Покупка недвижимости в Испании часто сопряжена с вопросом: что выгоднее покупать — вторичное жилье или новостройки? Многие факторы влияют на покупательское решение: житейские обстоятельства, потребности, бюджет, личные предпочтения. Расскажем о плюсах и минусах новой и вторичной недвижимости в Испании.
Содержание:
- Рынок нового и вторичного жилья в Испании
- Главное при выборе жилья
- Размер бюджета на покупку недвижимости
- Цены на новую и вторичную недвижимость в Испании, февраль 2022
- Расположение жилья
- Дополнительные расходы на ремонт жилья в Испании
- Дополнительные расходы на оформление документов
- Налоги на покупку новостройки в Испании, 2022, в %
- Налоги на покупку вторичного жилья в Испании, 2022, в %
- Оформление ипотеки
- Почему испанские новостройки лучше вторички
- Что следует учитывать при покупке нового дома?
- Когда нет выбора: чем хороша вторичка в Испании?
- Что необходимо учитывать при покупке вторичного жилья?
- Итак, какое же жилье выбрать: первичное или вторичное?
- Поможем купить недвижимость в Испании
Рынок нового и вторичного жилья в Испании
Согласно статистическим данным, за январь 2022 года в Испании было продано 9992 объекта нового жилого фонда и 42 692 объекта вторичного жилья. Как можно заметить, в Испании наибольший процент покупок жилья приходится на вторичный рынок. Это связано с тем, что по объему предложения он в разы превышает первичный. Во времена строительного бума в Испании, то есть с 2007 года, в стране ежегодно возводили около 600 тысяч новых объектов. Это больше, чем строили Германия, Италия, Франция и Великобритания вместе взятые. Позже случился кризис, усугубившийся в связи с пандемией. В 2021 году в Испании было возведено только 105 тысяч объектов.
Несмотря на сохраняющуюся тенденцию роста стоимости материалов и рабочей силы, спрос на новое жилье в Испании в 2022 году увеличивается. Согласно последнему опросу, среди основных причин выбора нового жилья покупатели называют отсутствие необходимости делать ремонт (44%), хорошее качество строительства (33 %), соответствие жилья современным потребностям (32%), энергоэффективность (29%), развитую систему услуг (27%).
Главное при выборе жилья
Необходимо изучить ряд важных аспектов, прежде чем принять решение о покупке конкретного объекта недвижимости.
Размер бюджета на покупку недвижимости
В Испании большинство объектов недвижимости приобретаются с привлечением ипотеки. В январе 2022 года этот показатель достиг отметки в 33 917 единиц, или 64,4% от общего количества сделок по стране. Испанские банки предоставляют финансирование до 80% от стоимости жилья. Финансирования нерезидентов по ипотеке обычно составляет 60‒70%. Таким образом, будущий владелец должен располагать суммой, соответствующей как минимум 20% стоимости жилья, а также иметь под рукой еще 10–15% от стоимости объекта, чтобы оплатить все расходы, связанные с его покупкой.
Эксперты рекомендуют не выделять более 30% чистого ежемесячного дохода на оплату ипотечного взноса. В случае наличия других кредитов общая их доля в расходах домохозяйства может составлять 35%.
Например, покупатель, чья ежемесячная зарплата составляет 1800 евро (12 591 ¥,), может выделить для оплаты взноса по ипотеке до 540 евро (3777 ¥). При наличии других кредитов максимальная сумма выплат в месяц составит 630 евро (4407 ¥).
Цены на новую и вторичную недвижимость в Испании, февраль 2022
Автономное сообщество | Цена на новое жилье за 1 м² (евро / китайский юань) | Цена на вторичное жилье за 1 м² (евро / китайский юань) |
---|---|---|
Андалусия | 1794 / 12 549 | 1754 /12 270 |
Арагон | 1919 / 13 424 | 1303 / 9115 |
Астурия | 1643 / 11 493 | 1347 / 9423 |
Балеарские острова | 3351 / 23 441 | 2251 / 15 746 |
Валенсийское сообщество | 1769 / 12 375 | 1488 / 10 409 |
Галисия | 1670 / 11 682 | 1330 / 9304 |
Канарские острова | 1959 / 13 704 | 1640 / 11 472 |
Кантабрия | 1943 / 13 592 | 1475 / 10 318 |
Кастилия-Ла Манча | 1470 / 10 283 | 866 / 6058 |
Кастилия-Леон | 1669 / 11 675 | 1144 / 8003 |
Каталония | 4104 / 28 708 | 2300 / 16 089 |
Ла Риоха | 1485 / 10 388 | 1279/8947 |
Мадрид | 3802 / 26 596 | 2983 / 20 867 |
Мурсия | 1299 / 9087 | 1068 / 7471 |
Наварра | 1965 / 13 746 | 1442 / 10 087 |
Страна Басков | 2831 / 19 804 | 2694 / 18 845 |
Эстремадура | 1229 / 8597 | 931 / 6513 |
Как следует из приведенной выше таблицы, новые квартиры в Испании имеют более высокую цену, чем вторичное жилье, даже если речь идет об одном и том же квартале города.
