Новостройка или вторичка в Испании?

Новостройка или вторичка в Испании?

Покупка недвижимости в Испании часто сопряжена с вопросом: что выгоднее покупать — вторичное жилье или новостройки? Многие факторы влияют на покупательское решение: житейские обстоятельства, потребности, бюджет, личные предпочтения. Расскажем о плюсах и минусах новой и вторичной недвижимости в Испании.

Содержание:

Рынок нового и вторичного жилья в Испании

Согласно статистическим данным, за январь 2022 года в Испании было продано 9992 объекта нового жилого фонда и 42 692 объекта вторичного жилья. Как можно заметить, в Испании наибольший процент покупок жилья приходится на вторичный рынок. Это связано с тем, что по объему предложения он в разы превышает первичный. Во времена строительного бума в Испании, то есть с 2007 года, в стране ежегодно возводили около 600 тысяч новых объектов. Это больше, чем строили Германия, Италия, Франция и Великобритания вместе взятые. Позже случился кризис, усугубившийся в связи с пандемией. В 2021 году в Испании было возведено только 105 тысяч объектов.

Несмотря на сохраняющуюся тенденцию роста стоимости материалов и рабочей силы, спрос на новое жилье в Испании в 2022 году увеличивается. Согласно последнему опросу, среди основных причин выбора нового жилья покупатели называют отсутствие необходимости делать ремонт (44%), хорошее качество строительства (33 %), соответствие жилья современным потребностям (32%), энергоэффективность (29%), развитую систему услуг (27%).

Новостройка или вторичка в Испании?

Главное при выборе жилья

Необходимо изучить ряд важных аспектов, прежде чем принять решение о покупке конкретного объекта недвижимости.

Размер бюджета на покупку недвижимости

В Испании большинство объектов недвижимости приобретаются с привлечением ипотеки. В январе 2022 года этот показатель достиг отметки в 33 917 единиц, или 64,4% от общего количества сделок по стране. Испанские банки предоставляют финансирование до 80% от стоимости жилья. Финансирования нерезидентов по ипотеке обычно составляет 60‒70%. Таким образом, будущий владелец должен располагать суммой, соответствующей как минимум 20% стоимости жилья, а также иметь под рукой еще 10–15% от стоимости объекта, чтобы оплатить все расходы, связанные с его покупкой.

Эксперты рекомендуют не выделять более 30% чистого ежемесячного дохода на оплату ипотечного взноса. В случае наличия других кредитов общая их доля в расходах домохозяйства может составлять 35%.

Например, покупатель, чья ежемесячная зарплата составляет 1800 евро (12 591 ¥,), может выделить для оплаты взноса по ипотеке до 540 евро (3777 ¥). При наличии других кредитов максимальная сумма выплат в месяц составит 630 евро (4407 ¥).

Цены на новую и вторичную недвижимость в Испании, февраль 2022

Цены на новую и вторичную недвижимость в Испании, февраль 2022
Автономное сообществоЦена на новое жилье за 1 м² (евро / китайский юань)Цена на вторичное жилье за 1 м² (евро / китайский юань)
Андалусия 1794 / 12 549 1754 /12 270
Арагон 1919 / 13 424 1303 / 9115
Астурия 1643 / 11 493 1347 / 9423
Балеарские острова 3351 / 23 441 2251 / 15 746
Валенсийское сообщество 1769 / 12 375 1488 / 10 409
Галисия 1670 / 11 682 1330 / 9304
Канарские острова 1959 / 13 704 1640 / 11 472
Кантабрия 1943 / 13 592 1475 / 10 318
Кастилия-Ла Манча 1470 / 10 283 866 / 6058
Кастилия-Леон 1669 / 11 675 1144 / 8003
Каталония 4104 / 28 708 2300 / 16 089
Ла Риоха 1485 / 10 388 1279/8947
Мадрид 3802 / 26 596 2983 / 20 867
Мурсия 1299 / 9087 1068 / 7471
Наварра 1965 / 13 746 1442 / 10 087
Страна Басков 2831 / 19 804 2694 / 18 845
Эстремадура 1229 / 8597 931 / 6513

Как следует из приведенной выше таблицы, новые квартиры в Испании имеют более высокую цену, чем вторичное жилье, даже если речь идет об одном и том же квартале города.

