в большинстве соседних стран.

Экономия в этом секторе, в основном из-за нестабильности рынков, была в ущерб другим инвестициям.

В основном в результате давления со стороны покупателей жилья и низкой доходности фондовых рынков, цены начали расти в 1996 году, и это продолжается уже десять лет.

Несмотря на то, что в конце 2005 года данные Министерства жилищного строительства подтвердили замедление темпов увеличения, составившее 12,8%, годовой рост средней цены на новое жилье превышает этот показатель во многих испанских регионах.

Какие события повлияли на рынок недвижимости в Испании?

В семь раз больше, чем зарплата

Совокупный рост цен на жилье в Испании с 1997 по 2005 год составил впечатляющие 177%, что в семь раз превышает рост заработной платы.

Детерминанты этой инфляции недвижимости со стороны спроса хорошо известны: сохранение низких процентных ставок, длительные сроки ипотеки, интенсивное участие кредитных учреждений, изменение структуры домохозяйств (из-за иммиграции и сокращения размера семейной ячейки), покупки иностранцев и, прежде всего, давление на рынок со стороны инвесторов.

В отсутствие других, более выгодных альтернатив, значительная часть сбережений была направлена на покупку жилья в рамках всеобщего поощрения спекулятивного поведения. Превращение "кирпича" в предпочтительный инвестиционный продукт означает, что решения, руководствующиеся исключительно приростом капитала, который можно получить от актива, задают темп развития сектора.

Что касается предложения, то в течение последних пяти лет количество возводящегося жилья превышало 700 000 в год. Строительство изменило морфологию крупных городов и привело к беспрецедентному росту в малых и средних.

В результате новое предложение значительно опережает спрос на первичное жилье. Хотя создание новых домохозяйств и мобильность рабочей силы частично объясняют эту тенденцию, по оценкам, половина объема недвижимости предназначена для вторых домов и инвестиций. Сложность доступа к жилью для широких социальных слоев сосуществует с высокой задолженностью семей, покупающих его.

Не стоит забывать и о другом факторе: стоимость земли составляет 24% от конечной стоимости недвижимости. Рост цен на землю напрямую связан с финансированием местных казначейств, поскольку советы используют этот общественный актив для получения наличных денег, оказывая еще большее давление на перегретый испанский рынок недвижимости.

Испанский рынок недвижимости: события и прогнозы

Молодые люди были вытеснены с рынка

При анализе рынков недвижимости многих стран за последнее десятилетие, выявляются доказательства того, что покупка жилья в инвестиционных целях стала решающей переменной в росте цен.

Так, если по данным переписи 2001 года, 32% жилого фонда предназначалось для вторых домов (заселенных или пустующих), то по данным Министерства жилищного строительства, в настоящее время этот показатель составляет около 35%. Эта инвестиционная цель способствовала вытеснению молодых людей с рынка недвижимости благодаря ценовому фактору. Это явление также имело место в таких странах, как Франция, Великобритания и США.

Объяснение простое: если покупатели в основном инвесторы, то цены находятся на запредельном уровне для возрастной группы до 35 лет. Проблема усугубляется высоким уровнем временной занятости, что порождает низкую заработную плату и нестабильность рабочих мест. Столкнувшись с этим, финансовые учреждения решили продлить сроки ипотечного кредитования, что еще больше повысило цены в результате снижения доходов, необходимых для приобретения квартиры в относительном выражении. Пока что эта уловка работает, но эксперты опасаются, что рост безработицы может привести к всплеску задолженности по ипотеке.

Чтобы избежать проблем, банки диверсифицируют свой бизнес. Но у сберегательных финансовых организаций будет больше проблем, потому что они начали свою агрессивную политику в секторе, когда он начинает проявлять признаки легкого истощения. Ипотечная нагрузка на домохозяйства вдвое превышает показатели 2001 года, и Банк Испании предупреждает о высокой задолженности домохозяйств.

