Durante una década, la economía española se ha basado en el sector inmobiliario, lo que ha provocado una revalorización de activos y un aumento de los precios de los apartamentos del 177% desde 1995. La fiebre del ladrillo se ha convertido en un determinante clave de la estructura del crecimiento nacional.
Gran parte de la recuperación reciente de la economía española se ha atribuido a un boom de la construcción, un sector de baja productividad que no se ajusta al modelo de tecnología, innovación y competitividad marcado por los gobiernos de la Unión Europea (UE) en la Agenda de Lisboa.
El contenido del artículo:
- ¿Qué hechos han influido en el mercado inmobiliario en España?
- ¿Qué eventos se esperan en 2022 y cómo pueden afectar al mercado inmobiliario en España?
Si analizamos el desarrollo histórico de este proceso, entonces deberíamos remontarnos a 1992, cuando estalló la burbuja del mercado inmobiliario, inflada en la segunda mitad de los años ochenta. Durante los siguientes tres años, los precios de la vivienda cayeron un 15%, cerrando así el último ciclo crítico de la economía nacional.
El hecho de que la productividad de la economía española haya crecido desde entonces por debajo de la media europea es un fenómeno paralelo con un elevado crecimiento de la construcción, cuyo dinamismo no tiene parangón en la mayoría de los países vecinos.
Los ahorros en este sector, principalmente debido a la volatilidad del mercado, se han realizado a expensas de otras inversiones.
Principalmente como resultado de la presión de los compradores de vivienda y los bajos rendimientos en los mercados de valores, los precios comenzaron a subir en 1996, y esto ha estado sucediendo durante una década.
A pesar de que a finales de 2005 los datos del Ministerio de Vivienda confirmaban una ralentización del ritmo de crecimiento del 12,8%, el incremento anual del precio medio de la vivienda nueva supera al de muchas regiones españolas.
¿Qué hechos han influido en el mercado inmobiliario en España?
Siete veces el salario
El aumento acumulado de los precios de la vivienda en España de 1997 a 2005 fue un impresionante 177%, siete veces el aumento de los salarios.
Los determinantes de esta inflación inmobiliaria por el lado de la demanda son bien conocidos: tasas de interés bajas persistentes, plazos hipotecarios prolongados, participación intensiva de las instituciones de crédito, cambios en la estructura del hogar (debido a la inmigración y la reducción del tamaño de las células familiares), compras de extranjeros y, sobre todo, presión sobre el mercado por parte de los inversores.
En ausencia de otras alternativas más lucrativas, gran parte de los ahorros se destinaron a la compra de viviendas como parte del estímulo general del comportamiento especulativo. Hacer del ladrillo un producto de inversión preferido significa que las decisiones impulsadas únicamente por las ganancias de capital que se obtienen de un activo marcan el ritmo del sector.
Por el lado de la oferta, en los últimos cinco años, el número de viviendas en construcción ha superado las 700.000 por año. La construcción cambió la morfología de las grandes ciudades y provocó un crecimiento sin precedentes en las pequeñas y medianas.
Como resultado, la nueva oferta supera significativamente la demanda de vivienda primaria. Si bien los nuevos hogares y la movilidad laboral explican en parte esta tendencia, se estima que la mitad de los inmuebles se dedica a segundas residencias e inversiones. La dificultad de acceso a la vivienda para amplios estratos sociales convive con el alto endeudamiento de las familias que la compran.
No te olvides de otro factor: el costo del terreno es el 24% del valor final de la propiedad. La subida de los precios del suelo está directamente relacionada con la financiación de las tesorerías locales, ya que los ayuntamientos utilizan este bien público para recaudar efectivo, lo que ejerce aún más presión sobre el recalentado mercado inmobiliario español.
Los jóvenes fueron expulsados del mercado
Al analizar los mercados inmobiliarios de muchos países durante la última década, se evidencia que la compra de vivienda con fines de inversión se ha convertido en una variable decisiva en los incrementos de precios.
Entonces, si según el censo de 2001, el 32% del parque de viviendas estaba destinado a segundas viviendas (ocupadas o vacías), entonces, según el Ministerio de Vivienda, esta cifra es actualmente de alrededor del 35%. Este objetivo de inversión ha ayudado a sacar a los jóvenes del mercado inmobiliario debido al factor precio. Este fenómeno también se ha producido en países como Francia, Reino Unido y Estados Unidos.
