Налоги на недвижимость в Испании

Содержание:

• Местные налоги
  • IBI – Налог на недвижимость
  • Мусор и канализация
  • Личные налоги
  • Доход от капитала, связанного с недвижимостью
  • Налог на богатство
• Кто облагается налогом на имущество?
  • Как рассчитывается чистый капитал и каковы налоговые ставки?
  • Налог на прирост капитала (IP)
  • Муниципальный налог на прирост капитала
• Налог на наследство
  • Кто облагается налогом на наследство в Испании?
  • Категории наследников
  • Расчет налога на наследство
• Если вы собираетесь продать свой дом: налоги и расходы
  • IRPF
  • Муниципальный налог на прирост капитала
  • Нотариальные и регистрационные сборы

Местные налоги

Существует 2 налога, которые основаны на кадастровой стоимости недвижимости. Она устанавливается каждым местным советом и корректируется с учетом инфляции. Сумма может варьироваться от одного автономного сообщества к другому из-за различных налоговых ставок, применяемых как региональными, так и местными органами власти.

IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) – Налог на недвижимость

Это основной местный налог, который платят домовладельцы в Испании ежегодно в местный совет. Сумма его рассчитывается на основе кадастровой стоимости (официальной стоимости недвижимости), зарегистрированной для объектов в Испании. Процент может варьироваться в зависимости от района, но обычно составляет от 0,5% до 1% примерно.

Мусор и канализация

Этот налог платится владельцем недвижимости в мэрию за вывоз мусора и канализацию обычно каждые 3 – 6 месяцев. Его размер отличается в зависимости от района, но как правило он составляет примерно от 200 до 250 евро в год. Кроме того, если у вашей собственности есть подъездная дорога, вы должны платить за парковку, что обычно составляет около 18 евро в год.

Личные налоги

Если вы являетесь собственником-нерезидентом в Испании, вы можете облагаться подоходным налогом, налогом на добавленную стоимость, налогом на богатство, налогом на прирост капитала и налогом на наследство. Каждая отдельная ситуация может существенно отличаться, поэтому рекомендуется обратиться к финансовому консультанту, который хорошо знаком с испанской налоговой системой.

Доход от капитала, связанного с недвижимостью

Если вы являетесь нерезидентом и владеете городской недвижимостью, которая не сдается или используется в качестве второго дома, налоговые органы будут считать, что вы получаете арендную плату и будут облагать ее налогом. Местный совет будет взимать с вас сумму, которая зависит от кадастровой стоимости вашей недвижимости. Они будут считать, что вы получаете прибыль в размере 2% от кадастровой стоимости, и требовать 25% от этого "дохода". Например, если вы владеете недвижимостью в Испании, кадастровая стоимость которой составляет 100 000 евро и которая не сдается в аренду, вам все равно придется заплатить 25% от 2 000 евро, то есть 500 евро.

Налог на богатство

Вам придется заплатить процент в зависимости от стоимости ваших активов (имущество, сбережения на банковских счетах и т.д.).

Кто облагается налогом на имущество?

Те, чей чистый капитал составляет более 700 000 евро.

Лица с активами, валовая стоимость которых превышает 2 000 000 евро, даже если чистые не превышают 700 000 евро.

Как рассчитывается чистый капитал и каковы налоговые ставки?

Чистый капитал рассчитывается путем вычитания общей суммы обязательств из числа всех активов. Последние обычно оцениваются по себестоимости, но из этого правила есть некоторые исключения. Резиденты Испании облагаются налогом на чистый капитал, как внутри страны, так и за рубежом.

Нерезиденты (обычно владельцы вторых домов) облагаются налогом только на чистые активы. Они могут вычитать из них только те обязательства, которые непосредственно связаны с испанскими активами, например, ипотечный кредит.

Налог на прирост капитала (IP)

Если вы продаете недвижимость в Испании более чем через год после ее покупки, то вам придется заплатить налог на прирост капитала (Impuesto sobre las Plusvalías). Он рассчитывается с разницы между ценой, по которой вы продаете недвижимость и заявленной ценой покупки на тот момент, за вычетом инфляции. И резидент, и нерезидент платят 21% IP, с той разницей, что резидент может реинвестировать налог в другую недвижимость, если она является его первым местом жительства.

Хотя цифра 21% для нерезидентов может показаться высокой, на IP распространяется годовая шкала льгот. Это означает, что налоговая ставка применяется к полученной прибыли до расчета суммы. Нерезидент, купивший недвижимость до 1986 года, не облагается IP, в то время как ситуация для человека, купившего недвижимость в период с 1986 по 1998 год, сильно отличается. Учитывается, как старая (с ежегодными льготами около 11%), так и новая формула (шкала, аналогичная инфляции, в последнее время около 1%).

