Налоги на недвижимость в Испании

Владелец недвижимости в Испании ежегодно платит местный налог IBI, который составляет от 0,4% до 1,1% кадастровой стоимости, а нерезидент платит ещё и налог на условный доход, даже если квартира не сдаётся. При продаже иностранец платит 19% с прибыли, а покупатель удерживает из цены 3% и перечисляет их в налоговую службу. Налог на имущество действует при чистом капитале от 700 000 €, а ставка налога на наследство зависит от региона. Размер налогов зависит от региона, страны проживания и срока владения, поэтому в статье они разобраны по этапам: владение, наследство и продажа. Цифры приведены на октябрь 2026 года.

Налог на наследство подробнее разобран в статье о наследовании недвижимости в Испании. Как заработать на перепродаже, описано в материале о перепродаже недвижимости.

Местные налоги и сборы зависят от муниципалитета, где находится объект. Их размер может отличаться в разных автономных сообществах: ставки устанавливают и региональные, и местные власти.

Это основной местный налог, который владелец платит ежегодно муниципалитету. Его считают от кадастровой стоимости объекта, то есть официальной стоимости, зарегистрированной в кадастре. Закон о местных финансах устанавливает пределы ставок.

Максимальную ставку для городской недвижимости муниципалитет вправе повысить надбавками:

Для квартиры за 200 000 € с кадастровой стоимостью 100 000 € при ставке 0,6% налог составит 600 € в год.

Для пустующего и туристического жилья закон допускает дополнительные надбавки. Если муниципалитет их ввёл, действуют следующие пределы:

Эти надбавки зависят от решения муниципалитета и от того, признана ли зона напряжённой. Условия уточняют в мэрии по месту объекта.

За вывоз мусора и канализацию владелец платит муниципалитету отдельный сбор. Размер и периодичность платежа устанавливает муниципалитет. Тариф уточняют в мэрии.

Нерезидент, который владеет недвижимостью в Испании, может платить налог на условный доход, налог на имущество, налог на прирост капитала при продаже и налог на наследство. Каждая ситуация зависит от гражданства, страны проживания и региона, поэтому до покупки полезно проконсультироваться с налоговым специалистом, который знает испанскую систему.

Если нерезидент владеет городской недвижимостью, которую не сдаёт и использует как второе жильё, налоговая служба считает, что владелец получает от неё условный доход. Налог начисляют на 31 декабря каждого года.

Как он считается:

Например, при кадастровой стоимости 100 000 € условный доход составит 2 000 €. Нерезидент из страны вне ЕС заплатит 24%, то есть 480 € в год, а резидент ЕС — 19%, то есть 380 €. Если применяется 1,1%, база составит 1 100 €, налог — 264 € и 209 € соответственно.

Срок подачи за 2025 год — с 1 января по 31 декабря 2026 года. Начиная с дохода за 2026 год, подача открывается 1 апреля следующего года и продолжается до 31 декабря. Если собственников несколько, каждый подаёт отдельную декларацию на свою долю.

«Нерезиденты часто не знают, что даже пустующая квартира облагается налогом на условный доход. Это небольшая сумма, но декларацию 210 нужно подавать каждый год, иначе набегают штрафы», — говорит налоговый консультант из Аликанте.

Нерезидент платит налог на имущество только за активы, которые находятся в Испании. Долги и обременения вычитают только те, что связаны с испанскими активами, например ипотеку. Налог начисляют на 31 декабря каждого года. Необлагаемый минимум для нерезидентов — 700 000 €.

Государственная шкала действует в таком виде с 1 января 2021 года. Регионы вправе устанавливать собственные шкалы и скидки, а резиденты ЕС и ЕЭЗ могут применять региональные правила.

До 1 января 2021 года максимальная ставка составляла 2,5%.

Отдельно действует налог на крупные состояния (ITSGF): им облагают чистый капитал физических лиц свыше 3 млн €. Налог начисляют на 31 декабря, а декларацию по модели 718 подают с 1 по 31 июля следующего года.

Нерезиденты платят налог на наследство только за имущество, которое находится в Испании. Освобождения на государственном уровне нет, но многие регионы вводят собственные скидки и ставки.