La explicación es simple: si los compradores son principalmente inversores, los precios se encuentran en un nivel exorbitante para el grupo de edad menor de 35 años. El problema se ve agravado por el alto nivel de empleo temporal, que conduce a bajos salarios e inseguridad laboral. Ante esto, las entidades financieras decidieron extender los plazos de los préstamos hipotecarios, lo que incrementó aún más los precios como consecuencia de los menores ingresos requeridos para adquirir un departamento en términos relativos. Hasta ahora, este truco ha funcionado, pero los expertos temen que el aumento del desempleo pueda provocar un aumento de los atrasos hipotecarios.
Para evitar problemas, los bancos están diversificando sus negocios. Pero las cajas de ahorros tendrán más problemas porque iniciaron sus políticas agresivas en el sector cuando comienza a dar señales de leve agotamiento. La carga hipotecaria de los hogares es el doble que en 2001, y el Banco de España advierte sobre el elevado endeudamiento de los hogares.
Burbuja explosiva y crecimiento económico
La burbuja inmobiliaria comenzó a manifestarse en una subida excesiva de los precios de la vivienda, muy por encima del IPC (índice de precios al consumidor) y en alza de los salarios. ¿Por qué? Con la falta de terrenos edificables de buen valor, las exenciones de impuestos para la compra de viviendas, el crecimiento de la población a través de la inmigración, el exceso de crédito y la recalificación de la tierra, muchas cosas van de la mano con la pura y simple especulación.
Por ejemplo, los precios de la vivienda en Madrid subieron un 176% entre 1996 y 2003, según informan varios periódicos. En octubre del mismo año, la Comisión Europea confirmó la existencia de tal situación, advirtiendo que el precio nominal se había duplicado en tan solo un año. En noviembre, el Banco Central Europeo advirtió sobre una corrección de precios a la baja y un impacto económico. En junio de 2004, el Banco de España advirtió de un aumento del 24-35% en el precio de la vivienda.
Entre 2005 y 2007, el Euribor, el índice subyacente de fijación de precios de las hipotecas variables, comenzó a subir hasta alcanzar el 4% en el verano de 2007. A partir de ese momento, el gobierno, los medios de comunicación y la sociedad españoles se prepararon para la inminente crisis, tanto por la situación interna como por las consecuencias de la crisis de las hipotecas subprime en Estados Unidos. La “burbuja inmobiliaria” es común.
Durante 2008 y 2009, tanto los precios de la vivienda como el número de ventas y compras cayeron drásticamente. Como resultado, tanto los promotores como las constructoras enfrentaron problemas de flujo de caja y rentabilidad y recurrieron a liquidaciones y despidos, lo que agravó la situación económica del país. Esta situación continuó hasta 2015, cuando volvieron a aparecer signos de mejora.
Las principales consecuencias de la situación de 2008 fueron la desestabilización del mercado de la vivienda por una caída de la demanda y una fuerte caída de los precios, la quiebra de algunos bancos y cajas de ahorros, la infusión de una gran cantidad de ayudas estatales para salvarlos, y la creación de un nuevo marco legal.
Los reguladores han desarrollado una variedad de regulaciones para evitar, si es posible, una repetición de la burbuja inmobiliaria, que finalmente resultó en la conocida reforma de la Ley Hipotecaria. Las claves para evitar otra explosión incluyen más transparencia, más información al consumidor, evaluaciones independientes y un cambio en la mentalidad que favorece la compra de viviendas cuando las familias realmente pueden pagarlas.
Impacto del COVID-19 en la inversión inmobiliaria comercial en España
La pandemia ha remodelado el panorama de inversiones inmobiliarias comerciales y ha categorizado diferentes tipos de activos según la gravedad del impacto causado por las restricciones de movilidad impuestas para abordar la crisis de salud. Los activos preferidos incluyen propiedades residenciales, centros de datos y logística, y gran parte del sector minorista. Entre los activos más afectados se encuentran los activos de oficinas y hostelería, que se han deteriorado debido al aumento del teletrabajo y la desaceleración del turismo internacional.
Antes de la pandemia, las inversiones en oficinas y activos hoteleros eran, con diferencia, las más importantes del sector inmobiliario comercial en España, representando casi el 50% del total. El segmento de vivienda comercial (o plurifamiliar, que incluye viviendas de alquiler, así como dormitorios para estudiantes y mayores), retail y, sobre todo, logística, quedaron en un segundo plano.