Лопнувший «пузырь» и экономический рост

Пузырь на рынке недвижимости начал проявляться в чрезмерном росте цен на жилье, значительно превышающем ИПЦ (индекс потребительских цен) и рост зарплат. Почему? Из-за отсутствия пригодной для строительства земли по хорошей цене, налоговых льгот, предоставляемых при покупке дома, увеличения численности населения за счет иммиграции, избытка кредитов и переквалификации земли, очень многое идет рука об руку с чистой и простой спекуляцией.

Например, цены на жилье в Мадриде в период с 1996 по 2003 год выросли на 176%, о чем сообщили несколько газет. В октябре того же года Европейская комиссия подтвердила существование такой ситуации, предупредив, что номинальная цена удвоилась всего за один год. В ноябре Европейский центральный банк предупредил о нисходящей коррекции цен и экономических последствиях. В июне 2004 года Банк Испании предупредил о завышении цен на жилье на 24 – 35%.

В период с 2005 по 2007 год Euribor, базовый индекс для определения цены переменных ипотечных кредитов, начал расти, пока летом 2007 года не достиг 4%. С этого момента испанское правительство, СМИ и общество готовились к надвигающемуся кризису, как из-за внутренней ситуации, так и из-за последствий кризиса субстандартной ипотеки в США. «Пузырь недвижимости» – распространенное явление.

В течение 2008 и 2009 годов резко упали как цены на жилье, так и количество сделок купли-продажи. В результате и девелоперы, и строительные компании столкнулись с проблемами, связанными с движением денежных средств и рентабельностью, и прибегли к ликвидации и увольнениям, что усугубило экономическую ситуацию в стране. Такая ситуация сохранялась до 2015 года, когда вновь появились признаки улучшения.

Основными последствиями ситуации 2008 года стали дестабилизация рынка жилья в связи с падением спроса и резким снижением цен, банкротство некоторых банков и сберегательных касс, вливание большого объема государственной помощи для их спасения и создание новой правовой базы.

Регулирующие органы разработали множество нормативных актов, чтобы по возможности избежать повторения «пузыря» на рынке недвижимости, что в итоге вылилось в известную реформу Закона об ипотеке. Ключи к тому, чтобы избежать нового взрыва, включают в себя большую прозрачность, больше информации для потребителей, независимые оценки и изменение менталитета, который отдает предпочтение покупке домов, когда семьи действительно могут себе это позволить.

Влияние COVID-19 на инвестиции в коммерческую недвижимость в Испании

Пандемия изменила инвестиционный ландшафт коммерческой недвижимости и разделила различные типы активов по степени воздействия, вызванного ограничениями мобильности, введенными для борьбы с кризисом здравоохранения. В число предпочитаемых активов входят жилые объекты, логистические центры и центры обработки данных, а также большая часть сектора розничной торговли. Среди наиболее пострадавших активов – офисные и гостиничные активы, чье положение ухудшилось из-за роста удаленной работы и спада международного туризма.

До прихода пандемии инвестиции в офисы и гостиничные активы были, безусловно, самыми важными в секторе коммерческой недвижимости Испании: на них приходилось почти 50% от общего объема. Сегмент коммерческого жилья (или многоквартирного, который включает в себя арендное жилье, а также общежития для студентов и пожилых людей), розничная торговля и, прежде всего, логистика, были на втором плане.

Наступление COVID-19 перевернуло с ног на голову инвестиции в недвижимость и привело к их падению на 24% до примерно 9,5 млрд. евро. В целом, некоторые розничные активы, логистический сектор и жилье пострадали меньше или даже оказались в выигрыше. Первым помогла роль супермаркетов как поставщиков основных товаров для населения, вторым – бум онлайн-торговли, а третьим – сочетание более разнородных факторов. Интерес к студенческим общежитиям снизился в связи с расширением онлайн-занятий, а дома для престарелых непосредственно пострадали от последствий кризиса здравоохранения. Аренда жилья получила новый импульс благодаря инициативам "строить в аренду", и очевидно, что тенденция к росту домов для престарелых будет сохраняться, учитывая демографические основы страны.

