La vivienda en España ha recuperado su condición de alternativa activa para los inversores. En los últimos años, a medida que las tasas de interés en mínimos históricos se han trasladado a productos tradicionales como los depósitos bancarios o la deuda pública, muchos ahorradores han optado por comprar un apartamento para alquilarlo y revenderlo.
Contenido:
- Retorno de la inversión en inmuebles en España
- Rentabilidad de alquilar una propiedad en España
- Elegir una propiedad en alquiler
- Tipo de alquiler
- Ejemplo práctico de cálculo de rentabilidad
- ¿Qué hacer si la casa se compra con hipoteca?
- Factores a tener en cuenta a la hora de calcular el ROI de un inmueble en España
- Los números que debes saber para calcular el retorno de la inversión (ROI) de los inmuebles en España
- Las comunidades más rentables de España para la inversión en vivienda
- Ayuda de nuestros expertos
Retorno de la inversión en inmuebles en España
Según Idealista.com, la rentabilidad bruta de la inversión en vivienda al cierre del primer trimestre fue del 7,2% de media en España, frente al 7,6% de un año antes, siendo Lleida y Murcia las capitales con mayores rentabilidades. Las cifras más bajas, en cambio, se dan en San Sebastián (3,6%), Barcelona (4,4%), A Coruña (4,5%), Palma (4,5%) y Madrid (4,7%).
Antes de comprar una casa, contando con los ingresos por alquiler, es necesario tener en cuenta varios factores que pueden afectar el resultado.
Rentabilidad de alquilar una propiedad en España
Antes de buscar posibles propiedades de alquiler, debe investigar un poco sobre la demanda de alquiler en el área elegida. Para alquileres a corto plazo, necesita saber el número aproximado de turistas que llegan a la zona.
Para arrendamientos a largo plazo, es recomendable estudiar la demanda local evaluando el mercado laboral: cuanto más dinámico es, más inquilinos potenciales.
Elegir una propiedad en alquiler
Los siguientes factores afectarán la rentabilidad de los bienes inmuebles comprados para alquiler:
- Tamaño. Depende de los diferentes datos demográficos de los inquilinos. Si planea alquilar una familia, necesitará al menos tres dormitorios.
- Años. Las casas antiguas en España pueden tener problemas de mantenimiento y necesitar una renovación, lo que cuesta mucho dinero.
- Espacio exterior. Una terraza o patio al lado de la casa se sumará a la atracción, pero este tipo de vivienda con espacios al aire libre es más costosa y es posible que no genere un gran retorno de la inversión.
Tipo de alquiler
La inversión inmobiliaria en España suele tener dos opciones para comprar un alquiler: a largo plazo, es decir, por un período de al menos un año, y a corto plazo, es decir, alquiler vacacional.
Rentabilidad del alquiler a largo y corto plazo de bienes inmuebles
Con los alquileres a largo plazo, los costos de limpieza y reparación se reducen significativamente, y las facturas de los servicios públicos las paga el inquilino, lo que es una ventaja económica en comparación con los alquileres turísticos.
Por tanto, dependiendo de la ciudad y zona donde se ubique el apartamento, para que el alquiler turístico sea igual o más rentable que el residencial, los inmuebles deben estar ocupados del 50 al 60% de los días de un mes, teniendo en cuenta la facturación media de estas casas.
Los alquileres a largo plazo son más rentables porque no cubren los costos de administración del hogar ni los pagos asociados con el mantenimiento continuo del hogar. Además, el arrendatario suele correr con los gastos asociados a consumos y consumibles. Por regla general, tampoco hay costes por la gestión del alquiler.
¿Por qué calcular la rentabilidad?
La rentabilidad es un indicador económico que captura la efectividad de los recursos (finanzas) utilizados. La rentabilidad se calcula para predecir el beneficio o predecir el retorno de la inversión.
Ejemplo práctico de cálculo de rentabilidad
Para calcular la rentabilidad es necesario sumar el importe de la vivienda, gastos e impuestos de funcionamiento, así como el cálculo del coste de mantenimiento. Con todas estas cifras, puedes conocer el beneficio mensual y anual.
Por ejemplo, una casa cuesta 100.000 euros y los gastos e impuestos para comprarla son 10.000 euros. Supongamos que un piso en España se puede alquilar por unos 500 euros al mes (ingresos), de los que hay que descontar unos 80 euros aproximados de gastos de mantenimiento. El resultado son unos 420 euros de ingresos netos al mes, lo que supone un 4,5% de los ingresos anuales aproximados.
El propietario desea vender la propiedad en 10 años. La revalorización anual es del 5%. El precio de venta rondará los 162.000-163.000 euros, y la renta total será superior al 9%.
¿Qué hacer si la casa se compra con hipoteca?
Volvemos al ejemplo anterior suponiendo que la mitad del precio de una vivienda se financia con una hipoteca. Así que el primer dato a tener en cuenta es que el capital inicial está invertido por importe de 60.000 euros (la mitad del precio más impuestos y gastos) y 50.000 euros en forma de hipoteca a 30 años con un tipo del 3 por ciento (muy superior al los bancos ofrecen actualmente, incluso para una segunda residencia).
En este caso, de la renta estimada de 500 euros mensuales se descuentan 80 euros de mantenimiento y unos 210 euros de pago del préstamo hipotecario. Es decir, el beneficio neto mensual será de unos 210 euros, o alrededor del 4,1% de los ingresos anuales.
Suponiendo un tipo de interés hipotecario del 5 % y un precio de venta de unos 162 000-163 000 EUR, la rentabilidad total de la operación será de hasta un 15 %, ya que el coste del capital es menor si parte del precio se financia con una hipoteca.
