Comprar una propiedad en España a menudo se asocia con la pregunta: ¿qué es más rentable comprar, vivienda secundaria o edificios nuevos? Muchos factores influyen en la decisión de compra: circunstancias cotidianas, necesidades, presupuesto, preferencias personales. Hablemos de los pros y los contras de los inmuebles nuevos y de reventa en España.
Contenido:
- El mercado de la vivienda nueva y secundaria en España
- Lo principal a la hora de elegir una vivienda
- El presupuesto para la compra de bienes inmuebles
- Precios de viviendas nuevas y de segunda mano en España, febrero de 2022
- Ubicación de la vivienda
- Costes adicionales para reformas de viviendas en España
- Costos adicionales por trámites
- Impuestos por la compra de un edificio nuevo en España, 2022, en %
- Impuestos sobre la compra de segunda residencia en España, 2022, en %
- Registro de hipoteca
- Por qué los nuevos edificios españoles son mejores que las reventas
- ¿Qué se debe tener en cuenta a la hora de comprar una vivienda nueva?
- Cuando no hay remedio: ¿qué es una buena vivienda secundaria en España?
- ¿Qué se debe tener en cuenta a la hora de comprar una segunda vivienda?
- Entonces, ¿qué tipo de vivienda elegir: primaria o secundaria?
- Le ayudaremos a comprar una propiedad en España
El mercado de la vivienda nueva y secundaria en España
Según las estadísticas, en enero de 2022 se vendieron en España 9.992 viviendas nuevas y 42.692 existentes. Como puedes ver, en España, el mayor porcentaje de compra de vivienda recae en el mercado secundario. Esto se debe al hecho de que, en términos de suministro, es muchas veces más alto que el primario. Durante el boom de la construcción en España, es decir, desde 2007, cada año se construyeron en el país unos 600.000 objetos nuevos. Esto es más de lo que construyeron juntos Alemania, Italia, Francia y Gran Bretaña. Más tarde hubo una crisis, agravada en relación con la pandemia. En 2021 solo se construyeron 105.000 objetos en España.
A pesar de la continua tendencia alcista de los costes de materiales y mano de obra, la demanda de vivienda nueva en España está aumentando en 2022. Según la última encuesta, entre las principales razones para elegir una nueva vivienda, los compradores mencionan la ausencia de la necesidad de hacer reparaciones (44%), la buena calidad de la construcción (33%), la conformidad de la vivienda con las necesidades modernas (32%), eficiencia energética (29 %), un sistema de servicios desarrollado (27 %).
Lo principal a la hora de elegir una vivienda
Es necesario estudiar una serie de aspectos importantes antes de decidir comprar una propiedad en particular.
El presupuesto para la compra de bienes inmuebles
En España, la mayoría de las propiedades se compran con una hipoteca. En enero de 2022, esta cifra alcanzó las 33.917 unidades, o el 64,4% del total de transacciones en el país. Los bancos españoles financian hasta el 80% del coste de la vivienda. La financiación hipotecaria para no residentes suele ser del 60-70%. Por lo tanto, el futuro propietario debe tener una cantidad correspondiente a al menos el 20% del costo de la vivienda, y también tener disponible otro 10-15% del valor del objeto para pagar todos los costos asociados con su compra.
Los expertos recomiendan no destinar más del 30% de tus ingresos netos mensuales al pago de una cuota hipotecaria. Si hay otros préstamos, su participación total en los gastos del hogar puede ser del 35%.
Por ejemplo, un comprador cuyo salario mensual sea de 1.800€ (12.591¥) puede destinar hasta 540€ (3.777¥) para la cuota de la hipoteca. Si tienes otros préstamos, el pago máximo al mes será de 630 euros (4407 ¥).
Precios de viviendas nuevas y de segunda mano en España, febrero de 2022
| Comunidad Autónoma | Precio de vivienda nueva por 1 m² (EUR/yuan chino) | Precio de vivienda secundaria por 1 m² (EUR / Yuan chino) |
|---|---|---|
| Andalucía | 1794 / 12 549 | 1754 /12 270 |
| Aragón | 1919 / 13 424 | 1303 / 9115 |
| Asturias | 1643 / 11 493 | 1347 / 9423 |
| Islas Baleares | 3351 / 23 441 | 2251 / 15 746 |
| Comunidad Valenciana | 1769 / 12 375 | 1488 / 10 409 |
| Galicia | 1670 / 11 682 | 1330 / 9304 |
| Islas Canarias | 1959 / 13 704 | 1640 / 11 472 |
| Cantabria | 1943 / 13 592 | 1475 / 10 318 |
| Castilla-La Mancha | 1470 / 10 283 | 866 / 6058 |
| Castilla y León | 1669 / 11 675 | 1144 / 8003 |
| Cataluña | 4104 / 28 708 | 2300 / 16 089 |
| La Rioja | 1485 / 10 388 | 1279/8947 |
| Madrid | 3802 / 26 596 | 2983 / 20 867 |
| Murcia | 1299 / 9087 | 1068 / 7471 |
| Navarra | 1965 / 13 746 | 1442 / 10 087 |
| País Vasco | 2831 / 19 804 | 2694 / 18 845 |
| Extremeño | 1229 / 8597 | 931 / 6513 |
Como se desprende de la tabla anterior, los pisos nuevos en España tienen un precio más elevado que las segundas residencias, aunque estemos hablando del mismo barrio de la ciudad.