При продаже недвижимости нерезиденты облагаются налогом в размере 3%. Например, когда вы продаете свою недвижимость в Испании, покупатель платит 3% от цены (налог у источника) непосредственно в Hacienda, таким образом, продавец получает 97% стоимости. Hacienda будет удерживать эту сумму до тех пор, пока не будет рассчитан IP нерезидента. После определения прироста капитала (т.е. прироста за вычетом инфляционного вознаграждения за период владения) и правильного расчета IP, Налоговое управление вычитает ранее удержанные 3% из суммы IP, подлежащей выплате. Если IP окажется больше, чем 3%, удержанные со счета, нерезиденту придется возместить недостающую сумму. Однако если IP меньше этих 3%, налоговые органы возместят нерезиденту разницу.

Стоимость будет состоять из фактической суммы, за которую было приобретено имущество, плюс сумма расходов и налогов, связанных с покупкой, за исключением процентов, которые были уплачены передающей стороной. В зависимости от года приобретения, эта стоимость будет корректироваться путем применения коэффициентов дисконтирования, устанавливаемых ежегодно в Законе об общем государственном бюджете.

Однако, если инвестиции были сделаны после 31 декабря 1994 года, он составит 1,3773.

Для применения коэффициента, отличного от единицы, необходимо, чтобы инвестиции были сделаны более чем за один год до даты передачи недвижимого имущества.

Если передаваемое имущество сдавалось в аренду, то определенная таким образом стоимость должна быть уменьшена на сумму амортизации, соответствующей периоду аренды. Эти отчисления также обновляются с каждым годом.

Передаточная стоимость – это фактическая сумма, за которую была осуществлена продажа, за вычетом расходов и налогов, связанных с передачей, которые были возложены на продавца.

Разница между стоимостью передачи и стоимостью приобретения, выявленная таким образом, будет считаться прибылью, подлежащей налогообложению.

Однако, если имущество передается физическим лицом, купившим его до 31 декабря 1994 года, ранее выявленная прибыль будет уменьшена, поскольку применяется переходный режим.

Если передающая сторона приобрела имущество в две разные даты или имущество было улучшено, то расчеты должны быть произведены, как если бы было два прироста.

Недвижимость, купленная и проданная в течение короткого периода времени, практически не будет иметь льгот по IP.

Муниципальный налог на прирост капитала

Муниципальный налог Valia взимается мэрией на основании площади, на которой расположена недвижимость, количества земли, кадастровой стоимости и даты последнего акта купли-продажи. Этот налог обусловлен увеличением стоимости земли и может составлять от сотен до десятков тысяч евро в зависимости от размера участка и срока владения им. По закону продавец обязан уплатить этот налог, хотя обычно обе стороны договариваются о том, кто должен платить этот налог.

Налог на наследство

Кто облагается налогом на наследство в Испании?

Экспатрианты, проживающие в Испании и ведущие здесь финансовые дела, должны платить налог независимо от страны, в которой происходит наследование. Нерезиденты должны платить налог на наследство только на имущество, физически находящееся в Испании. Не существует освобождения от уплаты этого налога.

Категории наследников

Наследники имеют 4 категории с соответствующими льготами.

Группа 1: Потомственные и усыновленные дети в возрасте до 21 года. Чем старше ребенок, тем выше налог к уплате (15 956,87 евро).

Группа 2: Потомственные и усыновленные дети старше 21 года, супруги, родители и усыновители (15 956,87 евро).

Группа 3: Братья и сестры, племянники/племянницы, дяди/тети (7 993,46 евро).

Группа 4: Родственники 4 степени или друзья (без вычетов).

Расчет налога на наследство

После вычета налоговой скидки Налоговое управление применяет соответствующие ставки к остальной части наследства, при этом Группа 1 платит меньше всех, а Группа 4 – больше всех.

Если вы собираетесь продать свой дом, достаньте калькулятор: вот налоги и расходы, которые вы будете платить

В сделке участвуют две стороны – продавец и покупатель, и обе они должны взять на себя определенные расходы и заплатить налоги. Хотя о дополнительных тратах покупателя при покупке дома – примерно 10% от суммы сделки – написано немало, правда заключается в том, что продавец обычно остается на втором плане. Однако продажа дома также влечет за собой расходы и налоги, которые собственник должен учитывать при установлении цены, которую он хочет получить, чтобы избежать неприятных сюрпризов. В целом, тот, кто продает дом, должен заплатить налог на прирост капитала (IRPF), муниципальный налог, аннулирование ипотеки, если на доме есть залог, и нотариальные расходы.

IRPF

IRPF – это прогрессивный налог, т.е. он увеличивается по мере роста дохода. Для расчета суммы, которую вы должны заплатить в казну, существуют различные ставки подоходного налога, применяется различный процент в зависимости от дохода, который включен в общую базу.

Поскольку это прогрессивный налог, ставки – проценты увеличиваются в зависимости от облагаемого дохода.

Первая ставка до 12 450 евро, по которой выплачивается 19%.

Вторая – до 20 200 евро со ставкой 24%.

Третья – до 35 200 евро по ставке 30%.

Четвертая – до 60 000 евро под 37%.

Пятая – до 300.000 евро под 45%.

Шестая – от 300 000 евро и выше под 47%.

