Por el momento, el sector del turismo ha caído de manera bastante significativa.
La pandemia de coronavirus ha provocado una disminución significativa de visitantes extranjeros durante el último año y medio, lo que a su vez ha creado un desequilibrio entre la oferta y la demanda. Esto también fue influenciado por restricciones dentro del país, por lo que disminuyó el volumen de turismo interno.
Estas y otras tendencias en la economía han llevado a precios más bajos para las propiedades turísticas. Esta reducción le permite ingresar al mercado de manera rentable comprando más por menos. Sin embargo, la pregunta no es cuánto tomar, la pregunta es cuánto puede ganar y qué tan altos son los riesgos.
Son estas preguntas las que intentaremos desvelar en este artículo.
Contenido:
Inversión turística: qué hay y qué esperar
Antes de la aparición de COVID-19, España era el cuarto destino turístico más popular del mundo. El país aún ocupa posiciones de liderazgo en las calificaciones, a pesar del empeoramiento de la situación en 2020-21.
En total, en 2019, la inversión extranjera directa en el mercado inmobiliario supuso el 18,7% de la inversión total en la economía española. Una gran parte de esta inversión se destinó al sector turístico.
En 2020, el volumen de inversiones disminuyó y apenas superó el 5,1%.
Es demasiado pronto para juzgar la situación en 2021, pero ya de momento se pueden observar datos sobre el crecimiento de las inversiones directas en el sector hasta un 10%.
Una gran parte de los turistas e inversores en España proviene del Reino Unido, Irlanda y los países nórdicos. Durante el último año y medio, los inversores chinos también se han interesado por el mercado.
No te olvides de los habitantes de Marruecos y de las regiones del norte de África en general.
Es necesario vigilar de cerca la composición nacional de turistas, ya que en España tal característica incide en gran medida a dónde quieren ir ciertos turistas y qué tipo de inmueble prefieren alquilar o comprar.
Por ejemplo, los británicos priorizan las casas adosadas, luego las villas y los apartamentos.
Los españoles prefieren viviendas diseñadas para la residencia densa y unida de un gran número de personas.
Introducción general
En primer lugar, es necesario tener en cuenta la situación con los hoteles. La pandemia ha supuesto un cambio profundo en la psicología de las personas en relación con los lugares de su gran concentración.
Los compradores prefieren no contactar con un gran número de desconocidos y esto también les motiva a cambiar sus preferencias en el sector inmobiliario.
Gran parte de las propiedades turísticas clásicas, como hoteles o hostales, está sufriendo una demanda debilitada, ya que los turistas en general prefieren alquilar sus propios alojamientos apartados.
Al mismo tiempo, los inversionistas que permanecen en el país están más interesados en comprar grandes viviendas independientes. Esto se ve facilitado por las bajas tasas de interés (hasta el 3-4%) de las hipotecas y la capacidad de cubrir hasta el 80% del precio de compra con un préstamo.
Este clima crediticio también motiva a los turistas que visitan España con frecuencia a considerar la compra, aunque pequeña, pero propia, de una vivienda permanente.
Todo ello lleva a una observación concreta: el sector inmobiliario turístico clásico no atiende las necesidades de la demanda y se hunde, al mismo tiempo que crece el sector inmobiliario de alquiler y un número creciente de personas está pensando en adquirir vivienda permanente, mientras los precios son bajos y los instrumentos de crédito asequibles.
Los inversores deben tener en cuenta que cada una de las 17 regiones de España tiene su propia normativa sobre el mercado inmobiliario, su propia lista de inmuebles disponibles y la composición nacional de la demanda.
Por lo tanto, las ciudades centrales se están convirtiendo en un lugar excelente para el desarrollo del mercado de condominios, en el noreste del país, las fincas rurales aisladas, las masii son populares, brindando la oportunidad de experimentar plenamente la cultura de la vida con los pies en la tierra. en España, y las regiones montañosas del sur del país pueden atraer turistas con la oportunidad de vivir algún tiempo en las antiguas casas cueva.
Una gran parte de las propiedades inmobiliarias en España es comunal. Las casas adosadas, las casas cuádruples, las casas adosadas, la urbanización, etc., son muy populares. Incluso los apartamentos se construyen con la expectativa de que los compradores prefieran convertirse en parte de una comunidad específica de residentes y no solo comprar una casa de calidad.
El colectivismo juega un papel importante en la cultura de España y esto afecta la naturaleza de las propiedades inmobiliarias en el país.
