Что такое пузырь на рынке недвижимости?

Пузырь на рынке недвижимости возникает, когда цена активов на недвижимость растет непрерывно и намного выше, чем зарплаты и остальные товары и услуги. В Испании цены на рынке жилья росли в 2001–2007 годах.

Как правило, этот чрезмерный рост стоимости происходит по спекулятивной причине: рост цен на жилье заставляет людей думать, что так будет всегда, и они покупают недвижимость, тем не менее цены продолжают повышаться. Со своей стороны, застройщики строят больше этажей, чтобы удовлетворить растущий спрос, что еще больше подпитывает эту спекулятивную спираль. Наряду с ложным представлением о том, что жилье никогда не упадет в цене, а также с последующей покупательской эйфорией, была еще и легкость в предоставлении кредитов банками, которые понизили риски для своих клиентов в погоне за экономической выгодой.

В Испании освобождение рынка земли также сыграло огромную роль. Это привело к созданию большого числа рабочих мест и экономическому росту, соответственно продажи жилья увеличились и цены повысились. Ослепленные растущей стоимостью недвижимости, многие покупатели влезли в долги выше своих возможностей.

Все эти факторы в сочетании с повышением процентных ставок в конечном итоге привели к неустойчивой ситуации и к взрыву пузыря на рынке недвижимости, к одному из крупнейших экономических спадов в истории. Многие покупатели столкнулись с кредитами, которые они не могли погасить. С другой стороны, квартиры, которые раньше быстро продавались, перестали быть привлекательными для инвесторов, а застройщики были вынуждены заморозить многие свои проекты.

Какие последствия имел пузырь на рынке недвижимости?

Испания еще не оправилась от некоторых последствий кризиса в сфере недвижимости, разразившегося в конце 2007 года. Сектор зафиксировал резкое снижение продаж и цен на недвижимость, нескольких компаний-застройщиков обанкротилось.

Рынок недвижимости был одним из главных двигателей испанской экономики, и кризис имел фатальные последствия: безработица значительно возросла, а экономика домашних хозяйств ослабла, что привело к сокращению потребления большинства товаров и услуг и усугубило ситуацию в стране.

Сегодня ситуация иная: кризиса с недвижимостью в 2021 году не будет

Существует 4 аспекта, которые доказывают, что нового кризиса в сфере недвижимости или пузыря на рынке недвижимости Испании в 2021 году не будет. Два аспекта являются структурными (цены и производство), два других – общими (экономический рост и регулирование). Начнем с последних.

По прогнозам Банка Испании, ВВП во втором квартале 2021 года сократится до 16–21,8 % после падения на 5,2 % в первом квартале. По данным Еврокомиссии, в этом году ВВП снизится до 10,9 %, по оценкам ОЭСР, – на 14,4 %, по оценкам МВФ, – на 12,8 %.

Это падение приведет к тому, что усилия семей по покупке жилья еще больше отойдут от уровня 2007 года. Например, в Мадриде потребуется 8,2 года зарплаты, чтобы купить недвижимость по сравнению с рекордным максимумом в 14,9 лет. Что касается процента семейного дохода, выделенного на оплату жилья, по данным Банка Испании, в 2019 году он был на уровне 31,6 %.

Следует отметить вступление в силу нового ипотечного правила, которое увеличивает защиту покупателя, но в то же время более строго относится к заемщикам с более высоким коэффициентом риска, а также новые требования банка от застройщика при финансировании недвижимости.

Все эти факторы сильно затрудняют появление нового пузыря на рынке недвижимости в 2021 году.

Разумные цены и строительство до COVID-19

Что касается эволюции цен на недвижимость в течение этого года, нет единого мнения среди профессионалов отрасли. Однако до кризиса, вызванного коронавирусом, большинство из них уже делали ставку на сдержанность из-за этапа стабилизации рынка (некоторые даже указывали на то, что в некоторых местах может произойти спад). Заметим, что международное рейтинговое агентство Мудис (Moody's) сделало ставку на увеличение стоимости жилой недвижимости на 5,5 %. Со своей стороны, (сюда надо написать, что это? в интернете я не нашла) Funcas считал, что рынок вырастет в среднем только на 2,5 %.

Также не было консенсуса по вопросу строительства недвижимости. По данным Ассоциации застройщиков и строителей Испании (APCE), Испания нуждается в 120 000 домов в год до 2030 года. Со своей стороны мадридская Ассоциация застройщиков Асприма (Asprima) напоминает, что к этому прогнозу необходимо добавить иностранный спрос.

