Смертность от ковида в Испании, которая на сегодняшний день превышает 50 000 человек, привела к тому, что количество домов, передаваемых по наследству, достигло рекордного уровня. Особенно это заметно в Мадриде и Каталонии, двух общинах, наиболее пострадавших от пандемии. INE (Национальный институт статистики Испании) в своих последних данных о передаче домов сообщает о масштабах произошедшего.
Содержание статьи:
- Унаследованные дома продаются в спешке
- Как управлять наследством иностранца с активами в Испании
- Процедура наследования недвижимости в Испании
- Какие документы необходимы для оформления наследства
- Налоги на наследство в Испании для иностранца
В Мадридском сообществе никогда ранее за один месяц не было зарегистрировано столько сделок по передаче домов по наследству (унаследованных по завещанию). Только в октябре была достигнута цифра 2 078, что стало самым высоким показателем за последние 13 лет, INE располагает данными с января 2007 г.
В Каталонии в октябре было зарегистрировано 3 034 операции, это также самый высокий показатель с 2007 года. Если рассматривать Испанию в целом, то институт зарегистрировал 16 285 передач по наследству, по сравнению с 15 513 в том же месяце 2019 года.
«С наступлением лета мы заметили, что многие завещания были подписаны из-за ковида. Кроме того, к ним присоединились те, которые не удалось оформить в течение двух с половиной месяцев первого "состояния тревоги", когда нотариусы были открыты, но подписывались только срочные дела», – говорит Мария Тереза Бареа, пресс-секретарь Генерального совета нотариусов и декан Андалузской нотариальной ассоциации.
Совет фиксирует, что общий объем наследств с марта по октябрь в Испании (229 562) ниже, чем за тот же период прошлого года (286 819). То же самое происходит в Мадриде, где с марта по октябрь 2020 года было оформлено 30 044 наследств, что на 7,57% меньше, чем за аналогичный период прошлого года. В Каталонии было оформлено 44 581 наследство, что на 18,47% меньше.
«Все процедуры сократились из-за весенне-осенних каникул, но наследства и завещания – это те операции, которые меньше всего упали в относительном выражении», – заключает нотариус.
Обращаясь к рынку недвижимости, агентства уже сообщают об увеличении числа наследственных объектов, поступающих в их офисы для продажи. На самом деле, все они ожидали этого в течение нескольких месяцев и готовились.
«Мы разработали маркетинговые стратегии и действия для обслуживания этого типа клиентов, потому что процесс от смерти до подготовки документации и принятия решения наследниками занимает несколько месяцев», – говорит Тони Экспосито, управляющий директор Comprarcasa. В этом агентстве сообщают, что заказы на продажу унаследованных домов выросли на 20% по сравнению с предыдущим годом. «С октября мы занимаемся маркетингом этого типа унаследованной недвижимости, которая продается очень быстро, потому что наследники готовы к продаже по сниженным ценам», – добавляет он. Снижение составляет около 15% от опубликованной цены.
«Мы знали, что эти объекты появятся на рынке из-за смертей пожилых людей. В этом году мы заметили рост от 25% до 30%», – говорит Мануэль Хименес, брокер Re/Max Ability в Мадриде.
Унаследованные дома продаются в спешке
За этими наследствами стоят истории о большой боли, а также о недоразумениях и даже семейных конфликтах. По этой причине очень часто наследникам приходится срочно продавать дом. В других случаях спешка объясняется опасениями, что недвижимость может быть незаконно занята. Еще одна причина – необходимость средств для уплаты налога на наследство и муниципального налога на прибавочную стоимость. Налог на увеличение стоимости городской земли взимается с прибыли, полученной детьми в результате приобретения недвижимости по наследству в связи с изменением ее цены с момента покупки родителями. У наследников есть шесть месяцев для уплаты налога на наследство и налога на прирост капитала, хотя в течение пяти месяцев после смерти можно запросить продление еще на шесть месяцев.
Следует учесть, что ковид был настолько внезапным, что «многие наследники столкнулись с огромной проблемой при решении о принятии наследства», – говорит Фатима Галистео, юрист, специализирующийся на наследстве в Galisteo Abogados. В Мадридском сообществе потомки (дети, внуки) или родители имеют 99% скидку на налог на наследство, но этого нет в случае братьев и сестер, племянников и племянниц, как и в других автономных сообществах.
Срочная необходимость в продаже приводит к тому, что эти объекты выходят на рынок со значительными скидками. «До 20% от рыночной цены, и это зависит от социально-экономического уровня района», – говорит Хименес. Впрочем, по его признанию, когда есть несколько наследников, договориться о цене нелегко.
