Contenido:
- Impuestos locales
- ¿Quién está sujeto al impuesto a la propiedad?
- Impuestos de sucesión
- Si vas a vender tu vivienda: impuestos y gastos
Impuestos locales
Hay 2 impuestos, que se basan en el valor catastral de la propiedad. Lo establece cada ayuntamiento y se ajusta a la inflación. El importe puede variar de una comunidad autónoma a otra debido a los diferentes tipos impositivos que aplican tanto los gobiernos autonómicos como los locales.
IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) - Impuesto sobre la propiedad
Este es el principal impuesto local que los propietarios de viviendas en España pagan anualmente al ayuntamiento. Su importe se calcula sobre la base del valor catastral (valor oficial de la propiedad) registrado para las propiedades en España. El porcentaje puede variar de una zona a otra, pero suele oscilar entre el 0,5% y aproximadamente el 1%.
Basura y alcantarillado
Este impuesto lo paga el dueño de la propiedad a la alcaldía para la recolección de basura y alcantarillado, generalmente cada 3 a 6 meses. Su tamaño varía según la zona, pero por regla general oscila entre unos 200 y 250 euros anuales. Además, si tu propiedad tiene entrada, tienes que pagar el aparcamiento, que suele rondar los 18 € al año.
Impuestos personales
Si es un propietario no residente en España, puede estar sujeto al impuesto sobre la renta, el impuesto sobre el valor añadido, el impuesto sobre el patrimonio, el impuesto sobre las plusvalías y el impuesto sobre sucesiones. Cada situación individual puede diferir significativamente, por lo que se recomienda que consulte a un asesor financiero que esté familiarizado con el sistema fiscal español.
Ingresos de capital relacionados con bienes raíces
Si no es residente y es propietario de una propiedad urbana que no se alquila ni se utiliza como segunda vivienda, las autoridades fiscales supondrán que está recibiendo alquiler y le aplicarán un impuesto. El ayuntamiento le cobrará una cantidad que depende del valor catastral de su propiedad. Considerarán que está obteniendo una ganancia del 2% del valor catastral y reclamarán el 25% de estos "ingresos". Por ejemplo, si eres propietario de una propiedad en España que tiene un valor catastral de 100.000 € y no está alquilada, igual tienes que pagar el 25% de los 2.000 €, que son 500 €.
Impuesto sobre salud
Tendrás que pagar intereses en función del valor de tus activos (propiedad, ahorros en cuentas bancarias, etc.).
¿Quién está sujeto al impuesto a la propiedad?
Aquellos cuyo patrimonio neto supere los 700.000 euros.
Personas con activos cuyo valor bruto supere los 2.000.000 de euros, aunque el valor neto no supere los 700.000 euros.
¿Cómo se calcula el patrimonio neto y cuáles son las tasas impositivas?
El patrimonio neto se calcula restando los pasivos totales de todos los activos. Estos últimos suelen tener un precio de costo, pero hay algunas excepciones a esta regla. Los residentes en España están sujetos al impuesto sobre el patrimonio neto, tanto a nivel nacional como en el extranjero.
Los no residentes (generalmente propietarios de segundas residencias) pagan impuestos solo sobre los activos netos. Solo pueden deducir de ellos aquellos pasivos que estén directamente relacionados con los activos españoles, como una hipoteca.
| La base imponible | Activos acumulados € | Tasa de impuestos € | Impuesto | Impuesto acumulado |
|---|---|---|---|---|
| 167.129,45 | 167.129,45 | 0,2 % | 334,26 | 334,26 |
| 167.123,43 | 334.252,88 | 0,3 % | 501,37 | 835,63 |
| 334.246,87 | 668.499,75 | 0,5 % | 1.671,23 | 2.506,86 |
| 668.499,76 | 1.336.999,51 | 0,9 % | 6.016,50 | 8.523,36 |
| 1.336.999,50 | 2.673.999,01 | 1,3 % | 17.380,99 | 25.904,35 |
| 2.673.999,02 | 5.347.998,03 | 1,7 % | 45.457,98 | 71.362,33 |
| 5.347.998,03 | 10.695.996,06 | 2,1 % | 112.307,96 | 183.670,29 |
| De aquí en adelante | D | 2.5 % | D | C |
Impuesto sobre las ganancias de capital (IP)
Si vende una propiedad en España más de un año después de comprarla, tendrá que pagar el impuesto sobre las plusvalías (Impuesto sobre las Plusvalías). Se calcula a partir de la diferencia entre el precio al que vende la propiedad y el precio de compra establecido en ese momento, después de deducir la inflación. Tanto el residente como el no residente pagan el 21% de la PI, con la diferencia de que el residente puede reinvertir el impuesto en otro inmueble si es su primer lugar de residencia.