Мнение экспертов: нельзя говорить о пузыре на рынке недвижимости в 2021 году

А что говорят эксперты о возможном появлениия еще одного пузыря на рынке недвижимости в Испании? Они четко указывают, что нет оснований говорить о пузыре на рынке недвижимости в 2021 году. Алехандро Бельчи, старший научный сотрудник Института анализа недвижимости Евровал (Euroval), считает, что хотя некоторые показатели указывают на сдвиг в сторону восходящего тренда накопления нового жилья, а также сохранение восходящего тренда начатого и завершенного жилья последних лет, нельзя говорить о новом пузыре недвижимости.

Представители компании Aedas Homes утверждают: «С 2016 года жилищный сектор пережил очень значительный рост. 2021 станет годом зрелости нового сектора недвижимости, который будет продолжать расти и стабилизироваться. Мы сталкиваемся с фазой умеренного роста, которая создаст устойчивый сектор во времени, вдали от больших колебаний».

Со своей стороны Национальная федерация ассоциаций недвижимости (FAI) добавляет: «… мы не считаем, что находимся в сценарии пузыря на рынке недвижимости. Хотя цены на недвижимость восстанавливаются (с минимума 2014–2015 годов), в этом цикле рост оправдан рациональными ожиданиями рентабельности инвестиций в недвижимость. К тому же, отмечается очень низкий уровень строительства новых объектов, даже ниже необходимого, на многих площадях, из-за скептицизма инвесторов, застройщиков и финансовых организаций».

Последствия COVID-19 делают невозможным появление пузыря на рынке недвижимости

Ко всем этим факторам следует добавить одну непредвиденную причину, которая появилась несколько месяцев назад, – глобальный кризис, вызванный COVID-19. Это экономическое торможение еще больше мешает появлению нового пузыря на рынке недвижимости Испании.

Различное поведение рынка в зависимости от района страны

Хосе Антонио Перес Рамирес, профессор рынка недвижимости и директор школы бизнеса недвижимости (REBS), утверждал до пандемии, что мы можем говорить о частичных пузырях недвижимости в зависимости от района. «Мы сталкиваемся с очень неоднородным рынком, в котором не все зоны восстановились одинаково с минимальной точки, достигнутой в первом квартале 2014 года. В то время, как цены в наиболее экономически динамичных районах, привлекающие таланты и население, такие как Мадрид, Каталония, средиземноморское побережье и Страна Басков, значительно увеличились с минимумов (45 % – в Мадриде и 35 % – в Каталонии), в Галиции и Кантабрии было зафиксировано всего 5 %».

«В районах, где спрос значительно ниже предложения, цены не растут, а в районах с высоким спросом цена сохраняет умеренный восходящий тренд, который будет сдерживаться только в том случае, если в финансовом секторе произойдут существенные изменения, чего не ожидается в краткосрочной-среднесрочной перспективе», – заявляют эксперты.

По словам сотрудника Euroval, хотя цена квадратного метра в Испании была оценена в среднем на 12,9 % (с 1459 до 1647 евро), в 2014–2019 годах она была очень неравномерной по всей территории страны. В отчете InmoCoyuntura делается вывод о том, что в Испании есть жилой рынок, работающий на трех скоростях, и за последние пять лет только семь провинций зафиксировали рост выше среднего по стране.

Некоторые цены высоки, но не тревожны

Хотя Мадрид выглядит дорогой зоной по индексу пузыря на рынке недвижимости швейцарского банка UBS (цена на жилье завышена на 0,61 пункт), его уровень был далек от уровня пузыря на рынке недвижимости в таких городах, как Мюнхен (2,01), Амстердам (1,84) или Париж (1,54).

Согласно индексу пузыря, на рынке недвижимости UBS, средний профессионал должен работать шесть лет в Мадриде, чтобы купить себе квартиру площадью 60 квадратных метров, по сравнению с 21 годом, необходимым в Гонконге, 15 лет – в Париже и 14 – в Лондоне. Еще один фактор, который исключает опасность кризиса в сфере недвижимости в 2021 году.

Подводя итог, мы можем сказать, что испанский сектор недвижимости не находится в сценарии, подобном 2007 году, по нескольким причинам:

Цены на жилье в национальном масштабе далеки от самых высоких уровней.
Финансовые усилия семей по доступу к жилью не столь велики.
Уровень строительства жилья ниже потребностей населения (нет излишков, которые были в предыдущем кризисе недвижимости).
Новый закон об ипотеке ограничивает перерасход кредитов, который произошел в годы, предшествовавшие 2007 году.
COVID-19 заморозил экономическую деятельность в течение нескольких месяцев.
Риск нового кризиса отсутствует.

Поможем выбрать и купить недвижимость в Испании

Вы ищете недвижимость в Испании? Spain-Real.Estate предлагает лучшие объекты недвижимости по всей Испании, которые идеально подойдут под все ваши требования.

Откройте для себя самые горячие предложения на Spain-Real.Estate сегодня!

Что такое пузырь на рынке недвижимости?

Содержание статьи: