В настоящий момент туристический сектор довольно значительно просел.
Пандемия коронавируса привела к значительному сокращению притока иностранных посетителей в последние полтора года, что в свою очередь привело к созданию дисбаланса спроса/предложения. На это же повлияли ограничения внутри страны, из-за которых сократились объемы внутреннего туризма.
Эти и другие тенденции в экономике привели к снижению цен на туристическую недвижимость. Такое снижение позволяет выгодно выйти на рынок, купив большее за меньшее. Однако вопрос не в том - за сколько брать, вопрос в том — сколько на этом можно заработать и насколько высоки риски.
Именно эти вопросы мы и попытаемся раскрыть в данной статье.
Содержание:
- Инвестиции в туристическую недвижимость — что есть и чего ожидать
- Инвестиционная ситуация на данный момент
- Заключения и выводы
Инвестиции в туристическую недвижимость — что есть и чего ожидать
До наступления COVID-19, Испания была четвертым самым популярным направлением туризма в мире. Страна до сих пор удерживает ведущие позиции в рейтингах, несмотря на ухудшение ситуации в 2020–21 годах.
Всего в 2019 году прямые иностранные инвестиции в рынок недвижимости составили 18,7% от общего числа инвестиций в экономику Испании. Большая доля этих инвестиций пришлась на туристический сектор.
В 2020 году объем инвестиций сократился и едва превысил 5,1%.
Судить о ситуации в 2021 году еще рано, однако уже на данный момент можно наблюдать данные о росте прямых инвестиций в сектор до 10%.
Огромная доля туристов и инвесторов в Испанию происходит из Великобритании, Ирландии, стран Северной Европы. В последние полтора года рынком также заинтересовались китайские инвесторы.
Не стоит забывать и о жителях Марокко и в целом регионов Северной Африки.
Необходимо тщательно отслеживать национальный состав туристов, так как в Испании подобная характеристика сильно влияет на то, куда те или иные туристы захотят поехать и какой тип недвижимости предпочтут арендовать или купить.
Например, британцы ставят в приоритет прежде всего сблокированные дома, лишь затем виллы и апартаменты.
Испанцы предпочитают жилье рассчитанное на плотное сплоченное проживания большого числа людей.
Общие вводные
Прежде всего необходимо отметить ситуацию с отелями. Пандемия внесла глубокое изменение в психологию людей по отношению к местам их большого скопления.
Покупатели предпочитают не контактировать в большим числом незнакомых людей и это также мотивирует их изменять свои предпочтения в недвижимости.
Большая часть классической туристической недвижимости, такой как отели или хостелы, страдают от упавшего спроса, так как туристы в большей массе предпочитают арендовать собственное уединенное жилье.
В то же время оставшиеся в стране инвесторы более заинтересованы в приобретении крупного самостоятельного жилья. Этому способствуют низкие процентные ставки (до 3–4%) на ипотеку и возможность покрыть до 80% стоимости покупки кредитом.
Подобный кредитный климат также мотивирует туристов, часто посещающих Испанию, размышлять о приобретении пусть и небольшого, но собственного, постоянного жилья.
Все это подводит к конкретному наблюдению: сектор классической туристической недвижимости не удовлетворяет потребностям спроса и проседает, в тоже время растет сектор аренды недвижимости и все большее число людей размышляет о приобретении постоянного жилья, пока цены низкие и кредитные инструменты — доступные.
Для инвесторов следует знать, что каждый из 17 регионов Испании имеет собственные регуляции по рынку недвижимости, собственный список доступной недвижимости и национальный состав спроса.
Так, центральные города становятся отличным местом для развития рынка кондоминиумов, на северо-востоке страны популярными являются уединенные сельские усадьбы — масии, предоставляющие возможность прочувствовать в полной мере приземленную культуру жизни Испании, а горные районы юга страны могут привлечь туристов возможностью пожить некоторое время в старинных пещерных домах.
Огромная доля недвижимости в Испании — коммунальная. Огромную популярность имеют сблокированные дома, квад-хаусы, рядные дома, урбанизационес и прочее. Даже апартаменты строятся с расчетом на предпочтение покупателей стать частью конкретного сообщества жильцов, а не просто приобрести качественный дом.
Коллективизм играет большую роль в культуре Испании и это сказывается на характере недвижимости в стране.