Si hablamos de inmuebles en zonas turísticas costeras, cabe señalar que la mayoría de las edificaciones se empezaron a construir en el siglo pasado. Cuanto más cerca de la costa, más antigua es la propiedad. Sin embargo, esto no impide que los compradores lo compren activamente.
A menudo, la vivienda cerca de la orilla del mar, independientemente de su antigüedad y costos de mantenimiento, no ingresa al mercado en absoluto, ya que la demanda es colosal y cualquier oferta vacante se redime de inmediato.
Si volvemos a los números nuevamente.
Los precios de las propiedades turísticas son bajos, como se dijo anteriormente, debido al desequilibrio en la oferta y la demanda. En comparación con 2019, el sector turístico cayó un 80% en 2020. 2021 mostró una recuperación en el sector, pero todavía hay muchas razones para hablar de un exceso de oferta.
El sector está respaldado por grandes inversiones del Estado y de instituciones paneuropeas. Así, se invirtieron más de 4.000 millones de euros en el segmento de hoteles y resorts en España.
Las empresas de viajes recibieron más de 17 mil millones de euros del estado directamente.
Cabe destacar que en el reducido número de inversores que se encuentran actualmente en el mercado, existe una solicitud de compra de vivienda hotelera. Los inversores, sin embargo, esperan una oferta lucrativa con descuentos del 15% del valor de mercado de los inmuebles, un requisito difícil para el sector en este momento.
Es muy probable que a finales de año la mayoría de los inversores todavía interesados en este segmento de inmuebles se vayan a otros sectores. Al menos hay hoteles y resorts que no podrán satisfacer sus necesidades.
Si consideramos toda la industria del turismo en términos del crecimiento de visitantes al país, los analistas esperan un aumento en el flujo de personas en un 60% para fines de 2021 (aproximadamente en comparación con 2019).
Situación de inversión en este momento
Pasemos a analizar la situación específica en este momento y las perspectivas del mercado en el futuro.
Oportunidades de inversión en España
La industria del turismo ha tenido una temporada de verano muy positiva.
La mayor parte recayó en el sector del turismo interno, los extranjeros actualmente aún no están preparados para los movimientos internacionales, sin embargo, este segmento también está mostrando un crecimiento paulatino.
Hubo algún desequilibrio geográfico. A pesar de que el segmento inmobiliario hotelero en su conjunto atraviesa momentos difíciles, algunos hoteles han logrado alcanzar indicadores que superan incluso el año prepandémico de 2019.
Estos hoteles reportaron tasas de ocupación del 55% en julio y del 60% en agosto.
Señalamos anteriormente que los países europeos, especialmente Gran Bretaña, proporcionaron la mayor parte del flujo turístico al país. En el contexto del COVID-19, en el último año y medio se han impuesto prohibiciones de viaje a España en estos países.
El Reino Unido, Alemania y la vecina Francia han impuesto severas restricciones que afectaron duramente al mercado.
Sin embargo, en los últimos meses, las restricciones han comenzado a disminuir. La razón de esto fue el éxito del programa de vacunación español: el 70% de la población ya ha pasado por el proceso de vacunación completo, habiendo entregado todas las dosis del fármaco.
El mercado fluctúa entre caídas en algunos sectores y regiones y grandes ganancias en otros. Mirando el panorama en su conjunto, la situación es arriesgada, pero el mercado definitivamente tiene perspectivas y potencial de crecimiento acumulado.
Si bien la mayoría de los inversores juegan con seguridad, evitando invertir en el sector turístico de España, algunos están tratando de aprovechar al máximo el mercado vacío mientras la competencia es baja.
Como ejemplo, puede señalar a Yavuz Yukselir, presidente de la junta directiva del Grupo Yukselir.
A enero de 2021, su empresa había invertido más de 1.500 millones de euros (aproximadamente 1.750 millones de dólares) y continuó invirtiendo en España, llenando todos los nichos vacíos antes de que otros jugadores decidan regresar al mercado.
Yukselir reconoce que estas acciones conllevan altos riesgos, pero ese juego permitirá en el futuro dominar el mercado y capitalizar la mayor demanda de los inversores recién llegados.
La evaluación de oportunidades depende de las perspectivas desde las que se puede mirar el mercado inmobiliario del país.
Al comparar los datos sobre la afluencia de turistas al país con 2019, se puede notar una disminución del 57% en términos de personas que llegaron al país y una disminución en el dinero gastado por parte de los turistas en más del 50%.
Por otro lado, se puede comparar 2021 con 2020, en este caso se puede notar un aumento del 78,3% en cuanto a recién llegados.
La afluencia de turistas franceses aumentó en un 46,6%, alemanes - en un 64,5%, británicos - en un 46,5%.
