Жилье в Испании восстановило свой статус активной альтернативы для инвесторов. В последние годы, когда процентные ставки на рекордно низком уровне перешли на традиционные продукты, такие как банковские депозиты или государственный долг, многие вкладчики решили купить квартиру для аренды и перепродажи.
Содержание:
- Рентабельность инвестиций в недвижимость в Испании
- Рентабельность аренды недвижимости в Испании
- Выбор недвижимости для сдачи в аренду
- Тип аренды
- Практический пример расчета рентабельности
- Что делать, если дом покупается в ипотеку?
- Факторы, которые следует учитывать при расчете ROI недвижимости в Испании
- Цифры, которые нужно знать, чтобы рассчитать рентабельность инвестиций (ROI) в недвижимость в Испании
- Самые прибыльные сообщества Испании для инвестиций в жилье
- Помощь наших специалистов
Рентабельность инвестиций в недвижимость в Испании
По данным портала Idealista.com, валовая доходность инвестиций в жилье в конце первого квартала составила 7,2 % в среднем по Испании, по сравнению с 7,6 % годом ранее, при этом Лерида и Мурсия являются столицами с наибольшей доходностью. Самые низкие цифры, напротив, в Сан-Себастьяне (3,6 %), Барселоне (4,4 %), Ла-Корунье (4,5 %), Пальме (4,5 %) и Мадриде (4,7 %).
Прежде, чем покупать дом, рассчитывая на прибыль за счет аренды, необходимо учитывать различные факторы, которые могут повлиять на получение результата.
Рентабельность аренды недвижимости в Испании
Перед поиском потенциальной недвижимости для аренды нужно провести некоторое исследование спроса на аренду в выбранном районе. При краткосрочной аренде необходимо знать приблизительное количество туристов, прибывающих в район.
Для долгосрочной аренды целесообразно исследовать местный спрос, оценив рынок труда: чем он динамичнее, тем больше потенциальных арендаторов.
Выбор недвижимости для сдачи в аренду
На рентабельность недвижимости, приобретенной для сдачи в аренду, будут влиять следующие факторы:
- Размер. Зависит от различных демографических групп арендаторов. Если, планируется семейная аренда, понадобится как минимум три спальни.
- Возраст. Старые дома в Испании могут иметь проблемы с содержанием и нуждаться в ремонте, что стоит больших денег.
- Внешнее пространство. Терраса или внутренний дворик рядом с домом добавят привлекательности, но такое жилье с внешними пространствами стоит дороже и может не генерировать большой ROI.
Тип аренды
Инвестиции в недвижимость в Испании обычно имеют два варианта покупки в аренду: долгосрочную, то есть на срок не менее одного года, и краткосрочную, то есть аренду для отдыха.
Рентабельность долгосрочной и краткосрочной аренды недвижимости
При долгосрочной аренде расходы на уборку и ремонт значительно сокращаются, а коммунальные платежи оплачиваются арендатором, что является экономическим преимуществом по сравнению с туристической арендой.
Поэтому в зависимости от города и района, где находится квартира, чтобы туристическая аренда была такой же или более прибыльной, чем жилая, недвижимость должна быть заселена от 50 до 60 % дней в месяце с учетом среднего оборота этих домов.
Долгосрочная аренда является более прибыльной, поскольку она не покрывает расходы по управлению домом или платежи, связанные с постоянным уходом за жильем. Кроме того, обычно арендатор несет расходы, связанные с потреблением и расходными материалами. Как правило, расходы на управление арендной платой также отсутствуют.
Зачем рассчитывать рентабельность?
Рентабельность представляет собой экономический показатель, который фиксирует эффективность используемых ресурсов (финансов). Рентабельность рассчитывается для того, чтобы спрогнозировать прибыль или предсказать доходность инвестиций.
Практический пример расчета рентабельности
Для расчета рентабельности необходимо сложить сумму жилья, расходы и налоги на эксплуатацию, а также расчет стоимости обслуживания. Со всеми этими цифрами можно узнать ежемесячную и годовую прибыль.
Например, дом стоит 100 000 евро, а расходы и налоги на его приобретение составляют 10 000 евро. Предположим, что квартира в Испании может быть арендована примерно за 500 евро в месяц (доход), из которых необходимо вычесть приблизительные 80 евро расходов на техническое обслуживание. Результат ‒ около 420 евро чистой прибыли в месяц ‒ это 4,5 % приблизительного годового дохода.
Собственник желает продать недвижимость через 10 лет. Ежегодная переоценка составляет 5 %. Цена продажи составит около 162 000‒163 000 евро, а общий доход ‒ более 9 %.
Что делать, если дом покупается в ипотеку?
Мы возвращаемся к приведенному выше примеру, предположив, что половина цены на жилье финансируется ипотекой. Таким образом, первый факт, который следует учитывать, заключается в том, что первоначальный капитал вносится в размере 60 000 евро (половина цены плюс налоги и расходы) и 50 000 евро в виде 30-летней ипотеки с 3-процентной ставкой (намного выше, чем в настоящее время предлагают банки, даже для второго места жительства).
В этом случае из предполагаемой арендной платы 500 евро в месяц вычитается 80 евро на обслуживание и около 210 евро на выплату ипотечного кредита. То есть чистая ежемесячная прибыль составит около 210 евро, или около 4,1 % годового дохода.
При условии 5-процентной ипотечной ставки и цены продажи около 162 000‒163 000 евро общий доход от сделки составит до 15 %, поскольку стоимость капитала ниже, если часть цены финансируется за счет ипотеки.
