Las ciudades, distritos y barrios más rentables
La vivienda ha sido tradicionalmente el principal objeto de atracción de inversores en España. Se utiliza como su propio lugar de residencia o fuente de ingresos, lo que le permite ganar en alquiler. Con el crecimiento del mercado inmobiliario en España, muchos se preguntan si hoy es el momento adecuado para invertir en vivienda y dónde comprar propiedades en alquiler para obtener la mayor rentabilidad posible.
La rentabilidad de los inmuebles en alquiler en el tercer trimestre de 2021 en España fue del 6,4%. Esto es un 1,2% más que hace 5 años. En el mismo período de 2016, esta cifra fue del 5,2% y en 2011 fue del 4,3% (2,2% menos que en 2021). Tales datos los aporta un estudio elaborado por expertos inmobiliarios españoles en 2021.
Las cifras muestran que la subida de las rentabilidades es una tendencia constante en el mercado inmobiliario español. Solo la epidemia de coronavirus interrumpió temporalmente esta tendencia. Según cálculos preliminares, la compra de inmuebles en alquiler en septiembre de 2021 fue 0,6 puntos menos rentable que en septiembre de 2020 (7%). Sin embargo, el valor económico de comprar una vivienda para alquilar sigue siendo más alto hoy que en 2019 y hace 5 y 10 años.
“La inversión inmobiliaria se ha convertido en un refugio seguro en medio de toda la incertidumbre provocada por la pandemia. Muchos inversores privados han invertido en este mercado porque lo perciben como uno de los más estables y que se recupera sistemáticamente de la crisis”, explican expertos inmobiliarios españoles.
Capitales de provincia con mayores ingresos
El margen bruto de alquiler de España cayó un 8,3% en el segundo trimestre de 2021 en comparación con los tres primeros meses del año hasta el 7,01%, según analistas españoles. La crisis asociada a la pandemia ha provocado una bajada de los precios de los alquileres. Al mismo tiempo, los precios de la vivienda continuaron aumentando.
El rendimiento bruto de alquiler se calcula teniendo en cuenta el ingreso anual máximo de alquiler y el precio del inmueble. Esto no tiene en cuenta los costes de mantenimiento y gestión del objeto de alquiler, así como los meses de posible inactividad debido a la ausencia de los inquilinos.
La capital más rentable es Lleida en Cataluña, con un margen bruto del 7,93%, el más alto de España en el segundo trimestre. Huelva (7,54%), Murcia (7,47%), Ceuta (7,23%) y Zamora (7,08%) son ciudades con márgenes brutos superiores al 7%, es decir por encima del promedio
Casi la mitad de las capitales de provincia españolas tienen una rentabilidad bruta superior al 6%. En este grupo se encuentran Segovia (6,95%), Santa Cruz de Tenerife (6,89%), Castellón de la Plana (6,84%), Almería (6,78%), Tarragona (6,69%) y Soria (6,68%), además de otras ingresos de ciudades como Toledo, Lugo, Cuenca, Oviedo y Cáceres.
En ciudades como Ceuta, Zamora, Lugo, Cuenca y Melilla, el crecimiento de la rentabilidad en el segundo trimestre fue de casi un 10% respecto a los tres primeros meses. Sin embargo, en otras regiones se observa la situación contraria: una disminución de la rentabilidad anual por alquiler. Así, Teruel registra la mayor caída -10%, San Sebastián -4,13% y Córdoba -3,03%.
Ciudades con los ingresos más bajos
Las capitales de provincia en las que los propietarios obtienen menos beneficios son San Sebastián (3,37%), Palma (4,40%), A Coruña (4,70%). Madrid y Barcelona también caen en la categoría de bajo margen, pero son ligeramente más altos con 4,87% en Madrid y 4,76% en Barcelona. Según los analistas, estas ciudades son las más afectadas por las consecuencias de la epidemia. El mercado de alquiler en ambas capitales, así como el mercado de compraventa, dejó de desarrollarse incluso antes de que la pandemia hiciera sus propios ajustes. La crisis ha tirado aún más a la baja los precios de los alquileres, mientras que los precios de la vivienda, por el contrario, empezaron a subir.