Ubicación de la vivienda
La zona en la que se encuentra la propiedad en España es uno de los factores más importantes que afectan al precio de la vivienda.
Como regla general, la vivienda en el centro de la ciudad es más cara. Tenga en cuenta que los nuevos edificios en España suelen estar ubicados fuera de las áreas centrales. Esto es percibido como una desventaja por aquellos compradores que quieren vivir cerca de las principales ciudades y del centro. Sin embargo, en 2020-2021 Debido a la pandemia y al desarrollo del teletrabajo, la demanda de viviendas periféricas con más espacio y áreas verdes se ha incrementado mucho.
También es necesario tener en cuenta la infraestructura (escuelas, supermercados, farmacias, etc.) y analizar la ubicación del objeto con miras a una posible revalorización del costo a largo plazo.
Costes adicionales para reformas de viviendas en España
Comprar una segunda casa puede implicar renovaciones.
El coste medio de reformar un apartamento en España varía considerablemente según el tamaño del apartamento y el estado de la casa. En el caso de un piso pequeño de unos 70 m2, una reforma integral puede costar desde 25.000 € (174.881 ¥) hasta 50.000 € (349.762 ¥).
Elementos de costo para la renovación de un apartamento de 70 m2:
- permisos y licencias: el coste es de 3.000 € de media (20.986 yenes);
- desmontaje: el desmontaje de revestimientos, solados y carpinterías, así como el derribo de tabiques, puede costar aproximadamente 3.000 € (20.986 ¥);
- instalación de paredes, pisos y techos (incluidas soleras, revestimientos de paredes, acabados, instalación de tabiques y techos suspendidos, etc.); el coste puede superar los 9.000 € (62.957 ¥) y depende de la cantidad de trabajo requerida;
- reparación del sistema de calefacción y fontanería: la sustitución de radiadores y caldera puede costar 4.000 € (27.981 ¥) según el modelo; las reparaciones de fontanería costarán una media de unos 3.000 € (20.986 yenes);
- reparación de instalación eléctrica e iluminación: el coste dependerá del número de puntos de luz y la calidad de los materiales, oscilando entre los 2.500 € (17.488 ¥) y los 4.000 € (27.981 ¥);
- reparación de revestimientos y revestimientos de suelos: la calidad de los materiales es decisiva; cuesta una media de 5.000 € (34.976 ¥).
- puertas y ventanas exteriores e interiores (incluye reparación o sustitución de puertas de paso, de entrada y de armario, así como ventanas o puertas de acceso a terrazas o lavaderos); la calidad y el material tienen un impacto significativo en el coste, que puede alcanzar los 8.000 € (55.962 ¥) y más.
- muebles y electrodomésticos: un buen mueble para una cocina de unos 8 m2 costará unos 4.500 € (31.479 ¥), y los electrodomésticos básicos unos 1.500 € (10.493 ¥).
- fontanería: para un baño pequeño de unos 5 m2, el coste de una reforma importante costará a partir de 1.500 € (10.493 ¥), este precio incluirá la compra de muebles y grifería.
Costos adicionales por trámites
Gastos asociados a la firma de un contrato de compraventa de vivienda
Notario público
Notario: coste de 600 a 875 € (de 4197 a 6121 ¥) dependiendo del precio del inmueble. Por ejemplo, un apartamento que cuesta 100.000 € (699.524 yenes) pagará alrededor de 850 € (5.946 yenes) y un apartamento que cuesta 250.000 € (1.748.809 yenes) pagará alrededor de 1.000 € (6.995 yenes).
Registro de la propiedad
Para registrar documentos firmados por un notario, tendrá que pagar de 400 a 650 € (2798 a 4547 ¥) dependiendo del precio de la propiedad.
Impuestos
Una obra nueva está sujeta a un Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) del 10% (a excepción de Canarias, donde el Impuesto General Indirecto Canario (IGIC) está fijado en el 6,5%) y Actos Jurídicos Documentados (IAJD), que oscila entre Del 0,5 al 1,5 % según la Comunidad Autónoma en la que se encuentre el inmueble.