Факторы, которые следует учитывать при расчете ROI недвижимости в Испании
Недвижимость: стоимость, цена покупки, стоимость ремонта, размер и количество комнат.
Ипотека: сумма кредита, расходы и процентная ставка.
Доход: размер прибыли в неделю за аренду для отдыха и в месяц за долгосрочную аренду.
Расходы: делятся на ежемесячные (ремонт технического обслуживания, коммунальные платежи и коммунальные расходы) и ежегодные (налоги на имущество, такие как IBI, и страхование).
Налоги и сборы в Испании довольно значительные ‒ от 10 до 13 % от цены покупки недвижимости. К ним относятся:
- Налог на передачу недвижимости (IPT) – оплачивается при перепродаже по скользящей шкале, основанной на цене. Например, в Стране Басков этот налог составляет 4 %, в Мадриде ‒ 6 %, в Андалусии ‒ до 7 % (был снижен в этом году), в Каталонии, Валенсии и Галисии ‒ до 10 %. То есть в среднем размер налога варьируется от 8 % для жилья по цене от 400 000 евро или меньше до 9 % для жилья по цене от 400 000 до 700 000 евро, может достигать 10 % при цене более 700 000 евро.
- НДС (налог на добавленную стоимость) ‒ фиксированная ставка 10 %.
- Гербовый налог (AJD) применяется только к новому имуществу и оплачивается в дополнение к НДС. Составляет 0 % ‒ в Стране Басков, до 1,5 % ‒ во многих регионах страны (Арагоне, Каталонии, Валенсии, Мурсии, Кастилие и Леоне и Эстремадуре). В Андалусии этот налог был снижен в 2021 году с 1,55 до 1,2 %, в то время как в сообществе Мадрида он составляет 0,7 %.
- Расходы на нотариуса и регистрацию варьируются в зависимости от цены собственности и прав собственности, как правило, это около 1,5 % от цены покупки.
- Судебные издержки ‒ от 0,5 до 1 % от цены недвижимости.
Цифры, которые нужно знать, чтобы рассчитать рентабельность инвестиций (ROI) в недвижимость в Испании:
- Чистая операционная прибыль (NOI) ‒ эта цифра, показывающая прибыль. Она рассчитывается путем вычитания операционных расходов из валового дохода.
- Ставка капитализации ‒ это ставка ROI, которая рассчитывается путем деления NOI на цену недвижимости.
- Годовой денежный поток: показывает прибыль или убытки ежегодно после того, как оплачиваются все расходы, включая ипотеку. Эта цифра рассчитывается путем, вычитания долга из чистого операционного дохода.
- Множитель годовой валовой аренды (GRM): измеряет стоимость инвестиций в недвижимость с точки зрения покупки для аренды. Чтобы рассчитать множитель надо разделить общую цену продажи на валовую годовую арендную плату.
Как рассчитывается рентабельность
При расчете рассматриваются инвестиции в недвижимость и прибыль от нее, которая определяется разницей между ценой продажи и инвестициями (прирост капитала) или разницей между доходом от аренды и расходами (денежный поток).
Например, если недвижимость стоила 30 000 евро, а продается за 40 000 евро, то ее рентабельность будет рассчитываться следующим образом: (40 000‒30 000 / 30 000) x 100 = 33,3 %. С другой стороны, если недвижимость стоила 30 000 евро и генерировала доход в 12 000 евро в год за аренду, а расходы за тот же период времени составили 10 000 евро, рентабельность будет такова: (12 000‒10 000 / 30 000) x 100 = 6,7 %.
Самые прибыльные сообщества Испании для инвестиций в жилье
Согласно последним данным, опубликованным в сентябре на крупнейшем портале испанской недвижимости Фотоказа (Fotocasa), годовой доход от сдачи в аренду недвижимости, приобретенной для инвестиций, составляет 5,7 %.
Сообщества Каталонии, Канарских островов, Мадрида и Мурсии являются наиболее выгодными для покупки жилья и для последующей сдачи его в аренду. На 1-м месте находится Каталония с доходом в 6,6 %, за ней следуют Канарские острова ‒ 6 %, Мадрид ‒ 5,9 % и Мурсия ‒ 5,9 %.
Доходность инвестиций после перепродажи недвижимости в Испании
Покупка с целью перепродажи ‒ один из самых распространенных способов сохранения инвестиций. Однако в Испании достаточно высокая налоговая нагрузка, покупая здесь недвижимость, нужно добавить цену перепродажи 12‒14 % к марже.
Чаще всего краткосрочные сделки по перепродаже в Испании не являются привлекательными. Однако через 5 лет, за счет роста стоимости недвижимости и индексации цен, клиент может получить хорошую прибыль.
Доходность инвестиций в коммерческую недвижимость
Инвестиции в коммерческие помещения особенно популярны среди профессиональных инвесторов своей высокой прибылью. Инвестирование в этот тип недвижимости в третьем квартале 2019 года принесло доход в размере около 8 %.
Рентабельность коммерческой недвижимости растет из года в год по нескольким причинам:
- Трудность поиска жилья по цене, по которой можно сделать выгодные среднесрочные инвестиции.
- Гибкость с гораздо более длительными договорами аренды, чем у домов. Сроки в среднем около 8‒10 лет.
Одной из основных особенностей инвестиций в коммерческие помещения является непрерывный денежный поток, получаемый от арендной платы.
Помощь наших специалистов
Первый шаг к тому, чтобы ваши инвестиции в недвижимость в Испании были успешными, ‒ это анализ рынка и поиск подходящей недвижимости. Специалисты Spain-Real.Estate помогут инвестировать в недвижимость Испании выгодно и безопасно.