Le logement en Espagne a retrouvé son statut d'alternative active pour les investisseurs. Ces dernières années, alors que les taux d'intérêt à un niveau record sont passés à des produits traditionnels tels que les dépôts bancaires ou la dette publique, de nombreux investisseurs ont décidé d'acheter un appartement à louer et à revendre.
Contenu:
- Retour sur investissement immobilier en Espagne
- Rentabilité locative en Espagne
- Sélection de propriétés à louer
- Type de location
- Exemple pratique de calcul de la rentabilité
- Que faire si une maison est achetée dans une hypothèque?
- Facteurs à prendre en compte lors du calcul du ROI immobilier en Espagne
- Les chiffres à connaître pour calculer le retour sur investissement (ROI) dans l'immobilier en Espagne
- Les communautés les plus rentables d'Espagne pour investir dans le logement
- L'aide de nos spécialistes
Retour sur investissement immobilier en Espagne
Selon le portail Idealista.com le rendement brut des investissements dans le logement à la fin du premier trimestre était de 7,2% en moyenne en Espagne, contre 7,6% un an plus tôt, Lleida et Murcie étant les capitales les plus rentables. Les chiffres les plus bas sont en revanche à Saint-Sébastien (3,6%), Barcelone (4,4%), la Corogne (4,5%), Palma (4,5 %) et Madrid (4,7 %).
Avant d'acheter une maison, en comptant sur le profit grâce à la location, il est nécessaire de prendre en compte divers facteurs qui peuvent affecter l'obtention du résultat.
La rentabilité de l'immobilier locatif en Espagne
Avant de trouver une propriété potentielle à louer, vous devez effectuer des recherches sur la demande de location dans la zone sélectionnée. Lors de la location à court terme, il est nécessaire de connaître le nombre approximatif de touristes arrivant dans la région.
Pour les locations à long terme, il est conseillé d'étudier la demande locale en évaluant le marché du travail: plus il est dynamique, plus il y a de locataires potentiels.
Choisir une propriété à louer
La rentabilité de l'immobilier acheté pour la location sera influencée par les facteurs suivants:
- Taille. Dépend des différents groupes démographiques des locataires. Si vous prévoyez une location familiale, vous aurez besoin au moins de trois chambres.
- Âge. Les vieilles maisons en Espagne peuvent avoir des problèmes d'entretien et avoir besoin de réparations, ce qui coûte beaucoup d'argent.
- Espace extérieur. Une terrasse ou un patio à côté de la maison ajoutera de l'attrait, mais un tel logement avec des espaces extérieurs coûte plus cher et peut ne pas générer un retour sur investissement important.
Type de location
Les investissements immobiliers en Espagne ont généralement deux options d'achat à louer: à long terme, c'est-à-dire pour une période au moins d’ un an, et à court terme, c'est-à-dire la location de vacances.
Rentabilité des locations à long terme et à court terme
Dans les locations à long terme, les coûts de nettoyage et de réparation sont considérablement réduits et les frais de service sont payés par le locataire ce qui constitue un avantage économique par rapport aux locations touristiques.
Par conséquent, en fonction de la ville et de la région où se trouve l'appartement, pour que la location touristique soit la même ou plus rentable que la propriété résidentielle, la propriété doit être habitée de 50 à 60% des jours du mois en tenant compte du chiffre d'affaires moyen de ces maisons.
La location à long terme est plus rentable car elle ne couvre pas les frais de gestion de la maison ni les paiements liés aux soins continus du logement. En outre, le locataire supporte généralement les coûts liés à la consommation et aux fournitures. En règle générale, les frais de gestion des loyers sont également absents.
Pourquoi calculer la rentabilité?
La rentabilité est un indicateur économique qui représente l'efficacité des ressources utilisées (Finances). La rentabilité est calculée afin de prédire le profit ou de prédire le rendement d'un investissement.