В следующей таблице вы найдете все суммы налога на доходы физических лиц, которые в настоящее время действуют в Испании, и процентное соотношение каждой из них, разделенное на государственную и региональную ставку.

* Следует отметить, что в колонке "региональная ставка" указаны ставки, применяемые к налогоплательщикам НДФЛ, не являющимся резидентами Испании. Те, кто проживает в стране, должны заменить их на шкалу, утвержденную автономным сообществом, в котором они должны подавать налоговую декларацию.

Плательщикам налога на доходы физических лиц следует знать, что окончательный процент выплат фактически делится на две суммы: государственный налог, который идет правительству (вторая колонка), и региональный налог, который выплачивается автономным сообществам (третья колонка).

Сколько платит работник в зависимости от ставок подоходного налога с физических лиц.

В следующем примере мы рассмотрим случай человека с чистым налогооблагаемым доходом в размере 30 000 евро, за вычетом сокращений, которые предусмотрены правилами для адаптации к личным и семейным обстоятельствам. Как видно из таблицы, будут применяться следующие ставки:

• Первые 12 450 евро будут облагаться налогом по ставке 19% (9,5% по национальной ставке и еще 9,5% по региональной ставке).
• К следующим 7 750 евро (от 12 450 евро до 20 200 евро) мы применим 24% (12% государственная ставка и 12% региональная ставка).
• К следующим 9 800 евро, до 30 000 евро зарплаты в примере, мы применим 30% (15% государственных и 15% региональных).

Муниципальный налог на прирост капитала

Это забытый налог, однако он присутствует во всех случаях продажи жилья, оформленных в Испании, и многие узнают о нем от нотариуса в тот же день, когда оформляют сделку. Налог на увеличение стоимости городской земли (IIVTU) выплачивается соответствующему местному совету, т.е. по региону нахождения недвижимости.

«Хотя этот налог оплачивается лицом, продающим дом, а не покупателем, в некоторых мэриях, например, в Пальма-де-Майорке, принято, чтобы покупатель платил его, и это законно, если стороны договорились об этом. Проблема в том, что не всегда покупатель, особенно если он приезжает из другого города, знает об этом», – сказал El Confidencial Пау А. Монсеррат, экономист и редакционный директор iAhorro, портала личных финансов, и генеральный директор Futur Finance.

«Общая сумма этого налога, подлежащая к уплате продавцом, будет вычтена из трансфертной стоимости, если она была уплачена покупателем», – добавляет Игнасио Пара.

Сумма рассчитывается на основе кадастровой стоимости недвижимости и количества лет владения ею. Проблема в том, что в последние годы эта стоимость была пересмотрена в сторону увеличения в тысячах домов по всей Испании, что привело к экспоненциальному росту налога.

Расчет зависит от каждого местного совета, который регулируется Ley Reguladora de las Haciendas Locales, и взимается независимо от того, была ли получена прибыль от продажи. Однако выплаты можно избежать, если сделка привела к убыткам.

Юристы рекомендуют уплатить налог, а затем потребовать его обратно. Он уплачивается в мэрии в течение 30 рабочих дней после подписания договора купли-продажи.

Как объясняет Игнасио Пара, "по общему правилу, сумма прироста или убытка капитала в случаях передачи за ценное вознаграждение определяется разницей между стоимостью приобретения и стоимостью передачи активов".

Стоимость приобретения определяется путем сложения трех элементов и вычитания четвертого.

Складываются следующие три элемента:

• Фактическая сумма покупки. Если приобретение передаваемого объекта было осуществлено за ценное вознаграждение, его стоимость будет равна фактической сумме покупки.
• Стоимость инвестиций и улучшений. Если в приобретенные объекты были сделаны инвестиции и улучшения, их стоимость добавляется к цене приобретения.
• Расходы и сопутствующие налоги. Добавляются все расходы и налоги, присущие приобретению, которые были оплачены приобретателем, за исключением процентов.

Вычитается следующий элемент:

• Амортизация. Уменьшает стоимость приобретения.

Трансфертная стоимость определяется путем расчета двух позиций: фактическая сумма продажи за вычетом расходов и налогов, которые были оплачены продавцом.

Нотариальные и регистрационные сборы

Во многих случаях продавец все еще выплачивает ипотечный кредит, взятый на эту недвижимость. Покупатель приобретает дом без обременений, поэтому есть два варианта: досрочное погашение кредита или суброгация ипотеки. То есть новый владелец принимает на себя долг, что потребует снижения цены. Оба варианта влекут за собой ряд комиссионных, которые по закону могут превышать 0,5% от ипотечного капитала.

Пау А. Монсеррат утверждает, что в настоящее время эти сборы ограничены законом максимальным размером в 0,5% от ссуженного капитала в течение первых пяти лет и 0,25% в течение остального срока действия ипотеки.

Необходимо также аннулировать долг в реестре. Стоимость зависит от того, сколько денег вы заняли в банке на тот момент, поэтому она может быть довольно высокой – от 300 до 1 000 евро.