Si bien la cifra del 21% para los no residentes puede parecer alta, la propiedad intelectual está sujeta a una escala anual de beneficios. Esto significa que la tasa impositiva se aplica a las ganancias obtenidas antes de que se calcule la cantidad. Un no residente que compró una propiedad antes de 1986 no está sujeto a PI, mientras que la situación para una persona que compró una propiedad entre 1986 y 1998 es muy diferente. Se tienen en cuenta tanto la antigua (con beneficios anuales de alrededor del 11%) como la nueva fórmula (una escala similar a la inflación, recientemente alrededor del 1%).
Al vender bienes inmuebles, los no residentes pagan un impuesto del 3%. Por ejemplo, cuando vende su propiedad en España, el comprador paga el 3% del precio (retención de impuestos) directamente a Hacienda, por lo que el vendedor recibe el 97% del valor. Hacienda retendrá esta cantidad hasta que se calcule la IP del no residente. Después de determinar las ganancias de capital (es decir, las ganancias menos la remuneración inflacionaria para el período de tenencia) y el cálculo correcto del IP, el IRS deduce el 3% previamente retenido del IP pagadero. Si la IP resulta ser más del 3% descontado de la cuenta, el no residente deberá reembolsar la cantidad faltante. Sin embargo, si la PI es inferior a este 3%, las autoridades fiscales reembolsarán la diferencia al no residente.
El costo consistirá en el monto real por el cual se compró la propiedad más el monto de los gastos e impuestos asociados con la compra, excluyendo los intereses que pagó el cedente. En función del año de adquisición, este valor se ajustará aplicando las tasas de descuento fijadas anualmente en la Ley de Presupuestos Generales del Estado.
Sin embargo, si la inversión se realizó después del 31 de diciembre de 1994, será de 1.3773.
Para la aplicación de un coeficiente distinto de uno, es necesario que la inversión se haya realizado más de un año antes de la fecha de transmisión del inmueble.
Si la propiedad transferida fue arrendada, entonces el valor así determinado debe reducirse por el monto de depreciación correspondiente al período de arrendamiento. Estas deducciones también se actualizan cada año.
El valor de transferencia es el monto real al que se realizó la venta, después de deducir los costos e impuestos relacionados con la transferencia, que se cargaron al vendedor.
La diferencia entre el valor de transferencia y el valor de adquisición así identificado se tratará como ganancia imponible.
Sin embargo, si la propiedad es transferida por una persona que la compró antes del 31 de diciembre de 1994, la ganancia previamente identificada se reducirá según se aplique un régimen transitorio.
Si el cedente adquirió la propiedad en dos fechas diferentes o la propiedad fue mejorada, entonces los cálculos deben hacerse como si hubiera dos incrementos.
Las propiedades compradas y vendidas en un corto período de tiempo prácticamente no tendrán beneficios de propiedad intelectual.
Impuesto municipal sobre ganancias de capital
El impuesto municipal de Valia es recaudado por el Ayuntamiento en función de la zona en la que se encuentra la propiedad, la cantidad de terreno, el valor catastral y la fecha de la última escritura de compraventa. Este impuesto se debe al incremento del valor del terreno y puede oscilar entre cientos y decenas de miles de euros, según el tamaño de la parcela y el período de propiedad. El vendedor está legalmente obligado a pagar este impuesto, aunque generalmente ambas partes acuerdan quién debe pagar este impuesto.
Impuestos de sucesión
¿Quién está sujeto al impuesto de sucesiones en España?
Los expatriados que vivan en España y lleven a cabo actividades financieras aquí deben pagar impuestos independientemente del país en el que se produzca la herencia. Los no residentes solo están obligados a pagar el impuesto de sucesiones sobre los inmuebles ubicados físicamente en España. No hay exención de este impuesto.
Categorías de herederos
Los herederos tienen 4 categorías con los beneficios correspondientes.
Grupo 1: Hijos hereditarios y adoptados menores de 21 años. Cuanto mayor sea el niño, mayor será el impuesto a pagar (15.956,87 EUR).