Impuestos por la compra de un edificio nuevo en España, 2022, en %
| Comunidad Autónoma | Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD) | IVA (IVA) |
|---|---|---|
| Andalucía | 1,2 | 10,0 |
| Aragón | 1,5 | 10,0 |
| Asturias | 1,2 | 10,0 |
| Islas Baleares | 1,2 | 10,0 |
| Comunidad Valenciana | 1,5 | 10,0 |
| Galicia | 1,5 | 10,0 |
| Islas Canarias | 0,4 | 6,5 |
| Cantabria | 1,5 | 10,0 |
| Castilla-La Mancha | 1,5 | 10,0 |
| Castilla y León | 1,5 | 10,0 |
| Cataluña | 1,5 | 10,0 |
| La Rioja | 1,0 | 10,0 |
| Madrid | 0,7 | 10,0 |
| Melilla | 0,5 | 10,0 |
| Murcia | 1,5 | 10,0 |
| Navarra | 0,5 | 10,0 |
| Ceuta | 0,5 | 10,0 |
| País Vasco | 0,0 | 10,0 |
| Extremeño | 1,5 | 10,0 |
Las viviendas de segunda mano están sujetas al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), que también depende de la Comunidad Autónoma y varía del 6 al 10%.
Impuestos sobre la compra de segunda residencia en España, 2022, en %
| Comunidad Autónoma | Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) |
|---|---|
| Andalucía | 7,0 |
| Aragón | 8,0 |
| Asturias | 8,0 |
| Islas Baleares | 8,0 |
| Comunidad Valenciana | 10,0 |
| Galicia | 10,0 |
| Islas Canarias | 6,5 |
| Cantabria | 10,0 |
| Castilla-La Mancha | 9,0 |
| Castilla y León | 8,0 |
| Cataluña | 10,0 |
| La Rioja | 7,0 |
| Madrid | 6,0 |
| Melilla | 6,0 |
| Murcia | 8,0 |
| Navarra | 6,0 |
| Ceuta | 6,0 |
| País Vasco | 4,0 |
| Extremeño | 8,0 |
Por lo tanto, la tributación de la propiedad nueva es más alta que la de las segundas residencias. Con respecto a los costos de los servicios públicos, muchos edificios nuevos, a diferencia de las propiedades de segunda mano, ofrecen una amplia gama de servicios adicionales que implican altos costos de servicios públicos.
Registro de hipoteca
Los costos relacionados con la hipoteca incluyen la tasación de la propiedad, los honorarios del notario, el registro de la propiedad y el impuesto de timbre (AJD).
Evaluación del hogar
Si el comprador va a solicitar una hipoteca, debe tasar la propiedad. En 2022, el coste de la tasación de inmuebles en España oscila entre 250 y 600 € (desde 1749 hasta 4197 ¥) según el organismo que lo realice. La validez del documento recibido es de 6 meses a partir de la fecha de emisión.
Desde la entrada en vigor de la nueva Ley Hipotecaria en junio de 2019, los gastos de notaría, registro de la propiedad y Actos Jurídicos Documentados (AJD) corren a cargo del banco.
Por qué los nuevos edificios españoles son mejores que las reventas
Si bien el mercado de la vivienda secundaria está muy desarrollado en muchas ciudades de España, con el tiempo se hacen sentir las desventajas de la vivienda secundaria: suelos viejos, alto coste por metro cuadrado, mal aislamiento, etc. Todo ello anima a los compradores a decidirse por otro tipo. de vivienda
Las siguientes ventajas de la vivienda nueva son decisivas a la hora de comprar una propiedad en España hoy en día:
- Comodidad, que se consigue gracias a materiales y aislamientos de alta calidad.
- Los materiales utilizados en la construcción están en constante mejora, especialmente cuando se trata de aislar una casa. Mientras que las propiedades de reventa tienden a tener revestimientos obsoletos, las casas nuevas en España son más eficientes energéticamente.
- No hay necesidad de hacer reparaciones. El trabajo de reparación puede ser difícil y llevar mucho tiempo. En el caso de la vivienda secundaria, es necesario comprobar las licencias de obra, la calidad de los materiales, los acabados, la pintura, el trabajo de una empresa constructora, por lo que muchas personas prefieren ahorrar tiempo eligiendo una nueva edificación.
- Entrada rápida. Después de recibir las llaves y el papeleo en el notario, puede mudarse inmediatamente a una nueva casa.
- Sistema de pago flexible. En el caso de una compra en la etapa de construcción, se puede proporcionar financiamiento durante todo el período de trabajo. Además, en la compra de obra nueva se facilita el acceso a planes de cuotas y cuotas.
