El mercado de viviendas heredadas en España

El mercado de viviendas heredadas en España

Las muertes por covid en España, que ya superan las 50 000, han provocado la transmisión de un número récord de hogares. Esto es particularmente notable en Madrid y Cataluña, las dos comunidades más afectadas por la pandemia. El INE (Instituto Nacional de Estadística de España), en sus últimos datos sobre traslados de vivienda, informa la magnitud de lo ocurrido.

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En la Comunidad de Madrid, nunca antes se había producido un número tan elevado de transacciones de cesión de viviendas por herencia (heredadas por legado) en un solo mes. Solo en octubre se alcanzó la cifra de 2.078, la más alta en 13 años, el INE tiene datos desde enero de 2007.

En Cataluña, se registraron 3.034 operaciones en octubre, también el más alto desde 2007. Si se considera el conjunto de España, el instituto registró 16.285 transmisiones hereditarias, frente a las 15.513 del mismo mes de 2019.

“Con el inicio del verano notamos que se firmaron muchos testamentos por culpa del covid. Además, los que fracasaron durante los dos meses y medio del primer 'estado de alerta', cuando los notarios estaban abiertos pero solo los casos urgentes firmado ”, dice María Teresa Barea, portavoz del Consejo General de Escribanos y decana del Colegio de Escribanos de Andalucía.

El Ayuntamiento registra que el volumen total de legados de marzo a octubre en España (229.562) es inferior al del mismo período del año anterior (286.819). Lo mismo ocurre en Madrid, donde se hicieron 30.044 herencias entre marzo y octubre de 2020, un descenso del 7,57% respecto al mismo período del año pasado. En Cataluña se tramitaron 44.581 herencias, un descenso del 18,47%.

“Todos los trámites disminuyeron con motivo de las vacaciones de primavera y otoño, pero las herencias y testamentos son las transacciones que menos cayeron en términos relativos”, concluye el notario.

En cuanto al mercado inmobiliario, las agencias ya están informando un aumento en la cantidad de propiedades heredadas que llegan a sus oficinas para la venta. De hecho, todos han estado esperando esto durante meses y se han estado preparando.

"Hemos desarrollado estrategias y acciones de marketing para atender a este tipo de cliente porque el proceso desde la muerte hasta la preparación de la documentación y la decisión de los herederos toma varios meses", dice Tony Expocito, director gerente de Comprarcasa. La agencia informa que los pedidos de compraventa de viviendas heredadas han subido un 20% respecto al año anterior. “Desde octubre venimos comercializando este tipo de propiedad heredada, que se vende muy rápido porque los herederos están listos para vender a precios reducidos”, agrega. La reducción es aproximadamente el 15% del precio publicado.

"Sabíamos que estas propiedades saldrían al mercado debido a la muerte de personas mayores. Este año hemos visto un aumento del 25% al 30%", dice Manuel Jiménez, corredor de Re / Max Ability en Madrid.

Las casas heredadas se venden a toda prisa

Detrás de estas herencias hay historias de gran dolor, así como malentendidos e incluso conflictos familiares. Por este motivo, es muy común que los herederos tengan que vender la casa de forma urgente. En otros casos, la prisa se debe al temor de que la propiedad pueda estar ocupada ilegalmente. Otro motivo es la necesidad de fondos para pagar el impuesto de sucesiones y el impuesto municipal sobre la plusvalía. El impuesto municipal sobre la plusvalía grava las ganancias obtenidas por los hijos como resultado de la herencia de la propiedad debido al cambio en su precio desde que los padres la compraron. Los herederos tienen seis meses para pagar el impuesto a la herencia y el impuesto a las ganancias de capital, aunque se puede solicitar una extensión de otros seis meses dentro de los cinco meses posteriores al fallecimiento.

Debemos considerar que el covid fue tan repentino que “muchos herederos enfrentaron un gran problema al decidir aceptar su herencia”, dice Fatima Galisteo, abogada especializada en herencias de Galisteo Abogados. En la Comunidad de Madrid, los descendientes (hijos, nietos) o los padres tienen un 99% de descuento en el impuesto de sucesiones, pero este no es el caso de hermanos, sobrinos y sobrinas, como en otras comunidades autónomas.

La urgente necesidad de vender lleva a que estas propiedades lleguen al mercado con importantes descuentos. "Hasta un 20% de descuento sobre el precio de mercado, y depende del nivel socioeconómico de la zona", dice Jiménez. Sin embargo, admite, cuando hay varios herederos, no es fácil negociar un precio.

