¿Qué es una burbuja inmobiliaria?

¿Qué es una burbuja inmobiliaria?

La caída del 3,3% en las ventas de viviendas en 2019 y la crisis del COVID-19 han reforzado nuevamente los temores de una inminente crisis inmobiliaria. ¿Existe el peligro de una burbuja en el mercado inmobiliario español en 2021?

Hay varias proyecciones para los precios de las viviendas en 2021. La mayoría de los profesionales inmobiliarios creían incluso antes de la pandemia que España se encontraba en una fase de estabilización, pero no en una nueva crisis inmobiliaria en 2021. Sin embargo, para despejar dudas, analicemos las diferencias entre la burbuja inmobiliaria que había en España hace unos años y el momento actual.

El contenido del artículo:

¿Qué es una burbuja inmobiliaria?

Una burbuja inmobiliaria se produce cuando el precio de los activos inmobiliarios aumenta continuamente y es mucho más alto que los salarios y otros bienes y servicios. En España, los precios de la vivienda aumentaron en 2001-2007.

Normalmente, este exceso de aumento de valor se produce por una razón especulativa: el aumento de los precios de la vivienda hace que la gente piensa que esto siempre será así, y comprar bienes raíces, sin embargo, los precios siguen aumentando. Por su parte, los desarrolladores están construyendo más pisos a la creciente demanda se encuentran, alimentando aún más esta espiral especulativa. Junto con la idea errónea de que la vivienda nunca bajaría de valor, y la consiguiente euforia de compra, también estuvo la facilidad para otorgar préstamos por parte de los bancos, lo que redujo los riesgos para sus clientes en busca de ganancias económicas.

En España, la liberación del mercado del suelo también jugó un papel muy importante. Esto condujo a la creación de una gran cantidad de puestos de trabajo y al crecimiento económico, respectivamente, las ventas de viviendas aumentaron y los precios subieron. Cegados por el aumento del valor de las propiedades, muchos compradores se han endeudado más allá de sus posibilidades.

Todos estos factores, combinados con el aumento de las tasas de interés, finalmente llevaron a la volatilidad y al estallido de una burbuja inmobiliaria, una de las mayores recesiones económicas de la historia. Muchos compradores se enfrentaron a préstamos que no pudieron reembolsar. Por otra parte, los apartamentos que solían ser vendidos rápidamente dejaron de ser atractivos para los inversores, y los desarrolladores se vieron obligados a congelar muchos de sus proyectos.

¿Qué es una burbuja inmobiliaria?

¿Cuáles fueron las consecuencias de la burbuja inmobiliaria?

España aún no se ha recuperado de algunas de las secuelas de la crisis inmobiliaria que estalló a finales de 2007. El sector registró una fuerte caída en las ventas y los precios de las propiedades, y varias empresas de desarrollo se declararon en quiebra.

El mercado inmobiliario fue uno de los principales motores de la economía española, y la crisis tuvo consecuencias fatales: el paro aumentó significativamente y la economía de los hogares se debilitó, lo que provocó una disminución del consumo de la mayoría de bienes y servicios y agravó la situación en el país.

Hoy la situación es diferente: no habrá crisis inmobiliaria en 2021

Hay 4 aspectos que demuestran que no habrá nueva crisis o burbuja inmobiliaria en el mercado inmobiliario español en 2021. Dos aspectos son estructurales (precios y producción), los otros dos son generales (crecimiento económico y regulación). Empecemos por lo último.

Según las previsiones del Banco de España, el PIB en el segundo trimestre de 2021 se contraerá hasta el 16-21,8% tras caer un 5,2% en el primer trimestre. Según la Comisión Europea, este año el PIB caerá al 10,9%, según estimaciones de la OCDE - en un 14,4%, según estimaciones del FMI - en un 12,8%.

Esta disminución hará que los esfuerzos de compra de viviendas de las familias retrocedan aún más con respecto a los niveles de 2007. Por ejemplo, en Madrid se necesitarían 8,2 años de salario para comprar una propiedad, frente a un récord de 14,9 años. En cuanto al porcentaje de renta familiar destinado a vivienda, según el Banco de España, en 2019 se situó en el nivel del 31,6%.

Cabe señalar la entrada en vigor de una nueva regla hipotecaria, que aumenta la protección del comprador, pero al mismo tiempo trata de manera más estricta a los prestatarios con un mayor índice de riesgo, así como los nuevos requisitos del banco por parte del desarrollador al financiar. bienes raíces.

Todos estos factores hacen que sea muy difícil para una nueva burbuja inmobiliaria a emerger en 2021.

¿Qué es una burbuja inmobiliaria?

Precios razonables y construcción antes de COVID-19

En cuanto a la evolución de los precios inmobiliarios a lo largo de este año, no existe consenso entre los profesionales del sector. Sin embargo, antes de la crisis del coronavirus, la mayoría de ellos ya habían confiado en la moderación debido a la fase de estabilización del mercado (algunos incluso indicaron que podría ocurrir una recesión en algunos lugares). Nótese que la calificadora internacional Moody's ha apostado por el incremento del valor de los inmuebles residenciales en un 5,5%. Por su parte, (¿aquí hay que escribir qué es? No lo encontré en Internet) Funcas creía que el mercado crecería en promedio solo un 2,5%.