Расположение жилья

Район, в котором находится недвижимость в Испании, является одним из наиболее важных факторов, влияющих на цену жилья.

Как правило, дороже стоит жилье в центре города. Отметим, что новостройки в Испании обычно находятся за пределами центральных районов. Это воспринимается как недостаток теми покупателями, кто хочет жить недалеко от крупных городов и центра. Однако в 2020–2021 гг. в связи с пандемией и развитием дистанционной работы спрос на периферийное жилье с большим пространством и зелеными зонами сильно возрос.

Необходимо также учитывать инфраструктуру (школы, супермаркеты, аптеки и др.) и проанализировать локацию объекта с прицелом на возможную долгосрочную переоценку стоимости.

Дополнительные расходы на ремонт жилья в Испании

Покупка вторичного жилья может быть сопряжена с необходимостью делать ремонт.

Средняя стоимость ремонта квартиры в Испании существенно варьируется в зависимости от площади квартиры и состояния дома. В случае небольшой квартиры площадью около 70 м2 комплексный ремонт может стоить от 25 000 € (174 881 ¥) до 50 000 € (349 762 ¥).

Статьи расходов для ремонта квартиры площадью 70 м2:

  • разрешения и лицензии: стоимость в среднем составляет 3000 € (20 986 ¥);
  • демонтаж: демонтаж облицовки, пола и столярных изделий, а также снос перегородок может обойтись примерно в 3000 € (20 986 ¥);
  • устройство стен, полов и потолков (включает стяжку, облицовку стен, отделку, монтаж перегородок и подвесных потолков и т. д.); стоимость может превышать 9000 € (62 957 ¥) и зависит от требуемого количества работ;
  • ремонт системы отопления и сантехники: замена радиаторов и котла может стоить 4000 € (27 981 ¥) в зависимости от модели; ремонт сантехники будет стоить в среднем около 3000 € (20 986 ¥);
  • ремонт электроустановки и освещения: стоимость будет зависеть от количества световых точек и качества материалов, варьируется от 2500 € (17 488 ¥) до 4000 € (27 981 ¥);
  • ремонт облицовки и напольных покрытий: качество материалов является определяющим; в среднем обходится в 5000 € (34976 ¥).
  • наружные и внутренние двери и окна (включают ремонт или замену проходных, входных и шкафных дверей, а также окон или дверей с выходом на террасы или подсобные помещения); качество и материал заметно влияют на сумму затрат, которая может достигать 8000 € (55 962 ¥) и выше.
  • мебель и техника: добротная мебель для кухни площадью около 8 м2 будет стоить около 4500 € (31 479 ¥), а основные приборы – около 1500 € (10 493 ¥).
  • сантехника: для небольшой ванной комнаты размером около 5 м2 стоимость основного ремонта будет стоить от 1500 € (10 493 ¥), в эту цену войдет покупка мебели и смесителей.

Дополнительные расходы на оформление документов

Расходы, связанные с подписанием договора купли-продажи жилья

Нотариус

Нотариус: стоимость от 600 до 875 € (от 4197 до 6121 ¥) в зависимости от цены недвижимости. Например, за квартиру стоимостью 100 000 € (699 524 ¥) будет уплачено около 850 € (5946 ¥), а за квартиру стоимостью 250 000 € (1 748 809 ¥) – около 1000 € (6 995 ¥).

Регистрация собственности

Чтобы зарегистрировать документы, подписанные нотариусом, придется заплатить от 400 до 650 € (от 2798 до 4547¥) в зависимости от цены недвижимости.

Налоги

За новостройку уплачивается налог на добавленную стоимость (IVA) 10% (за исключением Канарских островов, где установлен общий косвенный канарский налог (IGIC) в 6,5%) и гербовый сбор (IAJD), который колеблется от 0,5 до 1,5% в зависимости от того, в каком автономном сообществе расположен объект.

Новостройка или вторичка в Испании?