На другом конце спектра находятся те объекты, которые до этого момента были «звездами» испанского рынка:

  • привлекательность офисов резко упала из-за развития удаленной работы;
  • коммерческие помещения (исторически один из самых важных сегментов в розничном секторе) серьезно пострадали из-за ограничений на часы работы, вместимость и т.д.;
  • отели и гостиницы пострадали от последствий падения спроса.

В результате в 2020 году основным инвестиционным активом стали жилые объекты (28% от общего объема инвестиций в недвижимость), за ними следуют розничная торговля (около 25% от общего объема) и логистика (почти 15%). В отличие от этого, вложения в офисы и гостиницы оставались ниже 20% от общего объема.

Испанский рынок недвижимости: события и прогнозы

Какие события ожидаются в 2022 году, и как они могут повлиять на рынок недвижимости в Испании?

Многие эксперты рынка недвижимости отмечают, что цены на жилье в этом году почти не падают. В результате их корректировка будет отложена до следующего года. Это показало, что устойчивость рынка жилья намного превзошла ожидания.

Прогнозы в начале пандемии были очень неутешительными, негативные данные достигали двузначных цифр. Однако, проанализировав динамику последних нескольких месяцев, можно предположить, что цены на жилье стабилизируются, что очень обнадеживает. Это позволит сохранить стабильный доход некоторых домохозяйств в течение большей части года. Не стоит забывать, что затраты на финансирование остались на низком уровне по сравнению с другими годами.

Стабильные цены на жилье в 2021 году

Цены на жилье в 2021 году останутся стабильными, снизившись всего на 1% до конца года. Это также отсрочит их падение до 2022 года, когда ожидается снижение до 5%.

Снижение в 2021 году было зафиксировано в основном в престижных районах крупных городов, где переоценка составляет более 10%. Что касается арендной платы, то в первом квартале 2021 года она резко уменьшилась на 10% – 15%. Наконец, цены на землю должны начать стабилизироваться после падения на 10% в 2020 году.

Как и ожидали специалисты, снижение цен на жилье перенеслось, и в меньшей степени это произойдет в 2021 году. Все это приведет нас к 2022 году с девальвацией от 5% до 7%. Такая ситуация не окажет существенного влияния на новое строительство и вторичное жилье с лучшим расположением, ведущее себя более стабильно.

В течение 2021 года активность в сфере недвижимости восстанавливалась, достигнув роста на 10%, во многом благодаря возвращению иностранцев. Кроме того, к концу года ожидается закрытие с ростом активности в сфере недвижимости на 10%. Однако нам придется набраться терпения и подождать до 2022 года, пока количество транзакций не вернется на уровень, который был до пандемии.

2022 год и падение цен на жилье

По оценкам, жилье переоценено на 6%, а корректировка стоимости произойдет в 2022 году. Согласно данным Национального института статистики, цены в основном выдержали натиск, которому они подверглись в 2020 году, зарегистрировав рост на 1,5%. Еще более удивительно то, что, несмотря на резкое сокращение ВВП (-10,8% в 2020 году), они смогли удержаться на высоком уровне.

Кроме того, цены на жилье поддерживаются снижением стоимости финансирования. Более половины ипотечных кредитов – с фиксированной ставкой, стоимость их снижена в среднем на 30 б.п. в течение 2020 года. Еще одним важным фактором являются ERTEs, которые смягчили воздействие пандемии на работников. Вследствие такого несопоставимого поведения, разрыв между ценами на жилье и доходами испанских домохозяйств увеличился.

Продление ERTEs позволило отложить обвал цен на жилье до 2022 года, оставив небольшую корректировку в размере около 1% в 2021 году, что намного ниже, чем оценивалось в начале пандемии.

Если вы ищете агентство недвижимости в Испании, которое могло бы профессионально проконсультировать вас о рынке недвижимости и прогнозах на будущее, не стесняйтесь обращаться к нам.

Испанский рынок недвижимости: события и прогнозы

Поделитесь
Подписаться на рассылку
Подписаться