Взрывной рост продаж жилья в Испании, вместе с ростом стоимости производства новых объектов, например из-за дефицита стройматериалов, заставлял цены на жилую недвижимость в стране активно расти в последние два года. Если в 2019 году годовой рост цен едва достигал 4%, то лишь в I квартале 2022 года цены выросли почти на 10%.
Подобного показателя местный рынок не видел с начала 1991 года, о чем подробно говорится в последнем ежемесячном отчете Европейского центрального банка (ЕЦБ). Впрочем, банк указывает на возможность падения цен на жилье в еврозоне в течение следующих 2 лет из-за повышения процентных ставок на кредитование.
Упадут ли цены и в Испании?
Специалисты платформы по подбору и сравнению банковских предложений HelpMyCash указывают: «Делать прогнозы в условиях текущей, крайне неопределенной, ситуации сложно. Впрочем, общий консенсус заключается в том, что в краткосрочной перспективе цены умерят свой рост, по крайней мере относительно темпов, которые демонстрировались ранее».
Отсутствие запасов жилья, в тоже время, не позволит недвижимости значительно подешеветь, так как спрос остается крайне интенсивным. Это подтверждается данными исследования Atlas Real Estate Analytics, которые указывают, что пик объемов жилищного фонда Испании пришелся на октябрь 2020 года. Тогда объем составил 700 000 объектов жилья. Уже июле 2022 года объем на рынке снизился до 640 724 единиц.
Во время пандемии множество испанских домохозяйств накопили избыточные сбережения. Это, и низкие процентные ставки на ипотечное кредитование, поддерживаемые ЕЦБ, позволили большому количеству людей начать приобретать новое жилье. Именно с этого периода начался интенсивный рост цен на жилую недвижимости в стране.
Теперь ситуация меняется. Средств у домохозяйств не так много, кредитные инструменты дорожают. Это приведет к определенному спаду спроса, однако эксперты указывают, что ситуация не повторит события 2008 года. Тогда колоссальный дисбаланс между слабым спросом и избыточным предложениям привел к коллапку рынка недвижимости.
В текущей же ситуации подобных последствий не ожидается, чему поспособствует и уже упомянутое сокращение жилищного фонда. Свежие данные индекса IMIE от компании по оценке недвижимости Tinsa, разрешения на строительство, выданные Ассоциацией оценщиков недвижимости уже в мае упали на 14,8% по сравнению с 2021 годом.
Правила игры на рынке недвижимости меняются. По мнению специалистов HelpMyCash, в ближайшие несколько месяцев можно ожидать увеличение среднего времени продажи, а также корректировку цен на всех порталах по недвижимости. Отмечается также еще один нюанс текущего и будущего ценообразования на рынке — наценка.
Как правило, первичная стоимость недвижимости на 5–15% выше, чем итоговая цена продажи. Это связано с несколькими факторами, но наиболее распространенным является эмоциональная ценность, которую владельцы придают собственности. Такую наценку также следует учитывать при анализе рынка.