Нечто общее для этих домов, что также снижает цену, заключается в том, что «они, как правило, имеют определенный возраст и нуждаются в капитальном ремонте», – говорит Хесус Мануэль Мартинес Каха, генеральный секретарь Мадридской ассоциации компаний по недвижимости (Amadei).
Проблема в том, что не всегда удается продать имущество, чтобы заплатить налоги. «Сделка практически невозможна, когда покупателями являются не принудительные наследники (восходящие, нисходящие и супруги), а братья и сестры, дяди и тети, племянники и племянницы или посторонние люди», – объясняет Галистео. «Даже если наследство будет принято, регистрация права собственности на недвижимость или вещных прав в Земельном кадастре вступит в силу в отношении третьих лиц только через два года после даты смерти. Поэтому, если покупатель намерен получить финансирование, ни один банк не станет рисковать сделкой, которая, хотя и маловероятно, сорвется из-за появления вынужденного наследника в течение этого двухлетнего периода», – добавляет юрист.
При покупке одного из таких домов важно убедиться, что он свободен от обременений в Земельном кадастре. Обычно, в силу возраста умершего, это так и есть. Однако иногда, несмотря на то, что финансовой задолженности нет, недвижимость может быть не зарегистрирована. «Мы наблюдаем существование новых обременений на дома, приобретенные давно, возникших в результате ипотечных кредитов, взятых родителями для своих детей во время предыдущего экономического кризиса», – утверждает Галистео.
Это только начало. В ближайшие месяцы объем унаследованных домов, выходящих на рынок, будет расти. «Есть много наследников, которые все еще организуются и решают, что делать с недвижимостью», – говорит Хосе Мария Альфаро, генеральный координатор Национальной федерации ассоциаций недвижимости (FAI). По ее опыту, если это вынужденные наследники или менее трех человек, они, как правило, оставляют квартиру себе или сдают ее в аренду. Если нет, то они, как правило, продают ее.
Однако из-за неожиданности пандемии, "есть люди, которые умерли в домах престарелых, не оставив завещания", – говорит Марко Ламберти, директор испанской компании Coutot-Roehrig, занимающейся поиском наследников по всему миру. По его оценкам, оборот компании вырос примерно на 3%, но не слишком сильно, поскольку отсутствие завещания не означает, что наследники неизвестны.
Как управлять наследством иностранца с активами в Испании
Испания – страна, которая традиционно инвестирует большую часть своего богатства в недвижимость. Эта традиция сохранилась с прошлых времен, когда в этой сфере можно было достичь высоких экономических доходов, что привело к тому, что пузырь на рынке лопнул. Именно поэтому многие наследства в стране предусматривают завещание недвижимости, несмотря на то, что в настоящее время их стоимость меньше, чем ипотечные кредиты, которые на них наложены.
Процесс наследования, говоря о недвижимости, затрудняется многими факторами. В некоторых случаях наследство представляет собой ряд долгов, которые делают его непривлекательным для получателя. Эти и другие экономические обязательства, которые привязаны к имуществу, часто приводят к отказу от наследства. Только в 2016 году в Испании, по данным Генерального совета нотариусов, отказались от 1 наследства из каждых 10, и эта цифра продолжает расти из года в год.
Рост числа отказов, если рассматривать его по сообществам, более заметен в тех, где выше налог на наследство и пожертвования, например, в Андалусии, Мурсии или Астурии. Налог на наследство – это налог, который взимается каждый раз, когда происходит дарение или наследование. Им облагается прирост богатства, полученный в результате дарения или наследования между физическими лицами. Несмотря на то, что он государственный, управление им передается автономным сообществам, которые регулируют его размер, а также вычеты и льготы, применяемые к сумме, подлежащей уплате. Это означает, что это переменный налог с большими различиями между автономными сообществами. Например, в некоторых из них налог снижается, если наследование имущества происходит от родителей к детям.
Другим важным фактором в процессах наследования становится отсутствие взаимопонимания при принятии решения о том, что делать с имуществом. Когда в семье несколько наследников, одни предпочитают оставить имущество себе, а другие предлагают продать его, чтобы получить финансовую прибыль. Этот конфликт может привести к дорогостоящим судебным разбирательствам, судебному аукциону по продаже имущества или, чтобы ускорить весь процесс продажи и избежать уплаты расходов и налогов, связанных с имуществом, стоимость его снижается ниже рыночной цены.