Factores a tener en cuenta a la hora de calcular el ROI de un inmueble en España
Bienes inmuebles: valor, precio de compra, costo de renovación, tamaño y número de habitaciones.
Hipoteca: monto del préstamo, gastos y tasa de interés.
Ingresos: Beneficio por semana para alquileres vacacionales y por mes para alquileres a largo plazo.
Gastos: Se dividen en mensuales (reparaciones de mantenimiento, facturas de servicios públicos y facturas de servicios públicos) y anuales (impuestos sobre bienes inmuebles como el IBI y seguros).
Los impuestos y tarifas en España son bastante significativos: del 10 al 13% del precio de compra de bienes inmuebles. Éstos incluyen:
- Impuesto de transferencia de propiedad (IPT): pagadero en la reventa en una escala móvil basada en el precio. Por ejemplo, en el País Vasco este impuesto es del 4%, en Madrid - 6%, en Andalucía - hasta el 7% (se redujo este año), en Cataluña, Valencia y Galicia - hasta el 10%. Es decir, de media, el impuesto varía del 8% para viviendas de precio igual o inferior a 400.000 euros al 9% para viviendas de precio entre 400.000 y 700.000 euros, pudiendo llegar al 10% para viviendas de precio superior a 700.000 euros.
- IVA (Impuesto al Valor Agregado) – tasa única del 10%.
- El impuesto de timbre (AJD) se aplica solo a las propiedades nuevas y se paga además del IVA. Es del 0% -en el País Vasco, hasta el 1,5%- en muchas regiones del país (Aragón, Cataluña, Valencia, Murcia, Castilla y León y Extremadura). En Andalucía este impuesto se redujo en 2021 del 1,55% al 1,2%, mientras que en la Comunidad de Madrid es del 0,7%.
- Los gastos de notario y registro varían según el precio de la propiedad y los derechos de propiedad, normalmente alrededor del 1,5% del precio de compra.
- Costos legales: del 0,5 al 1% del precio de la propiedad.
Los números que necesitas saber para calcular el retorno de la inversión (ROI) de los inmuebles en España:
- El ingreso operativo neto (NOI) es una cifra que muestra las ganancias. Se calcula restando los gastos operativos de los ingresos brutos.
- La tasa de capitalización es la tasa de ROI, que se calcula dividiendo el NOI por el precio de la propiedad.
- Flujo de caja anual: muestra las ganancias o pérdidas anuales después de pagar todos los gastos, incluida la hipoteca. Esta cifra se calcula restando la deuda de los ingresos operativos netos.
- Multiplicador de Renta Bruta Anual (GRM): Mide el valor de una inversión inmobiliaria en términos de compra para alquilar. El multiplicador se calcula dividiendo el precio de venta total por la renta anual bruta.
Cómo se calcula la rentabilidad
El cálculo considera las inversiones en bienes inmuebles y la utilidad de la misma, que se determina por la diferencia entre el precio de venta y las inversiones (ganancia de capital) o la diferencia entre los ingresos y gastos por alquileres (flujo de caja).
Por ejemplo, si una propiedad cuesta 30.000 euros y se vende por 40.000 euros, su rentabilidad se calculará de la siguiente manera: (40.000‒30.000 / 30.000) x 100 = 33,3%. Por el contrario, si el inmueble valiera 30.000€ y generara 12.000€ al año en rentas por alquiler, y los gastos en el mismo periodo fueran de 10.000€, la rentabilidad sería: (12.000‒10.000 / 30.000) x 100 = 6,7% .
Las comunidades más rentables de España para la inversión en vivienda
Según los últimos datos publicados en septiembre en el mayor portal inmobiliario español, Fotocasa (Fotocasa), la renta anual de alquileres de inmuebles adquiridos para inversión es del 5,7%.
Las comunidades de Cataluña, Canarias, Madrid y Murcia son las más rentables para comprar y alquilar una vivienda. En 1º lugar se encuentra Cataluña con una renta del 6,6%, seguida de Canarias - 6%, Madrid - 5,9% y Murcia - 5,9%.
Retorno de la inversión tras la reventa de inmuebles en España
Comprar para revender es una de las formas más comunes de ahorrar una inversión. Sin embargo, en España, la carga fiscal es bastante alta, para comprar bienes inmuebles aquí, debe agregar el precio de reventa del 12-14% al margen.
La mayoría de las veces, los acuerdos de reventa a corto plazo en España no son atractivos. Sin embargo, después de 5 años, debido al crecimiento del valor de los inmuebles y la indexación de precios, el cliente puede obtener una buena ganancia.
Rentabilidad de las inversiones en bienes raíces comerciales
Las inversiones en locales comerciales son especialmente populares entre los inversores profesionales por su alta rentabilidad. Invertir en este tipo de propiedad en el tercer trimestre de 2019 trajo un rendimiento de alrededor del 8%.
La rentabilidad de los bienes raíces comerciales está creciendo de año en año por varias razones:
- Dificultad para encontrar vivienda a un precio al que se puedan realizar inversiones rentables a medio plazo.
- Flexibilidad con arrendamientos mucho más largos que las casas. Los plazos son en promedio alrededor de 8-10 años.
Una de las principales características de invertir en locales comerciales es el flujo de caja continuo que genera el alquiler.
Ayuda de nuestros expertos
El primer paso para que su inversión inmobiliaria en España sea un éxito es analizar el mercado y encontrar la propiedad adecuada. Los especialistas de Spain-Real.Estate le ayudarán a invertir en bienes inmuebles en España de forma rentable y segura.