Exemple pratique de calcul de la rentabilité
Pour calculer la rentabilité, il est nécessaire d'ajouter le montant du logement, les coûts et les taxes d'exploitation, ainsi que le calcul du coût de l'entretien. Avec tous ces chiffres, vous pouvez connaître les bénéfices mensuels et annuels.
Par exemple, une maison coûte 100 000 euros et les coûts et les taxes pour l'acquérir sont de 10 000 euros. Supposons qu'un appartement en Espagne peut être loué pour environ 500 euros par mois (revenu), dont il est nécessaire de déduire environ 80 euros de frais d'entretien. Le résultat est d'environ 420 euros de bénéfice net par mois, soit 4,5% du chiffre d'affaires annuel approximatif.
Le propriétaire souhaite vendre la propriété dans 10 ans. La réévaluation annuelle est de 5 %. Le prix de vente sera d'environ 162 000 à 163 000 euros, avec un chiffre d'affaires total supérieur à 9 %.
Que faire si une maison est achetée dans une hypothèque?
Nous revenons à l'exemple ci-dessus en supposant que la moitié du prix du logement est financée par une hypothèque. Ainsi, le premier fait à considérer est que le capital initial est versé 60 000 euros (la moitié du prix plus les taxes et les dépenses) et 50 000 euros sous la forme d'une hypothèque de 30 ans à un taux de 3% (beaucoup plus élevé que ce que les banques offrent actuellement, même pour une deuxième résidence).
Dans ce cas, le loyer estimé de 500 euros par mois est déduit 80 euros pour l'entretien et environ 210 euros pour le paiement de l'hypothèque. Autrement dit, le bénéfice net mensuel sera d'environ 210 euros, soit environ 4,1% du chiffre d'affaires annuel.
En supposant un taux hypothécaire de 5% et un prix de vente d'environ 162 000 à 163 000 euros, le rendement total de la transaction sera jusqu'à 15%, car le coût du capital est inférieur si une partie du prix est financée par l'hypothèque.
Facteurs à prendre en compte lors du calcul du retour sur investissement immobilier en Espagne
Propriété: valeur, prix d'achat, coût de rénovation, taille et nombre de chambres.
Hypothèque: montant du prêt, frais et taux d'intérêt.
Revenu: le montant des bénéfices par semaine pour les locations de vacances et par mois pour les locations de longue durée.
Dépenses: divisé en mensuel (réparations de maintenance, factures de services publics et dépenses de services publics) et annuel (taxes foncières telles que IBI et assurance).
Les taxes et les frais en Espagne sont assez importants ‒ de 10 à 13% du prix d'achat d'une propriété. Il s'agit notamment de:
- Taxe de transfert de propriété (IPT) - payée lors de la revente sur une échelle mobile basée sur le prix. Par exemple, dans le Pays basque, cette taxe est de 4%, à Madrid ‒ 6%, en Andalousie ‒ jusqu'à 7 % (a été réduit cette année), en Catalogne, Valence et en Galice ‒ jusqu'à 10 %. C'est-à-dire qu'en moyenne, le montant de la taxe varie de 8% pour un logement à un prix de 400 000 euros ou moins à 9% pour un logement à un prix de 400 000 à 700 000 euros, peut atteindre 10% pour un prix supérieur à 700 000 euros.
- TVA (taxe sur la valeur ajoutée) - taux fixe de 10 %.
- La taxe de timbre (AJD) s'applique uniquement aux nouveaux biens et est payée en plus de la TVA. Il est de 0% dans le Pays basque, à 1,5% dans de nombreuses régions du pays (Aragon, Catalogne, Valence, Murcie, Castille ‒ et ‒ León et Estrémadure). En Andalousie, cette taxe a été abaissée en 2021 de 1,55 à 1,2%, alors que dans la communauté de Madrid, elle est de 0,7 %.
- Les frais de notaire et d'enregistrement varient en fonction du prix de la propriété et des droits de propriété, généralement environ 1,5% du prix d'achat.