Расположение жилья
Район, в котором находится недвижимость в Испании, является одним из наиболее важных факторов, влияющих на цену жилья.
Как правило, дороже стоит жилье в центре города. Отметим, что новостройки в Испании обычно находятся за пределами центральных районов. Это воспринимается как недостаток теми покупателями, кто хочет жить недалеко от крупных городов и центра. Однако в 2020–2021 гг. в связи с пандемией и развитием дистанционной работы спрос на периферийное жилье с большим пространством и зелеными зонами сильно возрос.
Необходимо также учитывать инфраструктуру (школы, супермаркеты, аптеки и др.) и проанализировать локацию объекта с прицелом на возможную долгосрочную переоценку стоимости.
Дополнительные расходы на ремонт жилья в Испании
Покупка вторичного жилья может быть сопряжена с необходимостью делать ремонт.
Средняя стоимость ремонта квартиры в Испании существенно варьируется в зависимости от площади квартиры и состояния дома. В случае небольшой квартиры площадью около 70 м2 комплексный ремонт может стоить от 25 000 € (174 881 ¥) до 50 000 € (349 762 ¥).
Статьи расходов для ремонта квартиры площадью 70 м2:
- разрешения и лицензии: стоимость в среднем составляет 3000 € (20 986 ¥);
- демонтаж: демонтаж облицовки, пола и столярных изделий, а также снос перегородок может обойтись примерно в 3000 € (20 986 ¥);
- устройство стен, полов и потолков (включает стяжку, облицовку стен, отделку, монтаж перегородок и подвесных потолков и т. д.); стоимость может превышать 9000 € (62 957 ¥) и зависит от требуемого количества работ;
- ремонт системы отопления и сантехники: замена радиаторов и котла может стоить 4000 € (27 981 ¥) в зависимости от модели; ремонт сантехники будет стоить в среднем около 3000 € (20 986 ¥);
- ремонт электроустановки и освещения: стоимость будет зависеть от количества световых точек и качества материалов, варьируется от 2500 € (17 488 ¥) до 4000 € (27 981 ¥);
- ремонт облицовки и напольных покрытий: качество материалов является определяющим; в среднем обходится в 5000 € (34976 ¥).
- наружные и внутренние двери и окна (включают ремонт или замену проходных, входных и шкафных дверей, а также окон или дверей с выходом на террасы или подсобные помещения); качество и материал заметно влияют на сумму затрат, которая может достигать 8000 € (55 962 ¥) и выше.
- мебель и техника: добротная мебель для кухни площадью около 8 м2 будет стоить около 4500 € (31 479 ¥), а основные приборы – около 1500 € (10 493 ¥).
- сантехника: для небольшой ванной комнаты размером около 5 м2 стоимость основного ремонта будет стоить от 1500 € (10 493 ¥), в эту цену войдет покупка мебели и смесителей.
Дополнительные расходы на оформление документов
Расходы, связанные с подписанием договора купли-продажи жилья
Нотариус
Нотариус: стоимость от 600 до 875 € (от 4197 до 6121 ¥) в зависимости от цены недвижимости. Например, за квартиру стоимостью 100 000 € (699 524 ¥) будет уплачено около 850 € (5946 ¥), а за квартиру стоимостью 250 000 € (1 748 809 ¥) – около 1000 € (6 995 ¥).
Регистрация собственности
Чтобы зарегистрировать документы, подписанные нотариусом, придется заплатить от 400 до 650 € (от 2798 до 4547¥) в зависимости от цены недвижимости.
Налоги
За новостройку уплачивается налог на добавленную стоимость (IVA) 10% (за исключением Канарских островов, где установлен общий косвенный канарский налог (IGIC) в 6,5%) и гербовый сбор (IAJD), который колеблется от 0,5 до 1,5% в зависимости от того, в каком автономном сообществе расположен объект.