Если говорить о недвижимости в прибрежных туристических районах, то стоит отметить, что большая часть зданий начала строиться еще в прошлом веке. Чем ближе к побережью — тем старше недвижимость. Однако это не мешает покупателям активно ее раскупать.
Нередко жилье у берегов моря, вне зависимости от его возраста и затрат на обслуживание, вообще не попадает на рынок, так как спрос колоссальный и любое освободившееся предложение сразу же выкупается.
Если еще раз вернуться к цифрам.
Цены на туристическую недвижимость низкие, как уже было указано ранее, из-за дисбаланса спроса и предложения. По сравнению с 2019 годов в 2020 году туристический сектор упал на 80%. 2021 год показал восстановление сектора, однако до сих пор есть все основания говорить о переизбытке предложения.
Сектор поддерживается большими инвестициями со стороны государства и общеевропейских институтов. Так, в сегмент отелей и курортов Испании было вложено более 4 млрд евро.
Туристические компании получили от государства напрямую более 17 млрд евро.
Стоит отметить, что в том небольшом количестве инвесторов, которое присутствует в данный момент на рынке, существует запрос на покупку отельного жилья. Инвесторы однако ожидают выгодного предложения со скидками от 15% рыночной стоимости недвижимости — это трудное требование для сектора на данный момент.
Велика вероятность, что к концу года большая часть инвесторов, еще заинтересованных в этом сегменте недвижимости уйдет в другие сектора. По крайней мере есть отели и курорты не смогут удовлетворить их запросы.
Если рассматривать всю туристическую индустрию с точки зрения роста посетителей страны — аналитики ожидают прироста тока людей на 60% к концу 2021 года (прим. при сравнении с 2019 годом).
Инвестиционная ситуация на данный момент
Перейдем к разбору конкретной ситуации на данный момент и перспектив рынке в будущем.
Возможности от инвестиций в Испанию
Туристическая индустрия отметила крайне позитивный летний сезон.
Большая часть пришлась на сектор внутреннего туризма, иностранцы на данный момент еще не готовы к международным перемещениям, однако и в этом сегменте наблюдается постепенный рост.
Наблюдался некоторый географический дисбаланс. Несмотря на то, что в целом сегмент отельной недвижимости переживаем трудные времена, некоторые отели умудрились достичь показателей превышающих даже до-пандемический 2019 год.
Такие отели отчитывались о занятости номеров на 55% в июле и 60% в августе.
Мы отмечали выше, что страны Европы, особенно Великобритания, давали большую часть туристического потока в страну. На фоне COVID-19, в последние полтора года, в этих странах были введены запреты на перемещения в Испанию.
Великобритания, Германия и соседняя Франция ввели строгие ограничения, что сильно ударило по рынку.
Однако в последние месяцы ограничения начали ослаблять. Причиной этому послужили успехи в программе вакцинации Испании — 70% популяции уже прошли полный процесс вакцинации, поставив все дозы препарата.
Рынок колеблется между падением во одних секторах и регионах и крупным ростов в других. Смотря на картину в целом — ситуация рискованная, однако у рынка определенно есть перспективы и накопленный потенциал роста.
Пока большая часть инвесторов играет безопасно, сторонясь инвестиций в туристический сектор Испании, некоторые пытаются в полной мере занять пустующий рынок, пока конкуренция низка.
Как пример можно указать на Явуза Юкселира, председателя совета директоров Yukselir Group.
На январь 2021 года его компания инвестировала более 1,5 млрд евро (прим. Приблизительно 1,75 млрд долларов) и продолжила вкладываться в Испанию, занимая все пустующие ниши до того, как на рынок решат вернуться другие игроки.
Юкселир признает, что эти действия носят высокие риски, но такая игра позволит в будущем занять доминирующее положение на рынке и заработать возросшем спросе новоприбывших инвесторов.
Оценка возможностей зависит от перспектив, с которыми можно смотреть на рынок недвижимости страны.
При сравнении данных притока туристов в страну с 2019 годом можно отметить 57% снижения в аспекте лиц, приехавших в страну и снижение затраченных денег со стороны туристов на более чем 50%.
С другой стороны можно сравнивать 2021 год с 2020, в этом случае можно отметить рост на 78,3% в аспекте новоприбывших туристов.
