La época otoñal significa volver al trabajo, tiempo para emprender nuevos proyectos, para cambiar de lugar de residencia, que en la mayoría de los casos está asociado al alquiler de una vivienda. En España, según las últimas cifras dadas a conocer por elINE, más de 3,2 millones de personas viven en viviendas de alquiler y pagan una media de 819 € al mes.
Además del alto precio del alquiler, las nuevas regulaciones e impuestos es otra de las mayores preocupaciones para los propietarios e inquilinos: los costos de renovación. La cuestión es que a veces es difícil determinar quién paga qué.
Contenido:
- Ley de alquiler de la ciudad española
- ¿En qué casos el arrendador no está obligado a realizar las reparaciones necesarias por su cuenta?
- Acciones de los inquilinos con respecto a las reparaciones necesarias para mantener la vivienda de alquiler
- ¿Puede el inquilino hacer las reparaciones necesarias por sí mismo y luego reclamar una compensación al propietario?
- Averías más habituales y responsables
- Obligaciones del arrendador
- Te ayudaremos a encontrar una propiedad en España
Ley de alquiler de la ciudad española
La Ley de Alquileres Urbanos (LAU) en España generalmente requiere que el arrendador lleve a cabo, por su cuenta, todas las reparaciones necesarias para mantener la unidad de alquiler.
El artículo 21.1 de la LAU establece lo siguiente:
“El arrendador está obligado, sin derecho a aumentar el alquiler, a realizar las reparaciones necesarias para mantener la vivienda en condiciones habitables con el fin del uso pactado, salvo que el deterioro de la condición en cuestión se impute al arrendatario de conformidad con los Artículos 1.563 y 1.564 del Código Civil".
¿En qué casos el arrendador no está obligado a realizar las reparaciones necesarias por su cuenta?
Hay tres restricciones, o excepciones, en las que el arrendador no está obligado a hacer el trabajo por su cuenta:
-
Límite mínimo o inferior.
El artículo 21.4 de la LAU no obliga al arrendador a realizar reparaciones menores con un desgaste mínimo de la vivienda.
En este caso, el inquilino será el responsable de la reparación.
-
Límite máximo o superior.
Si la vivienda ha sido destruida por motivos ajenos a la responsabilidad del propietario. En este caso, se produce la terminación del arrendamiento (artículo 28 LAU).
-
Daños a la propiedad por culpa del inquilino.
Desde el momento de la llegada, cualquier deterioro en el estado de la vivienda de alquiler se considera provocado por el inquilino responsable de la misma, salvo que pueda acreditar que el daño no fue causado por su culpa (Art.21.1 LAU y 1563 y 1564 Código Civil).
Acciones de los inquilinos con respecto a las reparaciones necesarias para mantener la vivienda de alquiler
En caso de deterioro del estado de la vivienda alquilada, que requiera las reparaciones necesarias para mantener la vivienda o local en condiciones habitables para el uso pactado, se impone al inquilino un doble requisito, a saber:
- notificar al arrendador de la necesidad de reparaciones lo antes posible;
- permitir que el inquilino o los técnicos designados verifiquen personalmente el estado de la vivienda (artículo 21.3 de la LAU).
Si el arrendador se niega a hacer las reparaciones por su propia cuenta necesarias para preservar la casa alquilada, entonces el inquilino debe acudir a los tribunales con los siguientes requisitos:
- rescisión del contrato de indemnización por los daños causados (artículo 27.3 A de la LAU);
- ejecución de las reparaciones necesarias por parte del arrendador con indemnización por los daños causados al arrendatario (artículos 1556 y 1098 del Código Civil).
¿Puede el inquilino hacer las reparaciones necesarias por sí mismo y luego reclamar una compensación al propietario?
Según los artículos 21.3 LAU, así como 1159 del Código Civil, solo previa notificación al arrendador podrá el arrendatario realizar la obra de forma independiente y luego exigir al arrendador el monto de la indemnización, para lo cual deben cumplirse dos requisitos principales que determinan el éxito del reclamo para la recuperación del monto de la indemnización, que son los siguientes:
- notificar al arrendador de la necesidad de reparaciones. Basta que el arrendatario informe al arrendador;
- las reparaciones deben ser urgentes para evitar daños o molestias.
Averías más habituales y responsables
El aire acondicionado ya no enfría, el grifo de la cocina tiene una fuga, la cerradura del baño está rota, los agujeros en la pared se notan demasiado por las pinturas, la lavadora no gira bien: estos son algunos de los problemas domésticos comunes. Cuando la propiedad es de propiedad, el costo de las reparaciones corre a cargo del propietario, pero si la propiedad se alquila, el costo se compartirá entre el propietario y el inquilino según el tipo de daño. La pregunta es, ¿quién pagará qué?