«Существуют данные, сравнивающие стоимость продажи недвижимости, полученной по наследству, с другой, также выставленной на продажу, с аналогичными характеристиками и местоположением. Первая стоит на 10% – 20% дешевле».
Закон о наследовании недвижимости в Испании
В случае наследования недвижимости иностранцем в Испании, следует ознакомиться с Европейским регламентом 650/2012, который вступил в силу 17 августа 2015 года. Он был принят всеми странами Европейского союза, кроме Великобритании, Ирландии и Дании.
Вследствие этого постановления к наследованию недвижимости будет применяться право государства, в котором умерший проживал на момент смерти.
В случае смерти человека в государстве, не входящем в Европейский Союз, может также применяться закон страны, где находится большая часть его активов.
Например, человек умирает в Чили, потому что он там работал. Там у него были только банковские счета и страхование жизни, но его недвижимость, инвестиционные фонды, страховки и т.д. находятся в Мадриде. В этом случае может быть применено испанское законодательство.
Для того, чтобы государство считалось обычным местом жительства умершего, между ним и этой страной должна существовать тесная связь. Например, если человек недавно переехал туда, где он умер, нельзя считать, что его обычное место жительства находится в этой стране.
Применение закона государства обычного проживания имеет исключение в случае, когда умерший установил в своем завещании применение своего национального закона.
Например, если испанец переезжает жить в Португалию, проходит несколько лет, и он умирает, не установив свое национальное законодательство (испанское) в качестве применимого права, будет применяться португальское право.
Процедура наследования недвижимости в Испании
В случае наследования имущества необходимо предпринять некоторые шаги.
- Выяснить, оставил ли умерший завещание. В ЗАГСе члены семьи могут запросить свидетельство о последней воле и завещании. С его помощью мы узнаем, кто является наследниками, и перечень самого имущества.
- Независимо от того, есть завещание или нет, важно выяснить, свободна ли недвижимость от обременений. Эту информацию можно легко получить в реестре собственности и в Интернете. Возможно, что долги превышают реальную стоимость имущества, в этом случае наследник может отказаться от него.
- После того, как наследники известны, следует составление нотариального акта, в котором перечисляются активы и указывается право собственности новых владельцев. Этот акт оформляется в Земельном реестре.
- Если на объекты недвижимости наложен ипотечный кредит или другие долги, новый владелец получает суброгацию по этим долгам до их выплаты на дату смерти.
- После принятия наследства наступает время на уплату налога на наследство и налога на дарение, в зависимости от автономного сообщества, в котором осуществляется процедура.
Какие документы необходимы для оформления наследства
Для оформления наследства иностранца в Испании необходимо собрать некоторые документы, такие как переведенное и апостилированное свидетельство о смерти, документы об имеющейся собственности в Испании и т.д.
С этой информацией начинается нотариальный процесс завещания, который завершается оформлением акта о принятии и присуждении наследства, а смена собственника недвижимости регистрируется в Земельной книге.
Налоги на наследство в Испании для иностранца
Один из наиболее важных аспектов, которые необходимо учитывать, – налоги, которые необходимо платить в Испании.
- Налог на наследство. Для расчета суммы, подлежащей уплате, могут применяться государственные или региональные правила, в зависимости от того, какие из них более выгодны для налогоплательщика. Важно учитывать вычеты по международному двойному налогообложению и расходы, связанные со смертью, которые вычитаются из суммы налога (например, расходы на последнюю болезнь, расходы на погребение и т.д.)
- Муниципальный налог на прирост капитала или налог на прирост капитала (Impuesto sobre el Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana). Это сбор, подлежащий уплате в совет по месту нахождения недвижимости. Он взимается при переходе права собственности в связи с наследованием.
Чтобы было понятнее, приведем несколько примеров с иностранцами, умершими в Испании.
- Если немец умирает в Испании, оставив имущество здесь своим родственникам, проживающим в Германии, при отсутствии завещания, объявление наследников должно быть запрошено или инициировано одним из них с применением испанского законодательства.
- Если бы он умер в Германии, объявление наследников было бы инициировано там. В таком случае вероятно, будет применяться немецкое право, если только большая часть его имущества не находится в Испании. В этом случае, при отсутствии возражений со стороны наследников, будет применяться испанское право.
- Если немец предоставил завещание в Испании, указав, что должно применяться немецкое право, то будет именно так. Обычно такая ситуация возникает, когда завещание оформляется в консульстве страны происхождения в месте назначения, т.е. в консульстве Германии в Испании.
- Если аргентинец оставляет имущество в Испании своим наследникам, проживающим в Аргентине, применяется та же казуистика, что и в случае с немцем.