Налоги на покупку новостройки в Испании, 2022, в %

Налоги на покупку новостройки в Испании, 2022, в %
Автономное сообществоГербовый сбор (IAJD)НДС (IVA)
Андалусия 1,2 10,0
Арагон 1,5 10,0
Астурия 1,2 10,0
Балеарские острова 1,2 10,0
Валенсийское сообщество 1,5 10,0
Галисия 1,5 10,0
Канарские острова 0,4 6,5
Кантабрия 1,5 10,0
Кастилия-Ла Манча 1,5 10,0
Кастилия-Леон 1,5 10,0
Каталония 1,5 10,0
Ла Риоха 1,0 10,0
Мадрид 0,7 10,0
Мелилья 0,5 10,0
Мурсия 1,5 10,0
Наварра 0,5 10,0
Сеута 0,5 10,0
Страна Басков 0,0 10,0
Эстремадура 1,5 10,0

За вторичное жилье уплачивается налог на передачу имущества (ITP), который также зависит от автономного сообщества и варьируется от 6 до 10%.

Налоги на покупку вторичного жилья в Испании, 2022, в %

Налоги на покупку вторичного жилья в Испании, 2022, в %
Автономное сообществоНалог на передачу имущества (ITP)
Андалусия 7,0
Арагон 8,0
Астурия 8,0
Балеарские острова 8,0
Валенсийское сообщество 10,0
Галисия 10,0
Канарские острова 6,5
Кантабрия 10,0
Кастилия-Ла Манча 9,0
Кастилия-Леон 8,0
Каталония 10,0
Ла Риоха 7,0
Мадрид 6,0
Мелилья 6,0
Мурсия 8,0
Наварра 6,0
Сеута 6,0
Страна Басков 4,0
Эстремадура 8,0

Таким образом, налогообложение для нового имущества выше, чем для вторичного жилья. Что касается коммунальных расходов, многие новостройки в отличие от вторичек предлагают разнообразный спектр дополнительных услуг, которые влекут за собой большие коммунальные расходы.

Оформление ипотеки

Расходы, связанные с оформлением ипотеки, включают оценку имущества, оплату работы нотариуса, регистрацию собственности и гербовый сбор (AJD).

Оценка дома

Если покупатель собирается подать заявку на ипотеку, он должен оценить имущество. В 2022 году стоимость оценки имущества в Испании составляет от 250 до 600 € (от 1749 до 4197 ¥) в зависимости от того, какая организация этим занимается. Срок действия полученного документа — 6 месяцев с момента выдачи.

С момента вступления в силу нового Закона об ипотеке в июне 2019 года расходы на нотариуса, регистрацию собственности и гербовый сбор (AJD) берет на себя банк.

Почему испанские новостройки лучше вторички

В то время как рынок вторичного жилья широко развит во многих городах Испании, с течением времени недостатки вторички дают о себе знать: старые перекрытия, высокая стоимость квадратного метра, плохая изоляция и т. д. Все это побуждает покупателей принимать решение о покупке другого типа жилья.

Следующие преимущества нового жилья являются решающими при покупке недвижимости в Испании сегодня:

  • Комфорт, который достигается благодаря качественным материалам и изоляции.
  • Материалы, используемые в строительстве, постоянно улучшаются, особенно при изоляции дома. В то время как вторичное жилье, как правило, оснащено устаревшей облицовкой, новые дома в Испании обладают большей энергоэффективностью.
  • Отсутствие необходимости делать ремонт. Ремонтные работы могут оказаться тяжелой задачей и занять много времени. В случае с вторичным жильем необходимо проверять лицензии на работу, качество материалов, отделки, покраски, работу строительной компании, поэтому многие предпочитают экономить время, выбирая новостройку.
  • Быстрое вселение. После получения ключей и оформления документов у нотариуса можно сразу заселяться в новый дом.
  • Гибкая система оплаты. В случае покупки на стадии строительства осуществлять финансирование можно в течение всего срока работ. Кроме того, при покупке новостроек облегчен доступ к рассрочке и квотам.

Что следует учитывать при покупке нового дома?

Важно учитывать следующие аспекты, прежде чем принять окончательное решение о покупке.