Rentabilidad de las capitales de provincia
La rentabilidad media anual en todas las capitales de provincia es la siguiente:
Lérida 7,93%
Huelva 7,54%
Murcia 7,47%
Ceuta 7,23%
Fatiga 7,08%
Sevilla 6,95%
Santa Cruz de Tenerife 6,89%
Castellón de la Plana 6,84%
Almería 6,78%
Tarragona 6,69%
Soria 6,68%
Toledo 6,65%
Lugo 6,64%
Cuenca 6,63%
Oviedo 6,51%
Cáceres 6,41%
haen 6,39%
Salamanca 6,29%
Palencia 6,28%
Melilla 6,27%
Ávila 6,27%
Córdoba 6,26%
Palmas de Gran Canaria 6,24%
Burgos 6,19%
Huesca 6,14%
Guadalajara 6.13%
León 6,12%
Albacete 6,10%
Alicante 6,04%
Zaragoza 6,01%
Valencia 6%
Ciudad Real 5,97%
Sevilla 5,89%
Badajshán 5,87%
Valladolid 5,82%
Granada 5,81%
Orense 5,70%
Málaga 5,57%
Santander 5,56%
Pontevedra 5,55%
Teruel 5,50%
Cádiz 5,42%
Gerona 5,40%
Vitória 5,13%
Madrid 4,87%
Bilbao 4,77%
Barcelona 4,76%
Pamplona 4,73%
A Coruña 4,70%
Palma 4,40%
San Sebastián 3,37%
A principios de 2022, los analistas inmobiliarios españoles informaron que los sectores de alquiler y venta se mantuvieron estables y el tiempo para vender una vivienda o encontrar inquilinos se redujo significativamente. Al mismo tiempo, se recomienda revisar cuidadosamente la rentabilidad por distritos, ya que los indicadores de rentabilidad pueden variar significativamente en una misma ciudad.
Según los expertos, ahora es el momento adecuado para invertir en bienes raíces, especialmente en el sector del lujo. Detengámonos en este tema con más detalle.
La vivienda de lujo cobra impulso: ¿dónde comprar?
El mercado de la vivienda de lujo en España está en auge. Los participantes del sector inmobiliario reconocen que la crisis sanitaria ha provocado que las transacciones inmobiliarias se detengan, ya que las restricciones impidieron la exhibición de propiedades, lo que provocó la caída del mercado. En 2020-2021, el sector de élite no es una excepción en este sentido. Sin embargo, en el segmento premium, el ajuste de precios fue el menos significativo. Los expertos informan que la dinámica negativa en el segmento inmobiliario premium no superó el 10%. Además, allá por mediados de 2021, algunas ciudades mostraron una recuperación completa de los precios, por ejemplo, Madrid.
Las vacunas y la eliminación de las restricciones ya han provocado el regreso de los inversores extranjeros. En un futuro cercano, los expertos esperan que el mercado se recupere, por lo que los precios subirán al menos un 3%. Según las previsiones, el precio medio de un metro cuadrado de vivienda de lujo en el mercado secundario alcanzará los 6.700 €, en el sector de obra nueva - 9.300 €.
A continuación, responderemos a la pregunta: ¿cuál es el mejor lugar para invertir en el segmento de viviendas de lujo?
Las mejores opciones de viviendas de lujo para inversión
Hay varias zonas en España que son las más adecuadas para invertir en el mercado inmobiliario de lujo. Primero, Madrid. La capital de España va muy por delante en la recuperación no solo de otras ciudades del país, sino también de muchas ciudades del mundo.
Barcelona es la segunda ciudad de esta lista. Además, los expertos recomiendan prestar atención a San Sebastián, que, sin embargo, se considera mejor como una plataforma para inversiones a largo plazo.
Otras dos ciudades cuyo mercado inmobiliario está cobrando impulso son Valencia y Málaga. Málaga lleva varios años en un estado de constante transformación y se está convirtiendo en un lugar de atracción de talento, lo que repercute en el coste de la vivienda.
¿Es ahora un buen momento para invertir en vivienda española?
Muchos analistas del país creen que ahora el mercado inmobiliario brinda una oportunidad excepcional para la inversión. Hay varias razones para este optimismo. Primero, los inversionistas e inquilinos internacionales están regresando al país debido a la flexibilización de las restricciones. En segundo lugar, cada vez más jóvenes eligen la independencia antes que vivir con sus padres (como resultado del confinamiento). En tercer lugar, ahora las tasas de interés de los préstamos están en el nivel más bajo.
El sector inmobiliario es el sector más estable de la economía en un mercado en constante cambio, cuando el sector inmobiliario de lujo es el sector que se recupera más rápidamente de este mercado, incluso en caso de crisis.
A la hora de elegir entre Madrid o Barcelona para invertir en inmuebles de lujo, los expertos creen que la mejor solución es diversificar tu inversión.
¿Cómo evolucionará el mercado inmobiliario en 2022?
Las previsiones del mercado inmobiliario español para 2022 son muy optimistas. Ya que, en primer lugar, la economía del país se sustentará con los ingresos de los fondos europeos y, en segundo lugar, este no es un año electoral, lo que suele generar incertidumbre en cuanto al futuro desarrollo del país.
La pandemia ha demostrado que no puede haber certeza absoluta en nada. Y sin embargo, según los resultados positivos de 2021, especialmente la segunda mitad del mismo, así como otros criterios, es muy probable que 2022 sea exitoso para el mercado inmobiliario español.