Налоги на покупку новостройки в Испании, 2022, в %
Автономное сообщество | Гербовый сбор (IAJD) | НДС (IVA) |
---|---|---|
Андалусия | 1,2 | 10,0 |
Арагон | 1,5 | 10,0 |
Астурия | 1,2 | 10,0 |
Балеарские острова | 1,2 | 10,0 |
Валенсийское сообщество | 1,5 | 10,0 |
Галисия | 1,5 | 10,0 |
Канарские острова | 0,4 | 6,5 |
Кантабрия | 1,5 | 10,0 |
Кастилия-Ла Манча | 1,5 | 10,0 |
Кастилия-Леон | 1,5 | 10,0 |
Каталония | 1,5 | 10,0 |
Ла Риоха | 1,0 | 10,0 |
Мадрид | 0,7 | 10,0 |
Мелилья | 0,5 | 10,0 |
Мурсия | 1,5 | 10,0 |
Наварра | 0,5 | 10,0 |
Сеута | 0,5 | 10,0 |
Страна Басков | 0,0 | 10,0 |
Эстремадура | 1,5 | 10,0 |
За вторичное жилье уплачивается налог на передачу имущества (ITP), который также зависит от автономного сообщества и варьируется от 6 до 10%.
Налоги на покупку вторичного жилья в Испании, 2022, в %
Автономное сообщество | Налог на передачу имущества (ITP) |
---|---|
Андалусия | 7,0 |
Арагон | 8,0 |
Астурия | 8,0 |
Балеарские острова | 8,0 |
Валенсийское сообщество | 10,0 |
Галисия | 10,0 |
Канарские острова | 6,5 |
Кантабрия | 10,0 |
Кастилия-Ла Манча | 9,0 |
Кастилия-Леон | 8,0 |
Каталония | 10,0 |
Ла Риоха | 7,0 |
Мадрид | 6,0 |
Мелилья | 6,0 |
Мурсия | 8,0 |
Наварра | 6,0 |
Сеута | 6,0 |
Страна Басков | 4,0 |
Эстремадура | 8,0 |
Таким образом, налогообложение для нового имущества выше, чем для вторичного жилья. Что касается коммунальных расходов, многие новостройки в отличие от вторичек предлагают разнообразный спектр дополнительных услуг, которые влекут за собой большие коммунальные расходы.
Оформление ипотеки
Расходы, связанные с оформлением ипотеки, включают оценку имущества, оплату работы нотариуса, регистрацию собственности и гербовый сбор (AJD).
Оценка дома
Если покупатель собирается подать заявку на ипотеку, он должен оценить имущество. В 2022 году стоимость оценки имущества в Испании составляет от 250 до 600 € (от 1749 до 4197 ¥) в зависимости от того, какая организация этим занимается. Срок действия полученного документа — 6 месяцев с момента выдачи.
С момента вступления в силу нового Закона об ипотеке в июне 2019 года расходы на нотариуса, регистрацию собственности и гербовый сбор (AJD) берет на себя банк.
Почему испанские новостройки лучше вторички
В то время как рынок вторичного жилья широко развит во многих городах Испании, с течением времени недостатки вторички дают о себе знать: старые перекрытия, высокая стоимость квадратного метра, плохая изоляция и т. д. Все это побуждает покупателей принимать решение о покупке другого типа жилья.
Следующие преимущества нового жилья являются решающими при покупке недвижимости в Испании сегодня:
- Комфорт, который достигается благодаря качественным материалам и изоляции.
- Материалы, используемые в строительстве, постоянно улучшаются, особенно при изоляции дома. В то время как вторичное жилье, как правило, оснащено устаревшей облицовкой, новые дома в Испании обладают большей энергоэффективностью.
- Отсутствие необходимости делать ремонт. Ремонтные работы могут оказаться тяжелой задачей и занять много времени. В случае с вторичным жильем необходимо проверять лицензии на работу, качество материалов, отделки, покраски, работу строительной компании, поэтому многие предпочитают экономить время, выбирая новостройку.
- Быстрое вселение. После получения ключей и оформления документов у нотариуса можно сразу заселяться в новый дом.
- Гибкая система оплаты. В случае покупки на стадии строительства осуществлять финансирование можно в течение всего срока работ. Кроме того, при покупке новостроек облегчен доступ к рассрочке и квотам.