Grupo 2: Hijos hereditarios y adoptados mayores de 21 años, cónyuges, padres y padres adoptivos (15.956,87 euros).
Grupo 3: Hermanos y hermanas, sobrinos / sobrinas, tíos / tías (7.993,46 €).
Grupo 4: Familiares de 4º grado o amigos (sin deducciones).
Cálculo del impuesto sobre sucesiones
Después de deducir el crédito fiscal, el IRS aplica las tasas correspondientes al resto de la herencia, siendo el Grupo 1 el que menos paga y el Grupo 4 el que más.
| Precio | Por ciento |
|---|---|
| Hasta 7.993,46 € | 7,65 |
| Hasta 15.980,91 € | 8,50 |
| Hasta 23.968,36 € | 9,35 |
| Hasta 31.955,81 € | 10,20 |
| Hasta 39.943,26 € | 11,05 |
| Hasta 47.930,72,72 € | 11,90 |
| Hasta 55.918,17 € | 12,75 |
| Hasta 63.905,62 € | 13,60 |
| Hasta 71.893,07 € | 14,45 |
| Hasta 79.880,52 € | 15,30 |
| Hasta 119.757,67 € | 16,15 |
| Hasta 159.634,83 € | 18,70 |
| Hasta 239.389,13 € | 21,25 |
| Hasta 397.555,08 € | 25,50 |
| Hasta 797.555,08 € | 29,75 |
| Más de 797.555,08 € | 34,00 |
Si vas a vender tu casa, saca una calculadora: aquí tienes los impuestos y gastos que pagarás
Hay dos partes involucradas en la transacción: el vendedor y el comprador, y ambos deben incurrir en ciertos costos y pagar impuestos. Aunque se ha escrito mucho sobre los costes adicionales del comprador a la hora de comprar una casa, alrededor del 10% del importe de la transacción, lo cierto es que el vendedor suele quedarse en un segundo plano. Sin embargo, vender una vivienda también conlleva costes e impuestos que el propietario debe tener en cuenta a la hora de fijar el precio que quiere recibir para evitar sorpresas desagradables. En general, quien vende una vivienda debe pagar el Impuesto sobre las Ganancias Patrimoniales (IRPF), el impuesto municipal, la cancelación de la hipoteca si la vivienda tiene depósito y los gastos de notaría.
IRPF
El IRPF es un impuesto progresivo, es decir aumenta a medida que aumentan los ingresos. Para calcular el monto que hay que pagar al fisco, existen diferentes tasas de impuesto sobre la renta, se aplica un porcentaje diferente en función de la renta que se incluye en la base general.
Dado que se trata de un impuesto progresivo, las tasas de interés aumentan en función de la base imponible.
La primera apuesta es de hasta 12.450 euros, a los que se paga el 19%.
El segundo - hasta 20.200 euros a una tasa del 24%.
El tercero - hasta 35.200 euros a una tasa del 30%.
Cuarto: hasta 60.000 euros al 37%.
Quinto - hasta 300.000 euros al 45%.
Sexto: desde 300.000 euros y más al 47%.
En la siguiente tabla encontrará todos los importes del IRPF actualmente en vigor en España y el porcentaje de cada uno dividido por la tasa estatal y autonómica.
| IRPF 2021 | Tasa de estados | Tarifa regional* | Tasa total |
|---|---|---|---|
| Hasta 12 450 euros | 9,5% | 9,5% | 19,0% |
| De 12 450 euros a 20 200 euros | 12,0% | 12,0% | 24,0% |
| De 20.200 euros a 35.200 euros | 15,0% | 15,0% | 30,0% |
| De 35.200 euros a 60.000 euros | 18,5% | 18,5% | 37,0% |
| De 60.000 euros a 300.000 euros | 22,5% | 22,5% | 45,0% |
| Desde 300.000 euros | 24,50% | 22,5% | 47,0% |
* Cabe señalar que la columna "tipo autonómico" indica los tipos aplicables a los contribuyentes del IRPF que no sean residentes en España. Quienes residan en el país deberán sustituirlos por un baremo aprobado por la Comunidad Autónoma donde deberán presentar su declaración de impuestos.
Los contribuyentes del IRPF deben ser conscientes de que el porcentaje de liquidación final se divide efectivamente en dos importes: el impuesto estatal, que va al gobierno (segunda columna), y el impuesto autonómico, que se paga a las comunidades autónomas (tercera columna).