¿Qué se debe tener en cuenta a la hora de comprar una vivienda nueva?
Es importante considerar los siguientes aspectos antes de tomar su decisión final de compra.
- Conozca los términos de construcción y la reputación del desarrollador. Debe encontrar información sobre la empresa constructora, mirar las reseñas de otros clientes y averiguar si el proyecto tiene las licencias de construcción necesarias.
- El contrato debe establecer claramente características tales como la ubicación del edificio, materiales, plan de pago, etc.
- Vale la pena pedir toda la información sobre la vivienda y el proyecto.
- Es necesario solicitar un aval a la promotora, que garantice el seguro de las aportaciones inmobiliarias. Hasta la fecha, en España existe la Ley de Ordenación de la Edificación 38/1999, de 5 de noviembre de 1999, que obliga al promotor a asegurar únicamente las cantidades percibidas desde el momento de la obtención de la licencia de obras. Por lo tanto, la garantía del desarrollador ayudará a asegurar los fondos invertidos antes.
- Por último, pero no menos importante, cualquier propietario tiene derecho a reclamar daños y perjuicios al desarrollador a través de los tribunales.
- El seguro de daños estructurales es válido por al menos 10 años.
Cuando no hay remedio: ¿qué es una buena vivienda secundaria en España?
En España, la gran mayoría de los inmuebles pertenecen al mercado secundario de la vivienda.
Estas casas suelen estar ubicadas en las zonas más céntricas de la ciudad y suelen venderse a precios más competitivos que los edificios nuevos.
Beneficios de comprar una segunda casa
- El precio de compra será mucho más barato que para los edificios nuevos (ahorros del 20 al 30%). Estudios recientes muestran que el costo de la propiedad de segunda mano después de la renovación puede aumentar en un 30%.
- Tras la reforma, la vivienda quedará totalmente adaptada a los gustos y necesidades del comprador.
- Conveniente ubicación en las áreas centrales de las ciudades.
- Amplia oferta de vivienda, ya que la demanda es menor y la oferta es mayor que en el sector primario.
¿Qué se debe tener en cuenta a la hora de comprar una segunda vivienda?
- El estado técnico del edificio. Es importante contratar a un especialista para verificar características como humedad, bajantes, estructura general. Toda la información sobre el estado de la propiedad será fundamental.
- Reparar. Aunque una de las grandes ventajas de comprar una segunda vivienda es el precio, hay que tener en cuenta que las reformas son muy caras.
- La necesidad de alquilar una vivienda durante el período de reparación. Otro aspecto a considerar es que tendrá que buscar otro alojamiento durante la renovación, lo que puede generar costos adicionales.
Entonces, ¿qué tipo de vivienda elegir: primaria o secundaria?
| Tipo de propiedad | Ventajas | Defectos | Aspectos a tener en cuenta a la hora de comprar |
|---|---|---|---|
| Nuevo edificio |
Mayor comodidad Registro rápido Ahorro en alquiler Diversas opciones de financiación |
Precio Ubicación de la propiedad (principalmente en la periferia) Impuestos y costos de servicios públicos |
Tiempo de construcción, reputación del constructor Estudio del contrato Solicitud de Documentación de Vivienda Primas de seguro Compensación por daños |
| Revendedores |
Precio más económico Revalorización hasta un 30% Ubicacion conveniente Mayor variedad de opciones Mayor cumplimiento de los requisitos del cliente |
Invertir en tiempo Problemas de reparación debido al valor arquitectónico del objeto Posibles violaciones estructurales Cuidado con el valor arquitectónico Problemas estructurales potenciales |
Costos y tiempo de reparación La necesidad de otras viviendas durante la reforma |
¿Qué es mejor: un edificio nuevo o una segunda residencia?
Ambas opciones -comprar una vivienda nueva o una segunda vivienda en España- tienen sus ventajas y desventajas.
En muchos casos, la decisión dependerá de las circunstancias personales y gustos del comprador.
Si el comprador está buscando una propiedad cómoda con el fin de un acuerdo inmediato, lo más probable es que su elección se detenga en un nuevo edificio.
Si el presupuesto es limitado y el comprador quiere encontrar una vivienda que se adapte a sus preferencias personales y que esté convenientemente ubicada, entonces la balanza se inclinará hacia la vivienda secundaria.
La elección correcta ayudará a hacer un estudio de las capacidades financieras del comprador, el mercado inmobiliario, el estado de la propiedad, los posibles costos, la ubicación y la infraestructura, los términos del contrato y el préstamo. Una visita personal a los objetos tampoco estará de más.
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