Что следует учитывать при покупке нового дома?
Важно учитывать следующие аспекты, прежде чем принять окончательное решение о покупке.
- Знать сроки строительства и репутацию застройщика. Необходимо найти информацию о строительной компании, посмотреть отзывы других клиентов и уточнить, есть ли у проекта необходимые лицензии на строительство.
- В договоре должны быть четко прописаны такие характеристики, как расположение здания, материалы, план платежей и т.д.
- Стоит запросить всю информацию о жилье и проекте.
- Необходимо запросить у застройщика поручительство, которое гарантирует застрахованность взносов за недвижимость. На сегодняшний день в Испании существует Закон об управлении строительством 38/1999 от 5 ноября 1999 года, который обязывает застройщика страховать только суммы, поступившие с момента получения лицензии на строительство. Поэтому поручительство застройщика поможет обезопасить средства, вложенные ранее.
- И последнее, но не менее важное: любой собственник жилья вправе требовать возмещение ущерба от застройщика через суд.
- Страховка от повреждения конструкции действует не менее 10 лет.
Когда нет выбора: чем хороша вторичка в Испании?
В Испании подавляющее большинство недвижимости относится к вторичному рынку жилья.
Такие дома, как правило, расположены в самых центральных районах города и чаще всего продаются по более конкурентоспособным ценам, чем новостройки.
Преимущества покупки вторичного жилья
- Цена приобретения будет намного дешевле, чем у новостроек (экономия от 20 до 30%). Недавние исследования показывают, что стоимость вторичной недвижимости после ремонта может вырасти на 30%.
- После ремонта жилье будет полностью адаптировано ко вкусам и потребностям покупателя.
- Удобное расположение в центральных районах городов.
- Широкий выбор жилья, так как спрос ниже, а предложение больше, чем в первичном секторе.
Что необходимо учитывать при покупке вторичного жилья?
- Техническое состояние постройки. Важно нанять специалиста для проверки таких характеристик, как влажность, водосточные трубы, общая структура. Вся информация о состоянии недвижимости будет иметь решающее значение.
- Ремонт. Хотя одним из больших преимуществ покупки вторичного жилья является цена, однако необходимо иметь в виду, что ремонт — очень затратное дело.
- Необходимость аренды жилья на время ремонта. Еще один аспект, который следует учитывать, заключается в том, что на время ремонта придется искать другое жилье, что может привести к дополнительным расходам.
Итак, какое же жилье выбрать: первичное или вторичное?
Тип недвижимости | Преимущества | Недостатки | Аспекты, которые необходимо иметь в виду на момент покупки |
---|---|---|---|
Новостройка |
Повышенный комфорт Быстрое заселение Экономия на аренде Разнообразные возможности финансирования |
Цена Расположение недвижимости (в основном на периферии) Налогообложение и коммунальные расходы |
Сроки строительства, репутация застройщика Изучение договора Запрос документации на жилье Страховые взносы Возмещение ущерба |
Вторичное жилье |
Более экономичная цена Переоценка до 30% Удобное расположение Большее разнообразие выбора Большее соответствие покупательским требованиям |
Инвестирование во время Проблемы с ремонтом из-за архитектурной ценности объекта Потенциальные структурные нарушения Остерегайтесь архитектурной ценности Потенциальные структурные проблемы |
Затраты и время на ремонт Необходимость другого жилья на время ремонта |
Что лучше: новостройка или вторичное жилье?
Оба варианта — покупка нового или вторичного жилья в Испании — имеют свои преимущества и недостатки.
Во многих случаях решение будет зависеть от личных обстоятельств и вкусов покупателя.
Если покупатель ищет комфортную недвижимость с целью немедленного заселения, то, скорее всего, его выбор остановится на новостройке.
Если бюджет ограничен, а покупатель желает найти дом, соответствующий его личным предпочтениям и удобно расположенный, то весы склонятся ко вторичному жилью.
Правильный выбор поможет сделать изучение финансовых возможностей покупателя, рынка недвижимости, состояния недвижимости, возможных расходов, расположения и инфраструктуры, условий договора и кредитования. Не помешает и личное посещение объектов.
Поможем купить недвижимость в Испании
Если у вас есть вопросы по выбору недвижимости, обращайтесь в Spain.Real-Estate. В каталоге собраны разнообразные предложения вторичных и новых жилых объектов в Испании. Специалисты всегда на связи и готовы помочь.