Según los datos disponibles, las regiones más populares son el noreste de Cataluña y las Islas Baleares.
La cantidad de dinero gastado aumentó en un 112% en comparación con el verano de 2020 y ascendió a $ 6.1 mil millones.
También podemos notar un gran cambio positivo en el sector que ocurrió en junio de 2021. España ha permitido que cualquier persona con un historial de vacunación completo exitoso permanezca en el país, mientras que el gobierno de los Estados Unidos ha aprobado vuelos a la propia España.
En general, es razonable argumentar sobre un fuerte crecimiento de recuperación en el sector y perspectivas positivas en los próximos años, pero la decisión de ingresar ahora requerirá una preparación cuidadosa y la voluntad de asumir ciertos riesgos de inversiones a largo plazo.
Riesgos de invertir en España
Echemos un vistazo a los riesgos específicos que podría enfrentar un inversor al decidir invertir en un sector en recuperación ahora, mientras que la competencia es bastante baja.
En primer lugar, se trata de nuevas cepas del virus, por ejemplo, el delta indio. Es difícil predecir cuándo puede ocurrir un nuevo avance de una cepa peligrosa y si puede ocurrir, lo que conducirá a la introducción de medidas restrictivas agresivas sobre los movimientos internacionales, especialmente en Europa.
Como ocurre con cualquier inversión actual, las perspectivas de nuevos avances de la pandemia pesan sobre cualquier intento de invertir activamente en las economías de los países turísticos.
Ya hemos notado un descenso generalizado de la demanda de inmuebles en España debido a una disminución de la afluencia de extranjeros. Sin duda, esto ha provocado una caída de los precios inmobiliarios.
Sin embargo, las tarifas de alquiler, incluso durante el período de la pandemia, siguen siendo bastante altas. Han estado creciendo desde 2015 y todavía son un 41% más altos que hace 6 años.
El deseo de los turistas de abandonar los hoteles y alquilar su propia vivienda solo hace subir estas tarifas, la demanda de vivienda es competitiva.
Es rentable ingresar al mercado ahora debido a los precios relativamente bajos para la compra de bienes raíces, pero en términos absolutos, las tarifas de alquiler siguen siendo impresionantes.
No hay garantía de que los turistas no se nieguen a simplemente regresar a los alquileres de propiedades de hoteles y resorts, sin querer lidiar con alquileres costosos.
Esto ya ha sucedido con el sector inmobiliario de lujo. Un excelente ejemplo sería Ibiza, donde el 40% de las propiedades residenciales son viviendas de lujo y ultralujo. Los compradores simplemente no pueden pagar estos costos. Como resultado, casi la mitad de uno de los destinos turísticos más populares consiste en bienes raíces, que la mayoría no puede y no quiere adquirir.
Los desequilibrios deben ser monitoreados de cerca, ya que es difícil decir en qué dirección girará el mercado. Por el momento, se encuentra en una encrucijada y con suficiente incertidumbre.
Conclusiones
El sector turístico de España, así como el inmobiliario, se encuentra en una encrucijada.
Dependiendo de la perspectiva, el inversor puede mirar las tendencias en este sector de diferentes formas.
En comparación con el año previo a la pandemia 2019, el sector inmobiliario turístico está definitivamente en una posición perdedora y es difícil decir cuándo volverá a su nivel anterior.
Por otro lado, en comparación con 2020, podemos hablar con seguridad de tendencias de recuperación.
Hay desequilibrios y cierta incertidumbre en el mercado. Lo peor son las propiedades turísticas tradicionales: hoteles y alojamiento en complejos turísticos.
Gran parte de la atención se centra en alquilar su propia casa, pero los altos precios y la demanda competitiva pueden ahuyentar a los compradores en el futuro, como ha sucedido con las propiedades inmobiliarias de lujo.
Por otro lado, existe un sector de inmuebles para la compra. Es un caballo oscuro, que crece a la sombra del sector del alquiler, pero un clima crediticio favorable sugiere que en un futuro cercano podría tener un mejor desempeño que otros en términos de crecimiento tanto en compradores como en montos de transacciones.
Existe una buena oportunidad para ingresar al mercado de baja competencia entre inversionistas y adquirir las propiedades más prometedoras. Existen ejemplos de tales inversores y sus inversiones superan los miles de millones de dólares.
Por otro lado, no se pueden dar garantías, por lo que se puede justificar el juego seguro.
Lo que se puede decir con certeza en este momento: lo peor para España ya pasó. La siguiente pregunta es qué tan activa y exitosamente se recuperará el sector.