Осенняя пора означает возвращение к работе, время начинать новые проекты, менять место жительства, что в большинстве случаев связано с арендой жилья. В Испании, согласно последним данным, опубликованнымINE, более 3,2 миллионов людей живут в арендованном жилье и платят ежемесячно в среднем 819 евро.
К высокой цене аренды, новым правилам и налогам добавляется еще одна из самых больших проблем домовладельца и арендатора – расходы на ремонт. Дело в том, что иногда трудно определить, кто за что платит.
Содержание:
- Закон о городской аренде в Испании
- В каких случаях арендодатель не обязан выполнять за свой счет необходимый ремонт?
- Действия арендатора в отношении ремонта, необходимого для содержания арендуемого жилья
- Может ли арендатор самостоятельно выполнить необходимый ремонт, а затем потребовать компенсацию у арендодателя?
- Наиболее распространенные поломки и ответственные лица
- Обязательства арендодателя
- Поможем подобрать недвижимость в Испании
Закон о городской аренде в Испании
Закон о городской аренде (LAU) в Испании, как правило, предусматривает, что арендодатель обязан выполнить за свой счет весь ремонт, необходимый для сохранения арендуемого жилья.
Статья 21.1 LAU предусматривает следующее:
«Арендодатель обязан без права повышения арендной платы произвести любой ремонт, необходимый для сохранения жилья в пригодных для проживания условиях для целей согласованного использования, за исключением случаев, когда ухудшение состояния, о котором идет речь, вменяется арендатору в соответствии со статьями 1.563 и 1.564 Гражданского кодекса».
В каких случаях арендодатель не обязан выполнять за свой счет необходимый ремонт?
Существуют три ограничения, или исключения, при которых арендодатель не обязан выполнять работы за свой счет:
-
Минимальный или нижний предел.
Статья 21.4 LAU не обязывает арендодателя проводить мелкий ремонт при минимальном износе жилищного помещения.
В этом случае обязанности по ремонту будет нести арендатор.
-
Максимальный или верхний предел.
Если произошло разрушение жилья по причинам, не вменяемым арендодателю. В этом случае происходит прекращение аренды (статья 28 LAU).
-
Порча имущества по вине арендатора.
С момента заселения любое ухудшение состояния арендуемого жилья считается вызванным арендатором, который несет ответственность за него, если только не докажет, что ущерб был вызван не по его вине (ст. 21.1 LAU и 1563 и 1564 Гражданского кодекса).
Действия арендатора в отношении ремонта, необходимого для содержания арендуемого жилья
В случае ухудшения состояния арендуемого жилья, требующего проведения ремонтных работ, необходимых для сохранения жилья или помещений в пригодных для проживания условиях для согласованного использования, на арендатора возлагается двойное требование, а именно:
- уведомление арендодателя о необходимости ремонта в кратчайшие сроки;
- предоставление возможности лично арендатору или назначенным техническим специалистам проверить состояние жилья (статья 21.3 LAU).
Если арендодатель отказывается выполнить за свой счет ремонт, необходимый для сохранения арендуемого дома, то арендатор должен обратиться в суд со следующими требованиями:
- расторжение договора о возмещении причиненного ущерба (статья 27.3 А LAU);
- осуществление необходимого ремонта арендодателем с компенсацией за ущерб, причиненный арендатору (ст. 1556 и 1098 Гражданского кодекса).
Может ли арендатор самостоятельно выполнить необходимый ремонт, а затем потребовать компенсацию у арендодателя?
Согласно статьям 21.3 LAU, а также 1159 Гражданского кодекса, только после предварительного уведомления арендодателя арендатор может самостоятельно выполнить работу, а затем потребовать от арендодателя сумму возмещения, для чего должны соблюдаться два основных требования, обусловливающих успешность иска о взыскании суммы возмещения, которые заключаются в следующем:
- уведомление арендодателя о необходимости ремонта. Достаточно того, чтобы арендодатель был проинформирован арендатором;
- ремонт должен быть срочным, чтобы избежать повреждения или дискомфорта.
Наиболее распространенные поломки и ответственные лица
Кондиционер больше не охлаждает, кухонный кран подтекает, замок в ванной сломался, от картин слишком заметные отверстия в стене, стиральная машина плохо отжимает ‒ вот некоторые из частых бытовых проблем. Когда жилье находится в собственности, то расходы по ремонту ложатся на плечи хозяина жилья, но если жилье арендованное, расходы будут распределены между владельцем и арендатором в зависимости от типа ущерба. Вопрос в том, кто за что заплатит?
Исследование HomeServe
Согласно исследованию ХоумСерв (HomeServe), компании, специализирующейся на обслуживании домов, в четырех из десяти домов Испании, по крайней мере, случается одна поломка в год, что составляет более 800 000 ремонтных работ в арендуемых квартирах. Следовательно, это более 800 000 ситуаций, в которых арендодатель и арендатор должны договориться об ответственности. Согласно данным этой компании, за 2021 год 33 % проведенных видов ремонта были связаны с сантехническими проблемами. За ним следуют услуги по покраске (9,44 %), кирпичной кладке (8,89 %) и бытовой технике (8,03%).