С 2021 года все нерезиденты, включая граждан стран вне ЕС, вправе применять правила автономного сообщества, а не только государственные нормы. При наследстве от нерезидента применяют правила региона, где находится наибольшая часть испанских активов. При дарении — правила региона, где находится имущество.

Государственная система делит наследников на четыре группы с разными вычетами:

Затем к остатку применяют шкалу ставок:

Сумму налога умножают на коэффициент, который зависит от размера уже имеющегося у наследника имущества и группы родства. Региональные правила сильно меняют итоговую сумму.

В сделке участвуют продавец и покупатель, и оба несут расходы. О дополнительных расходах покупателя, около 10% цены, написано немало, а расходы продавца обычно остаются на втором плане. При продаже собственник платит налог на прибыль, плюсвалию, при необходимости гасит ипотеку и оплачивает нотариальные расходы.

Покупатель удерживает 3% и передаёт продавцу экземпляр модели 211, поэтому на сделке продавец получает 97% цены. Эти 3% затем засчитывают в налог: если налог меньше, излишек возвращают, если больше, продавец доплачивает. Модель 210 подают даже при нулевой прибыли или убытке: без неё удержание не вернут.

Прибыль нерезидента от продажи считают как разницу между стоимостью продажи и стоимостью покупки. Ставка 19% не зависит от страны проживания.

В стоимость покупки входят:

Стоимость продажи — это цена продажи за вычетом расходов и налогов продавца, связанных с продажей. Коэффициенты инфляции, которые раньше увеличивали цену покупки, для продаж с 1 января 2015 года отменены. Для купивших до 31 декабря 1994 года действует переходное правило.

Квартира куплена за 200 000 €, расходы и налоги при покупке — 20 000 €, улучшения — 10 000 €. Продана за 300 000 €, расходы продавца на продажу — 9 000 €.

При прибыли 20 000 € налог составит 3 800 €, а удержано 9 000 €, поэтому продавец вправе потребовать вернуть 5 200 €. Если квартиру продали дешевле, чем купили, налог равен нулю, а удержанные 9 000 € возвращают полностью.

«Нерезиденты чаще всего забывают, что декларацию 210 нужно подать, даже если прибыли нет. Без неё удержанные 3% вернуть нельзя», — говорит налоговый консультант из Малаги.

Если квартиру продаёт резидент Испании, прибыль попадает в базу сбережений и облагается по шкале (по данным налоговой службы на 2025 год):

Плюсвалия (IIVTNU) — местный налог на рост стоимости земли под объектом. Его не включают в модели 210 и 211: декларацию подают в муниципалитет по месту объекта в течение 30 рабочих дней после продажи.

Если на объекте есть ипотека, продавец гасит её досрочно до сделки либо покупатель принимает долг по суброгации, и тогда снижается цена. За досрочное погашение банк вправе взять комиссию в пределах, которые устанавливает закон об ипотечных кредитах:

Комиссия не может превышать фактические потери банка, поэтому на деле сумма часто ниже. Погашение долга оформляют также в реестре: стоимость зависит от суммы кредита.

Сколько составляет налог IBI?

От 0,4% до 1,1% кадастровой стоимости для городской недвижимости. Муниципалитет может добавить надбавки, поэтому точную ставку уточняют в мэрии.

Платит ли нерезидент налог, если квартира не сдаётся?

Да. Нерезидент платит налог на условный доход: 2% кадастровой стоимости, облагаемые по ставке 24%, а для резидентов ЕС и ЕЭЗ — 19%. Декларацию подают по модели 210.

Какой налог платит нерезидент при продаже?

19% с прибыли. Кроме того, покупатель удерживает 3% цены, и эту сумму засчитывают в налог. Если налог меньше, излишек возвращают.

Кто платит плюсвалию при продаже нерезидентом?

По закону налог вносит покупатель, а фактически оплату определяет договор. Декларацию подают в муниципалитет в течение 30 рабочих дней.

Когда нужно платить налог на имущество?

Если чистый капитал в Испании превышает 700 000 €. Налог начисляют на 31 декабря, а государственная шкала достигает 3,5% при базе свыше 10 695 996,06 €.

Если вы выбираете недвижимость в Испании, посмотрите объекты в каталоге Spain-Real.Estate. Перед покупкой посчитайте налоги по списку выше и уточните ставки в муниципалитете.