  • Знать сроки строительства и репутацию застройщика. Необходимо найти информацию о строительной компании, посмотреть отзывы других клиентов и уточнить, есть ли у проекта необходимые лицензии на строительство.
  • В договоре должны быть четко прописаны такие характеристики, как расположение здания, материалы, план платежей и т.д.
  • Стоит запросить всю информацию о жилье и проекте.
  • Необходимо запросить у застройщика поручительство, которое гарантирует застрахованность взносов за недвижимость. На сегодняшний день в Испании существует Закон об управлении строительством 38/1999 от 5 ноября 1999 года, который обязывает застройщика страховать только суммы, поступившие с момента получения лицензии на строительство. Поэтому поручительство застройщика поможет обезопасить средства, вложенные ранее.
  • И последнее, но не менее важное: любой собственник жилья вправе требовать возмещение ущерба от застройщика через суд.
  • Страховка от повреждения конструкции действует не менее 10 лет.

Когда нет выбора: чем хороша вторичка в Испании?

В Испании подавляющее большинство недвижимости относится к вторичному рынку жилья.

Такие дома, как правило, расположены в самых центральных районах города и чаще всего продаются по более конкурентоспособным ценам, чем новостройки.

Преимущества покупки вторичного жилья

  • Цена приобретения будет намного дешевле, чем у новостроек (экономия от 20 до 30%). Недавние исследования показывают, что стоимость вторичной недвижимости после ремонта может вырасти на 30%.
  • После ремонта жилье будет полностью адаптировано ко вкусам и потребностям покупателя.
  • Удобное расположение в центральных районах городов.
  • Широкий выбор жилья, так как спрос ниже, а предложение больше, чем в первичном секторе.

Что необходимо учитывать при покупке вторичного жилья?

  • Техническое состояние постройки. Важно нанять специалиста для проверки таких характеристик, как влажность, водосточные трубы, общая структура. Вся информация о состоянии недвижимости будет иметь решающее значение.
  • Ремонт. Хотя одним из больших преимуществ покупки вторичного жилья является цена, однако необходимо иметь в виду, что ремонт — очень затратное дело.
  • Необходимость аренды жилья на время ремонта. Еще один аспект, который следует учитывать, заключается в том, что на время ремонта придется искать другое жилье, что может привести к дополнительным расходам.

Итак, какое же жилье выбрать: первичное или вторичное?

Какое жилье выбрать: первичное или вторичное?
Тип недвижимостиПреимуществаНедостаткиАспекты, которые необходимо иметь в виду на момент покупки
Новостройка

Повышенный комфорт

Быстрое заселение

Экономия на аренде

Разнообразные возможности финансирования

Цена

Расположение недвижимости (в основном на периферии)

Налогообложение и коммунальные расходы

Сроки строительства, репутация застройщика

Изучение договора

Запрос документации на жилье

Страховые взносы

Возмещение ущерба

Вторичное жилье

Более экономичная цена

Переоценка до 30%

Удобное расположение

Большее разнообразие выбора

Большее соответствие покупательским требованиям

Инвестирование во время

Проблемы с ремонтом из-за архитектурной ценности объекта

Потенциальные структурные нарушения

Остерегайтесь архитектурной ценности

Потенциальные структурные проблемы

Затраты и время на ремонт

Необходимость другого жилья на время ремонта

Что лучше: новостройка или вторичное жилье?

Оба варианта — покупка нового или вторичного жилья в Испании — имеют свои преимущества и недостатки.

Во многих случаях решение будет зависеть от личных обстоятельств и вкусов покупателя.

Если покупатель ищет комфортную недвижимость с целью немедленного заселения, то, скорее всего, его выбор остановится на новостройке.

Если бюджет ограничен, а покупатель желает найти дом, соответствующий его личным предпочтениям и удобно расположенный, то весы склонятся ко вторичному жилью.

Правильный выбор поможет сделать изучение финансовых возможностей покупателя, рынка недвижимости, состояния недвижимости, возможных расходов, расположения и инфраструктуры, условий договора и кредитования. Не помешает и личное посещение объектов.

Новостройка или вторичка в Испании?

Поможем купить недвижимость в Испании

Если у вас есть вопросы по выбору недвижимости, обращайтесь в Spain.Real-Estate. В каталоге собраны разнообразные предложения вторичных и новых жилых объектов в Испании. Специалисты всегда на связи и готовы помочь.

Поделитесь
Подписаться на рассылку
Подписаться