Приток французских туристов увеличился на 46,6%, немцев — на 64,5%, британцев — на 46,5%.
Согласно имеющимся данным, наиболее популярны региона северо-восточной Каталонии и Балеарские Острова.
Число потраченных денег выросло на 112% по сравнению с летом 2020 года и составил 6,1 млрд долларов.
Можно также отметить большую позитивную перемену в секторе, случившуюся еще в июне 2021 года. Испания разрешила пребывание в стране любых людей, имеющих документы о успешном прохождении полной вакцинации, в то время как правительство США одобрило перелеты в саму Испанию.
В целом, разумно утверждать о сильном восстановительном росте сектора и позитивных перспективах в ближайшие годы, однако решение выйти на него сейчас потребует тщательной подготовки и готовности взять определенные риски долгосрочных инвестиций.
Риски от инвестиций в Испанию
Разберемся с какими конкретно рисками может столкнуться инвестор, который решит инвестировать в восстанавливающийся сектор сейчас, пока конкуренция довольно низкая.
Прежде всего — это новые штаммы вируса, например, индийская дельта. Трудно предположить когда может, и может ли, произойти новый прорыв опасного штамма, который приведет к введению агрессивных ограничительных мер на международные перемещения, особенно в Европе.
Как и с любой инвестицией сегодня — перспективы новых прорывов пандемии довлеют над любыми попытками активно вкладываться в экономики туристических стран.
Мы уже отметили общее снижение спроса на недвижимость в Испании из-за сокращения притока иностранцев. Это безусловно привело к снижению цен на недвижимость.
Однако ставки аренды, даже в пандемический период все еще достаточно высокие. Они росли с 2015 года и до сих пор на 41% выше чем 6 лет назад.
Стремление туристов отказываться от отелей и арендовать собственное жилье лишь подталкивает эти ставки вверх, спрос на жилье конкурентный.
Выйти на рынок сейчас выгодно из-за относительно низких цен на покупку недвижимости, но в абсолютных значениях ставки аренды все еще внушительные.
Нет гарантий, что туристы не откажутся просто вернуться к съему отелей и курортной недвижимости, не желая иметь дело с дорогой арендой.
Подобное уже произошло с сектором элитной недвижимости. Отличным примером будет Ибица, где 40% жилой недвижимости — элитные и ультра-элитные дома. Покупатели просто неспособны позволить себе такие траты. В итоге одно из самым популярных туристических направлений почти наполовину состоит из недвижимости, которую большинство не может и не хочет приобретать.
Необходимо тщательно следить за дисбалансами, так как трудно сказать в какую сторону повернет рынок. В данный момент он находится на распутье и в достаточной неуверенности.
Заключения и выводы
Туристический сектор Испании, равно как и недвижимость, находятся на перепутье.
В зависимости от перспективы, инвестор может по разному смотреть на тренды в этом секторе.
По сравнению с до-пандемическим 2019 годом безусловно туристическая недвижимость находится в проигрывающей позиции и трудно сказать, когда она вернется на прежний уровень.
С другой стороны, по сравнению с 2020 годом, можно уверенно говорить о восстановительных тенденциях.
На рынке присутствуют дисбалансы и некоторая неуверенность. Хуже всего чувствует себя традиционная туристическая недвижимость — отели и курортное жилье.
Большая часть внимания сконцентрирована на аренде собственного жилья, однако высокие цены и конкурентный спрос может отпугнуть покупателей в будущем, как это произошло с элитной недвижимостью.
С другой стороны есть сектор недвижимости под покупку. Он — темная лошадка, растет в тени сектора аренды, но выгодный кредитный климат дает основание полагать что в ближайшее время он может показать себя лучше прочих в плане роста как покупателей, так и сумм транзакций.
Существует хорошая возможность выйти на рынок низкой конкуренции среди инвесторов и приобрести самую перспективную недвижимость. Примеры таких инвесторов существуют и суммы их инвестиций превышают миллиарды долларов.
С другой стороны, никаких гарантий дать нельзя, поэтому и безопасная игра может быть оправдана.
Что можно сказать с уверенностью на данный момент — худшее для Испании уже позади. Далее встает вопрос лишь о том, насколько активно и успешно сектор будет восстанавливаться.