HomeServe Research
Según un estudio de HomeServe, una empresa de mantenimiento del hogar, cuatro de cada diez hogares en España experimentan al menos una avería al año, lo que representa más de 800.000 renovaciones de apartamentos alquilados. En consecuencia, hay más de 800.000 situaciones en las que el propietario y el inquilino deben acordar la responsabilidad. Según esta empresa, en 2021, el 33% de los tipos de reparaciones realizadas estaban asociados a problemas de fontanería. Le siguen los servicios de pintura (9,44%), albañilería (8,89%) y electrodomésticos (8,03%).
Ejemplos prácticos
HomeServe analizó las renovaciones de viviendas más comunes para determinar cuáles están relacionadas con la “conservación e idoneidad de la vivienda” y cuáles están relacionadas con las “reparaciones menores”, según lo estipulado en la ley de alquileres de la ciudad.
Averías de fontanería
Esta es una de las averías más comunes en los apartamentos de alquiler, señala HomeServe. En estos casos, la responsabilidad recae en el propietario. Sin embargo, en caso de una gran fuga de agua, el inquilino corre con el alto costo de la factura. Por tanto, se recomienda buscar una solución lo antes posible.
Otras averías de fontanería más habituales son inodoros, lavabos y bañeras atascados que pueden provocar fugas, y el coste de las reparaciones puede llegar hasta los 200 €. En casos de atascos e inundaciones, el inquilino deberá eliminar la avería si se registró un uso inadecuado de su lado: daños, desagües obstruidos, desconexión inadecuada de la manguera de la lavadora, que provocó una fuga, humedad por mal sellado de la bañera o falta de ventilación. El arrendador está obligado a reaccionar si hay defectos en el objeto.
Calefacción y aire acondicionado
El uso intensivo de la calefacción y el aire acondicionado en determinadas zonas, así como los electrodomésticos con más de 5 años, provocan averías frecuentes. Salvo irregularidades por parte del inquilino, el arrendador es responsable del mantenimiento y buen estado de estos electrodomésticos.
Accesorios
HomeServe explica que es importante distinguir entre electrodomésticos básicos (refrigerador, lavadora) y no esenciales (por ejemplo, lavavajillas).
Con varias averías, pueden surgir preguntas sobre quién debe asumir los costos de reparación. El portal de Fincas y Casas (OCU) especifica que si, por ejemplo, hay un defecto interno en la caldera, el arrendador debe asumir el costo de arreglarlo, pero si es necesario cambiar las válvulas del dispositivo, entonces el inquilino puede hacer esto sujeto a costos limitados. Por ejemplo, el tribunal eximió al inquilino de las reparaciones, cuyo monto era la mitad de la nueva lavadora.
HomeServe aconseja un correcto mantenimiento del electrodoméstico, por ejemplo, la limpieza puntual de los filtros de determinados electrodomésticos con el fin de evitar averías, que pueden suponer unos costes de 150 euros o una sustitución completa del electrodoméstico.
Pintura, albañilería y manualidades
Muchos agujeros en la pared por cuadros, una lámpara que se ha caído del gancho ... Son pequeñas tareas provocadas por el uso de objetos que el inquilino tiene que cargar.
Obligaciones del arrendador
Las principales obligaciones del arrendador se recogen en varios artículos de la Ley "De Renta Urbana" y se pueden resumir en las siguientes tesis.
El arrendador está obligado:
- Mantener viviendas habitables. Esta es la responsabilidad principal de cada propietario e implica todo tipo de reparaciones para hacer que su casa sea habitable sin aumentar el alquiler.
- Observe los términos del contrato. El arrendador no puede rescindir el contrato en ningún momento, a menos que el inquilino no cumpla con alguno de los casos previstos por la ley (por ejemplo, el uso de la vivienda para él o sus familiares). El plazo de arrendamiento debe ser de al menos 3 años.
- Reembolso de fianza legal. En caso de terminación del contrato de arrendamiento y no existen deudas del inquilino, el arrendador debe devolver un depósito por el monto del pago de un mes provisto por el inquilino al firmar el contrato.
- Permitir que el inquilino ceda el contrato a otros en determinados casos. El arrendador debe permitir que el contrato de arrendamiento continúe incluso si no es el inquilino quien vive en él, sino su cónyuge o sus hijos. Además, en caso de separación o divorcio, el cónyuge del inquilino puede convertirse en propietario por orden judicial.
- Pagar impuestos y tasas municipales. El arrendador debe pagar impuestos como el impuesto a la propiedad o la recolección de basura, aunque esto puede afectar el pago del inquilino.
Es importante tener en cuenta que si usted es propietario de una vivienda alquilada, en caso de incumplimiento como arrendador, el inquilino tiene derecho a exigir el cumplimiento y rescisión del contrato, así como una indemnización por daños.
En consecuencia, el asesoramiento de un abogado especializado en arrendamientos es fundamental para conocer los derechos y obligaciones antes de firmar el contrato y en caso de que surjan problemas durante el arrendamiento.
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