Самые выгодные города, районы и кварталы
Жилье традиционно является основным объектом притяжения инвесторов в Испании. Его используют как собственное место жительства или источник прибыли, позволяющий зарабатывать на аренде. На фоне роста рынка недвижимости в Испании многие задаются вопросами о том, подходящее ли сегодня время для инвестиций в жилье и где покупать недвижимость для сдачи в аренду, чтобы получить максимально возможную доходность.
Рентабельность сдачи жилья в аренду в третьем квартале 2021 года в Испании составила 6,4%. Это на 1,2% больше, чем 5 лет назад. В аналогичном периоде 2016 года этот показатель равнялся 5,2%, а в 2011 году ‒ 4,3% (на 2,2% ниже, чем в 2021). Такие данные приводятся в исследовании, подготовленном испанскими экспертами по недвижимости в 2021 году.
Цифры показывают, что рост доходности является постоянным трендом на рынке жилья Испании. Только эпидемия коронавируса временно прервала эту тенденцию. По предварительным расчетам, приобретение недвижимости для сдачи в аренду в сентябре 2021 года было на 0,6 пункта менее выгодно, чем в сентябре 2020 года (7%). Тем не менее экономическая выгода от покупки жилья для сдачи его в аренду сегодня по-прежнему выше, чем в 2019 году, а также 5 и 10 лет назад.
«Инвестиции в недвижимость стали «тихой гаванью» на фоне всей неопределенности, вызванной пандемией. Многие частные инвесторы вложили свои средства в этот рынок, поскольку воспринимают его как нечто наиболее устойчивое и планомерно восстанавливающееся после кризиса», ‒ объясняют испанские эксперты по недвижимости.
Провинциальные столицы с самой высокой доходностью
По данным испанских аналитиков, валовая рентабельность аренды в Испании упала на 8,3% во втором квартале 2021 года по сравнению с первыми тремя месяцами года и составила 7,01%. Кризис, связанный с пандемией, привел к падению цен на аренду. В то же время стоимость жилья продолжила расти.
Валовая доходность от аренды рассчитывается с учетом максимального годового дохода от аренды и реальной цены недвижимости. При этом не учитываются расходы на содержание и управление рентным объектом, а также месяцы возможного простоя из-за отсутствия арендаторов.
Самая прибыльная столица ‒ Льейда в Каталонии, валовая рентабельность в которой составляет 7,93%, что является самым высоким показателем в Испании по результатам второго квартала. Уэльва (7,54%), Мурсия (7,47%), Сеута (7,23%) и Самора (7,08%) ‒ города с валовой рентабельностью выше 7%, т.е. выше среднего уровня.
Практически в половине провинциальных столиц Испании валовая доходность превышает 6%. В эту группу входят Сеговия (6,95%), Санта-Крус-де-Тенерифе (6,89%), Кастельон-де-ла-Плана (6,84%), Альмерия (6,78%), Таррагона (6,69%) и Сория (6,68%), а также другие города с более низкой доходностью, такие как Толедо, Луго, Куэнка, Овьедо и Касерес.
В таких городах, как Сеута, Самора, Луго, Куэнке и Мелилья, рост доходности во втором квартале составил почти 10% по сравнению с первыми тремя месяцами. Однако в других регионах наблюдается противоположная ситуация: снижение годовой рентабельности от аренды. Так, в Теруэли было зафиксировано наибольшее падение -10%, в Сан-Себастьяне -4,13% и Кордове -3,03%.
Города с наиболее низкой доходностью
Столицами провинций, в которых владельцы недвижимости получают наименьшую прибыль, являются Сан-Себастьян (3,37%), Пальма (4,40%), А-Корунья (4,70%). Мадрид и Барселона также попадают в категорию с низкой рентабельностью, однако их показатели немного выше: 4,87% в Мадриде и 4,76% в Барселоне. Как сообщают аналитики, эти города больше всего пострадали от последствий эпидемии. Рынок аренды в обоих столицах, как и рынок купли-продажи, перестал развиваться еще до того, как пандемия внесла свои коррективы. Кризис еще больше потянул показатели аренды вниз, при этом цены на жилье, напротив, начали расти.