- Les frais juridiques-de 0,5 à 1% du prix de l'immobilier.
Les chiffres à connaître pour calculer le retour sur investissement (roi) dans l'immobilier en Espagne:
- Bénéfice net d'exploitation (NOI) ‒ ce chiffre indique le bénéfice. Il est calculé en soustrayant les dépenses d'exploitation du revenu brut.
- Le taux de capitalisation est le taux de retour sur investissement qui est calculé en divisant le NOI par le prix de la propriété.
- Flux de trésorerie annuel: indique les gains ou les pertes annuels après que toutes les dépenses, y compris l'hypothèque, ont été payées. Ce chiffre est calculé en soustrayant la dette du résultat net d'exploitation.
- Multiplicateur de loyer brut annuel (GRM): mesure la valeur d'un investissement immobilier en termes d'achat pour un bail. Pour calculer le multiplicateur, vous devez diviser le prix de vente total par le loyer annuel brut.
Comment la rentabilité est calculée
Le calcul prend en compte les investissements immobiliers et les bénéfices qui sont déterminés par la différence entre le prix de vente et l'investissement (gains en capital) ou la différence entre les revenus locatifs et les dépenses (flux de trésorerie).
Par exemple, si l'immobilier a coûté 30 000 euros et vendu pour 40 000 euros, sa rentabilité sera calculée comme suit: (40 000-30 000 / 30 000) x 100 = 33,3 %. D'autre part, si la propriété coûtait 30 000 euros et générait un revenu de 12 000 euros par an pour le loyer et que les dépenses pour la même période étaient de 10 000 euros, la rentabilité serait la suivante: (12 000-10 000 / 30 000) x 100 = 6,7 %.
Les communautés les plus rentables d'Espagne pour investir dans le logement
Selon les dernières données publiées en septembre sur le plus grand portail immobilier espagnol Fotocasa, le rendement annuel de la location de biens immobiliers achetés pour l'investissement est de 5,7 %.
Les communautés de Catalogne, des îles Canaries, de Madrid et de Murcie sont les plus rentables pour l'achat d'un logement et pour la location ultérieure. En 1ère place se trouve la Catalogne avec un revenu de 6,6 %, suivie par les îles Canaries ‒ 6%, Madrid ‒ 5,9% et Murcie ‒ 5,9%.
Retour sur investissement après revente immobilière en Espagne
L'achat dans le but de revendre est l'un des moyens les plus courants de conserver un investissement. Cependant, en Espagne, une charge fiscale assez élevée, l'achat d'une propriété ici, vous devez ajouter le prix de revente de 12-14% à la marge.
Le plus souvent, les transactions de revente à court terme en Espagne ne sont pas attrayantes. Cependant, après 5 ans, en raison de la croissance de la valeur de l'immobilier et l'indexation des prix, le client peut obtenir un bon profit.
Rendement des investissements immobiliers commerciaux
Les investissements dans les locaux commerciaux sont particulièrement populaires auprès des investisseurs professionnels pour leurs marges bénéficiaires élevées. Investir dans ce type de propriété au troisième trimestre de 2019 a généré des revenus d'environ 8 %.
La rentabilité de l'immobilier commercial augmente d'année en année pour plusieurs raisons:
- Difficulté à trouver un logement à un prix auquel un investissement rentable à moyen terme peut être réalisé.
- Flexibilité avec des contrats de location beaucoup plus longs que ceux des maisons. Les délais sont en moyenne d'environ 8-10 ans.
L'une des principales caractéristiques des investissements dans les locaux commerciaux est les flux de trésorerie continus générés par les loyers.
L'aide de nos spécialistes
La première étape pour que votre investissement immobilier en Espagne réussisse consiste à analyser le marché et à trouver la bonne propriété. Spécialistes Spain-Real.Estate aidera à investir dans l'immobilier espagnol rentable et sûr.