Tampoco hubo consenso sobre la construcción de inmuebles. Según la Asociación Española de Promotores y Constructores (APCE), España necesita 120.000 viviendas al año hasta 2030. Por su parte, la Asociación de Promotores Inmobiliarios Asprima de Madrid recuerda que a esta previsión hay que sumar la demanda exterior.

La Opinión del Experto: No se puede hablar de una burbuja inmobiliaria en 2021

¿Qué opinan los expertos sobre la posible aparición de otra burbuja en el mercado inmobiliario español? Señalan claramente que no hay razón para hablar de una burbuja inmobiliaria en 2021. Alejandro Belchi, Senior Research Fellow del Instituto Euroval de Análisis Inmobiliario (Euroval), cree que si bien algunos indicadores indican un cambio hacia una tendencia alcista en la acumulación de vivienda nueva, así como una continuación de la tendencia alcista de viviendas iniciadas y terminadas vivienda en los últimos años, no podemos hablar de una nueva burbuja inmobiliaria.

Aedas Homes dice: “Desde 2016, el sector residencial ha experimentado un crecimiento muy significativo. 2021 será el año de madurez de un nuevo sector inmobiliario que seguirá creciendo y estabilizándose. Estamos ante una fase de crecimiento moderado que creará un sector estable en el tiempo, alejado de grandes fluctuaciones”.

Por su parte, la Federación Nacional de Asociaciones Inmobiliarias (FAI) agrega: “… no creemos que estemos en un escenario de burbuja inmobiliaria. Si bien los precios inmobiliarios se están recuperando (desde sus mínimos de 2014-2015), el crecimiento en este ciclo se ha justificado por expectativas racionales de retorno de la inversión inmobiliaria. Además, hay un nivel muy bajo de construcción de nuevas instalaciones, incluso más bajo de lo necesario, en muchas áreas, debido al escepticismo de inversores, desarrolladores y entidades financieras”.

Las consecuencias del COVID-19 hacen imposible la burbuja inmobiliaria

A todos estos factores hay que añadir un motivo imprevisto que apareció hace varios meses: la crisis global provocada por COVID-19. Esta desaceleración económica está obstaculizando aún más la aparición de una nueva burbuja en el mercado inmobiliario español.

Diferente comportamiento del mercado según la región del país

José Antonio Pérez Ramírez, profesor del mercado inmobiliario y director de la Escuela de Inmobiliaria Negocios (REBS), discutido antes de la pandemia que podemos hablar de burbujas de bienes raíces parcial dependiendo de la zona. “Nos encontramos ante un mercado muy heterogéneo en el que no todas las zonas se han recuperado por igual desde el punto más bajo alcanzado en el primer trimestre de 2014. Mientras que los precios en las zonas económicamente más dinámica que atraen talento y poblaciones, como Madrid, Cataluña, la costa mediterránea y el País Vasco, han aumentado significativamente desde los mínimos (45% en Madrid y un 35% en Cataluña), en Galicia y sólo el 5 % se registró en Cantabria".

“En áreas donde la demanda es significativamente menor que la oferta, los precios no suben, y en áreas con alta demanda, el precio mantiene una tendencia alcista moderada, que se contendrá solo si ocurren cambios significativos en el sector financiero, lo cual no se espera en el corto a mediano plazo.”- dicen los expertos.

Según un empleado de Euroval, aunque el precio del metro cuadrado en España se estimó en una media del 12,9% (de 1.459 a 1.647 euros), en 2014-2019 fue muy desigual en todo el país. El informe InmoCoyuntura concluye que España tiene un mercado residencial que opera a tres velocidades y solo siete provincias han registrado un crecimiento por encima de la media nacional en los últimos cinco años.

¿Qué es una burbuja inmobiliaria?

Algunos precios son altos, pero no alarmantes

Aunque Madrid parece una zona cara en el índice de burbuja inmobiliaria de UBS (los precios de la vivienda están sobrevalorados en 0,61 puntos), su nivel estuvo lejos del nivel de la burbuja inmobiliaria en ciudades como Múnich (2,01), Ámsterdam (1,84) o París (1,54).

Según el UBS Real Estate Bubble Index, el profesional medio debe trabajar seis años en Madrid para comprar un piso de 60 metros cuadrados, frente a 21 años en Hong Kong, 15 años en París y 14 años en Londres. Otro factor que excluye el peligro de una crisis inmobiliaria en 2021.

En resumen, podemos decir que el sector inmobiliario español no se encuentra en un escenario como 2007 por varias razones:

  • Los precios de la vivienda en todo el país están lejos de los niveles más altos.
  • Los esfuerzos económicos de las familias para acceder a la vivienda no son tan grandes.
  • El nivel de construcción de viviendas está por debajo de las necesidades de la población (no hay superávit que había en la anterior crisis inmobiliaria).
  • La nueva ley hipotecaria limita los excesos de préstamos que ocurrieron en los años previos a 2007.
  • COVID-19 ha congelado la actividad económica durante varios meses.
  • No hay riesgo de una nueva crisis.

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