Cuánto paga el empleado según las tasas del impuesto sobre la renta de las personas físicas.
En el siguiente ejemplo, consideraremos el caso de una persona con una renta neta imponible de 30.000 €, tras deducir las reducciones previstas en la normativa para adaptarse a las circunstancias personales y familiares. Como puede ver en la tabla, se aplicarán las siguientes tarifas:
- Los primeros 12.450 € estarán gravados al 19% (9,5% a tipo nacional y otro 9,5% a tipo autonómico).
- Para los próximos 7.750 € (de 12.450 € a 20.200 €) aplicaremos el 24% (12% tipo estatal y 12% regional).
- Para los siguientes 9.800 €, hasta 30.000 € del salario del ejemplo, aplicamos el 30% (15% estatal y 15% regional).
Impuesto municipal sobre ganancias de capital
Se trata de un impuesto olvidado, sin embargo, está presente en todos los casos de compraventa de vivienda, inscrito en España, y muchos lo conocen notario el mismo día que hacen la transacción. El impuesto sobre el aumento del valor de la tierra urbana (IIVTU) se paga al consejo local respectivo, es decir, por región donde se encuentra la propiedad.
“Aunque este impuesto lo paga quien vende la vivienda y no el comprador, en algunos ayuntamientos, como Palma de Mallorca, es costumbre que el comprador lo pague, y esto es legal si las partes han acordado hacerlo asi que. El problema es que no siempre el comprador, sobre todo si viene de otra ciudad, lo sabe ”, dijo El Confidencial Pau A. Montserrat, economista y director editorial de iAhorro, portal de finanzas personales y CEO de Futur Finance.
“El monto total de este impuesto a pagar por el vendedor se deducirá del valor de transferencia si lo paga el comprador”, agrega Ignacio Para.
El monto se calcula en base al valor catastral de la propiedad y el número de años de propiedad. El problema es que en los últimos años este valor se ha revisado al alza en miles de viviendas de toda España, lo que ha provocado incrementos fiscales exponenciales.
El cálculo depende de cada ayuntamiento, que se rige por la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, y se cobra independientemente de si se obtuvo o no una ganancia con la venta. Sin embargo, el pago se puede evitar si la operación da como resultado una pérdida.
Los abogados recomiendan pagar el impuesto y luego reclamarlo. Se paga en el ayuntamiento dentro de los 30 días hábiles posteriores a la firma del contrato de compraventa.
Como explica Ignacio Pará, "por regla general, el importe de las plusvalías o minusvalías en una cesión a título oneroso viene determinado por la diferencia entre el coste de adquisición y el valor de cesión de los activos".
El costo de adquisición se determina sumando tres elementos y restando el cuarto.
Los siguientes tres elementos se suman:
- El monto real de la compra. Si la adquisición del objeto transferido se realizó por una contraprestación valiosa, su valor será igual al monto real de la compra.
- El costo de inversiones y mejoras. Si se han realizado inversiones y mejoras en las propiedades adquiridas, su valor se agrega al precio de compra.
- Costos e impuestos relacionados. Se suman todos los costos e impuestos inherentes a la adquisición que hayan sido pagados por el adquirente, excluidos los intereses.
Se resta el siguiente elemento:
- Depreciación. Reduce el costo de adquisición.
El valor de transferencia se determina calculando dos elementos: el monto real de la venta menos los costos y los impuestos que pagó el vendedor.
Tasas de notario y registro
En muchos casos, el vendedor todavía está pagando la hipoteca de la propiedad. El comprador adquiere la vivienda sin gravámenes, por lo que hay dos opciones: amortización anticipada del préstamo o subrogación de la hipoteca. Es decir, el nuevo propietario asume la deuda, lo que requerirá una reducción de precio. Ambas opciones conllevan una serie de comisiones, que por ley pueden superar el 0,5% del capital hipotecario.
Pau A. Montserrat sostiene que estos honorarios están actualmente limitados por ley a un máximo del 0,5% del capital prestado durante los primeros cinco años y al 0,25% durante el resto del plazo de la hipoteca.
También es necesario cancelar la deuda en el registro. El costo depende de la cantidad de dinero que haya pedido prestado al banco en ese momento, por lo que puede ser bastante alto, de 300 a 1,000 euros.