La aparición de COVID-19 ha dado un vuelco a las inversiones inmobiliarias, reduciéndolas un 24% a unos 9.500 millones de euros. En general, algunos activos minoristas, la logística y la vivienda han sufrido menos o incluso se han beneficiado. A los primeros contribuyó el papel de los supermercados como proveedores de bienes básicos al público, a los segundos el boom online y al tercero una combinación de factores más heterogéneos. El interés en las residencias estudiantiles ha disminuido con la expansión de las clases en línea, y los hogares de ancianos se han visto muy afectados por la crisis de salud. Los alquileres han ganado un nuevo impulso con las iniciativas de 'construcción para alquilar', y está claro que la tendencia al alza en los hogares de ancianos continuará dada la demografía del país.
En el otro extremo del espectro se encuentran aquellas propiedades que hasta este momento eran las "estrellas" del mercado español:
- el atractivo de las oficinas se ha reducido drásticamente debido al desarrollo del trabajo a distancia;
- los locales comerciales (históricamente uno de los segmentos más importantes del sector minorista) se han visto gravemente afectados por restricciones en los horarios de apertura, capacidad, etc.;
- los hoteles y posadas se han visto afectados por la caída de la demanda.
Como resultado, las propiedades residenciales se convirtieron en el principal activo de inversión en 2020 (28% del total de inversiones inmobiliarias), seguidas del comercio minorista (alrededor del 25% del total) y la logística (casi el 15%). Por el contrario, la inversión en oficinas y hoteles se mantuvo por debajo del 20% del total.
¿Qué eventos se esperan en 2022 y cómo pueden afectar al mercado inmobiliario en España?
Muchos expertos del mercado inmobiliario señalan que los precios de la vivienda apenas han bajado este año. Como resultado, su ajuste se pospondrá hasta el próximo año. Esto mostró que la resistencia del mercado de la vivienda ha superado con creces las expectativas.
Los pronósticos al comienzo de la pandemia fueron muy decepcionantes, con datos negativos que alcanzaron los dos dígitos. Sin embargo, después de analizar la dinámica de los últimos meses, se puede suponer que los precios de la vivienda se estabilizarán, lo que es muy alentador. Esto mantendrá estables los ingresos de algunos hogares durante la mayor parte del año. No olvide que los costes de financiación se han mantenido bajos en comparación con otros años.
Precios de viviendas estables en 2021
Los precios de la vivienda se mantendrán estables en 2021, cayendo solo un 1% a finales de año. Esto también retrasará su declive hasta 2022, cuando se espera un descenso al 5%.
El descenso en 2021 se registró principalmente en las zonas de prestigio de las grandes ciudades, donde la revalorización es superior al 10%. En cuanto al alquiler, en el primer trimestre de 2021 se redujo drásticamente entre un 10% y un 15%. Por último, los precios del suelo deberían empezar a estabilizarse tras caer un 10% en 2020.
Como esperaban los expertos, la caída de los precios de la vivienda se ha pospuesto, y en menor medida esto ocurrirá en 2021. Todo esto nos conducirá al 2022 con una devaluación del 5% al 7%. Esta situación no tendrá un impacto significativo en las viviendas de obra nueva y reventa con mejor ubicación, comportándose de manera más consistente.
Durante 2021, la actividad inmobiliaria se recuperó, alcanzando un crecimiento del 10%, gracias en gran parte al regreso de los extranjeros. Además, se prevé cerrar a finales de año con un incremento del 10% en la actividad inmobiliaria. Sin embargo, tendremos que ser pacientes y esperar hasta 2022 hasta que el número de transacciones vuelva al nivel que tenía antes de la pandemia.
2022 y la caída de los precios de la vivienda
Se estima que la vivienda está sobrevalorada en un 6% y se llevará a cabo un ajuste de precios en 2022. Los precios han resistido en gran medida la embestida que enfrentaron en 2020, según el Instituto Nacional de Estadísticas, registrando un aumento del 1,5%. Aún más sorprendente es que, a pesar de una fuerte caída del PIB (-10,8% en 2020), pudieron mantenerse altos.
Además, los precios de la vivienda se ven respaldados por la disminución de los costos de financiamiento. Más de la mitad de los préstamos hipotecarios son a tasa fija, su costo se ha reducido en una media de 30 pb. durante 2020. Otro factor importante son los ERTE, que han mitigado el impacto de la pandemia en los trabajadores. Como resultado de este comportamiento dispar, se ha ampliado la brecha entre los precios de la vivienda y las rentas de los hogares españoles.
La extensión de los ERTE permitió retrasar el colapso del precio de la vivienda hasta 2022, dejando un ligero ajuste de alrededor del 1% en 2021, muy inferior a lo estimado al inicio de la pandemia.
Si está buscando una agencia inmobiliaria en España que pueda asesorarle profesionalmente sobre el mercado inmobiliario y las previsiones de futuro, no dude en ponerse en contacto con nosotros.