Доходность провинциальных столиц
Средняя годовая рентабельность во всех провинциальных столицах выглядит следующим образом:
Ллейда 7,93%
Уэльва 7,54%
Мурсия 7,47%
Сеута 7,23%
Замора 7,08%
Сеговия 6,95%
Санта-Крус-де-Тенерифе 6,89%
Кастельон-де-ла-Плана 6,84%
Альмерия 6,78%
Таррагона 6,69%
Сория 6,68%
Толедо 6,65%
Луго 6,64%
Куэнка 6,63%
Овьедо 6,51%
Касерес 6,41%
Хаэн 6,39%
Саламанка 6,29%
Паленсия 6,28%
Мелилла 6,27%
Авила 6,27%
Кордова 6,26%
Пальмас-де-Гран-Канария 6,24%
Бургос 6,19%
Уэска 6,14%
Гуадалахара 6,13%
Леон 6,12%
Альбасете 6,10%
Аликанте 6,04%
Зарагоза 6,01%
Валенсия 6%
Сьюдад Реаль 5,97%
Севилья 5,89%
Бадахос 5,87%
Вальядолид 5,82%
Гренада 5,81%
Оуренсе 5,70%
Малага 5,57%
Сантандер 5,56%
Понтеведра 5,55%
Теруэль 5,50%
Кадис 5,42%
Жирона 5,40%
Витория 5,13%
Мадрид 4,87%
Бильбао 4,77%
Барселона 4,76%
Памплона 4,73%
Ла-Корунья 4,70%
Пальма 4,40%
Сан-Себастьян 3,37%
В начале 2022 года аналитики по испанской недвижимости сообщили, что секторы аренды и купли-продажи остаются стабильными, а сроки продажи жилья или поиска арендаторов существенно сократились. Вместе с тем рекомендуется тщательно проверять доходность по районам, поскольку в одном и том же городе показатели рентабельности могут существенно различаться.
По мнению экспертов, сейчас самое подходящее время для инвестиций в недвижимость, особенно в элитный сектор. Остановимся подробнее на этой теме.
Элитное жилье набирает обороты: где покупать?
Рынок роскошного жилья в Испании находится на подъеме. Участники этого сектора недвижимости признают: кризис в области здравоохранения привел к тому, что сделки с недвижимостью прекратились, поскольку ограничения не позволяли устраивать показы объектов, в результате чего рынок просел. В 2020‒2021 годах в этом отношении элитный сектор не стал исключением. Однако в сегменте премиум-класса корректировка цен была наименее существенной. Эксперты сообщают, что отрицательная динамика в сегменте премиальной недвижимости не превысила 10%. К тому же еще в середине 2021 года некоторые города показали полное восстановление цен, например, Мадрид.
Вакцинация и снятие ограничений уже привели к возвращению иностранных инвесторов. В ближайшем будущем эксперты ждут восстановления рынка, так что цены вырастут минимум на 3%. Согласно прогнозам, средняя цена одного квадратного метра элитного жилья на вторичном рынке достигнет 6700 €, в секторе новостроек ‒ 9300 €.
Далее ответим на вопрос: куда лучше всего инвестировать в сегменте элитного жилья?
Лучшие варианты элитного жилья для инвестиций
В Испании есть несколько районов, которые наилучшим образом подходят для инвестиций в рынок элитного жилья. Во-первых, Мадрид. Столица Испании намного опережает по восстановлению не только остальные города в стране, но и многие города по всему миру.
Барселона является вторым городом в этом списке. Далее эксперты рекомендуют обратить внимание на Сан-Себастьян, который, однако, лучше рассматривать как площадку для долгосрочных вложений.
Еще два города, рынок жилья которых набирает обороты, ‒ это Валенсия и Малага. Малага уже несколько лет находится в состоянии постоянной трансформации и становится местом притяжения талантов, что сказывается на стоимости жилья.
Хорошее ли сейчас время для инвестиций в испанское жилье?
Многие аналитики страны считают, что сейчас на рынке недвижимости предоставляется исключительная возможность для инвестирования. Есть несколько причин для такого оптимизма. Во-первых, в страну возвращаются международные инвесторы и арендаторы ввиду послабления ограничений. Во-вторых, все больше молодых людей выбирают независимость, а не жизнь с родителями (что стало результатом локдауна). В-третьих, сейчас процентные ставки по кредитам находятся на самом низком уровне.
Недвижимость ‒ наиболее устойчивый сектор экономики в условиях постоянно меняющегося рынка, когда элитная недвижимость является самым быстро восстанавливающимся сектором этого рынка даже в случае кризисов.
Когда речь идет о выборе между Мадридом или Барселоной для инвестирования в элитную недвижимость, эксперты считают, что лучшим решением является диверсификация инвестиций.
Как будет развиваться рынок недвижимости в 2022 году?
Прогнозы относительно рынка недвижимости Испании на 2022 год весьма оптимистичны. Поскольку, во-первых, экономику страны будут поддерживать поступлениями из европейских фондов, во-вторых, это не год выборов, которые обычно вызывают неопределенность в плане дальнейшего развития страны.
Пандемия показала, что полной уверенности не может быть ни в чем. И все же по положительным результатам 2021 года, особенно второй его половины, а также по другим критериям можно с большой вероятностью прогнозировать, что 2022 год станет для рынка испанской недвижимости успешным.