Практические примеры
Компанией HomeServe были проанализированы наиболее распространенные ремонтные работы в домах с целью определения, какие из них связаны с «сохранением и пригодностью жилья», а какие ‒ с «мелким ремонтом», как это предусмотрено в законе о городской аренде.
Поломки сантехники
Это одна из самых распространенных поломок в арендуемых квартирах, отмечает HomeServe. В этих случаях ответственность лежит на домовладельце. Однако при большой утечке воды арендатор берет на себя высокую стоимость счета. Поэтому рекомендуется искать решение как можно скорее.
Другими наиболее распространенными поломками сантехники являются засоры туалета, раковины и ванны, которые могут привести к протечкам, и стоимость ремонта может составлять до 200 евро. В случаях засоров и затоплений арендатор должен устранить поломку, если с его стороны было зафиксировано неправильное использование: повреждения, засорение стоков, неправильное отсоединение шланга стиральной машины, которое повлекло протечку, влажность из-за плохой герметизации ванны или отсутствия вентиляции. Арендодатель обязан реагировать, если есть дефекты объекта.
Отопление и кондиционер
Интенсивное использование отопления и кондиционирования воздуха в определенных районах, а также возраст приборов более 5 лет ведут к частым поломкам. За исключением нарушений со стороны арендатора, арендодатель несет ответственность за техническое обслуживание и хорошее состояние этих приборов.
Бытовая техника
HomeServe объясняет, что важно различать основные бытовые приборы (холодильник, стиральная машина) и второстепенные (например, посудомоечная машина).
При различных поломках могут возникнуть вопросы о том, кто должен взять на себя расходы по ремонту. Портал Финкас и Касас (Fincas y Casas ‒ OCU) уточняет, что если, например, существует внутренний дефект котла, арендодатель должен взять на себя расходы по его устранению, но если необходимо изменить клапаны устройства, то этим может заняться арендатор при условии ограниченных расходов. Так, например, суд освободил арендатора от ремонта, сумма которого составляла половину новой стиральной машины.
Компания HomeServe советует правильно обслуживать технику, например, своевременно очищать фильтры определенных приборов, чтобы избежать поломок, которые могут привести к расходам в 150 евро или полной замене прибора.
Покраска, кирпичная кладка и поделки
Большое количество отверстий в стене от картин, лампа сорвалась с крючка… Это небольшие задачи, вызванные использованием объектов, которые арендатор должен взять на себя.
Обязательства арендодателя
Основные обязательства арендодателя изложены в различных статьях Закона «О городской аренде» и могут быть обобщены в следующих тезисах.
Арендодатель обязан:
- Сохранять жилье в пригодном для жизни состоянии. Это основная обязанность каждого арендодателя жилья, она предполагает необходимость проведения всех видов ремонта в доме, чтобы сделать его пригодным для жизни, без повышения арендной платы.
- Соблюдать сроки договора. Арендодатель не может расторгнуть договор в любое время, за исключением случаев неисполнения арендатором любого из предусмотренных законом случая (например, использование жилья для себя или своих родственников). Срок аренды должен быть не менее 3 лет.
- Возврат законного залога. В случае прекращения аренды и отсутствия каких-либо задолженностей арендатора, арендодатель должен вернуть залог в размере оплаты одного месяца, предоставленный арендатором при подписании договора.
- Разрешить арендатору уступить договор другим лицам в определенных случаях. Арендодатель обязан разрешить продолжение аренды жилья, даже если в нем проживает не арендатор, а его супруг или его дети. Кроме того, в случае раздельного проживания или развода супруг арендатора может стать арендодателем по решению суда.
- Оплачивать муниципальные налоги и сборы. Арендодатель обязан платить налоги, такие как налог на недвижимость или сбор за мусор, хотя это может повлиять на оплату арендатора.
Важно иметь в виду, что если вы являетесь владельцем арендуемого дома, то в случае невыполнения обязательств в качестве арендодателя, арендатор имеет право требовать исполнения и расторжения договора, а также возмещения ущерба.
Как следствие, консультация адвоката, специализирующегося на вопросах аренды, имеет решающее значение для знания прав и обязанностей до подписания договора и в случае возникновения каких-либо проблем во время аренды.
Поможем подобрать недвижимость в Испании
Специалисты компании Spain-Real.Estate помогут найти лучшее жилье для аренды или покупки в Испании. У нас есть обширная база данных недвижимости в лучших районах Испании, а также обширный опыт заключения сделок купли-продажи и договоров аренды. Вы можете получить подробную консультацию по интересующим вас вопросам у менеджера на сайте.