Algo que tienen en común estas viviendas, que también rebaja el precio, es que "suelen tener una cierta antigüedad y necesitan una reparación importante", afirma Jesús Manuel Martínez Caja, secretario general de la Asociación de Empresas Inmobiliarias de Madrid (Amadei).

El problema es que no siempre es posible vender una propiedad para pagar impuestos. “La transacción es casi imposible cuando los compradores no son herederos forzosos (ascendientes, descendientes y cónyuges) sino hermanos y hermanas, tíos y tías, sobrinos y sobrinas o forasteros”, explica Galisteo. "Aunque se acepte la herencia, la inscripción del título o derechos reales en el Registro de la Propiedad no surtirá efectos para terceros hasta dos años después de la fecha del fallecimiento. Por lo tanto, si el comprador pretende obtener financiación, ningún banco se arriesgará una transacción que, aunque poco probable, se ve frustrada por la aparición de un heredero forzoso durante este bienio ”, añade el abogado.

Al comprar una de estas casas, es importante asegurarse de que esté libre de gravámenes en el Registro de la Propiedad. Por lo general, debido a la edad del fallecido, este es el caso. Sin embargo, a veces, aunque no exista una deuda financiera, es posible que la propiedad no esté registrada. “Observamos la existencia de nuevos gravámenes sobre viviendas adquiridas hace mucho tiempo, derivados de hipotecas suscritas por los padres para sus hijos durante la anterior crisis económica”, afirma Galisteo.

Este es solo el comienzo. En los próximos meses crecerá el volumen de viviendas heredadas que ingresan al mercado. “Hay muchos herederos que aún se están organizando y decidiendo qué hacer con la propiedad”, dice José María Alfaro, coordinador general de la Federación Nacional de Asociaciones Inmobiliarias (FAI). Según su experiencia, si son herederos forzosos o menos de tres personas, suelen quedarse con el apartamento o alquilarlo. Si no, tienden a venderlo.

Pero ante lo inesperado de la pandemia, "hay personas que han muerto en residencias de ancianos sin dejar testamento", dice Marco Lamberti, director de Coutot-Roehrig, empresa española que busca herederos en todo el mundo. Estima que la facturación de la empresa aumentó alrededor de un 3%, pero no demasiado, porque la falta de testamento no significa que se desconozcan los herederos.

El mercado de viviendas heredadas en España

Cómo gestionar una herencia de un extranjero con patrimonio en España

España es un país que tradicionalmente invierte la mayor parte de su riqueza en bienes raíces. Esta tradición ha sobrevivido a épocas pasadas en las que se podían lograr altos rendimientos económicos en esta área, lo que provocó el estallido de la burbuja del mercado. Es por esto que muchas herencias en el país implican legados de bienes inmuebles, a pesar de que ahora valen menos que las hipotecas que se les atribuyen.

El proceso de herencia, hablando de bienes raíces, se complica por muchos factores. En algunos casos, la herencia representa una serie de deudas que la hacen poco atractiva para el receptor. Estos y otros pasivos económicos inherentes a la propiedad a menudo conducen al rechazo de la herencia. Solo en 2016, según el Consejo General del Notariado de España, se renuncia a 1 de cada 10 herencias, cifra que sigue creciendo año tras año.

El aumento del número de renuncias, visto por comunidades, es más notorio en aquellos donde el impuesto de sucesiones y donaciones es más elevado, como Andalucía, Murcia o Asturias. El impuesto a la herencia es un impuesto que se recauda cada vez que se produce una donación o una herencia. Se aplica a las ganancias patrimoniales resultantes de donaciones o herencias entre individuos. Aunque es público, su administración se delega en las comunidades autónomas, que regulan su importe así como las retenciones y exenciones que se aplican al importe a abonar. Es decir, se trata de un impuesto variable con amplias variaciones entre comunidades autónomas. Por ejemplo, en algunos de ellos, el impuesto se reduce si la propiedad se hereda de padres a hijos.

Otro factor importante en los procesos de herencia es la falta de entendimiento mutuo para decidir qué hacer con la propiedad. Cuando hay varios herederos en una familia, algunos prefieren quedarse con la propiedad mientras que otros proponen venderla para obtener un beneficio económico. Este conflicto puede derivar en costosos litigios, una subasta judicial para vender la propiedad o, para agilizar todo el proceso de venta y evitar pagar los costos e impuestos asociados con la propiedad, su valor se reduce por debajo del precio de mercado.

“Hay datos que comparan el precio de venta de un inmueble heredado con otro, también en venta, de similares características y ubicación. El primero es entre un 10% y un 20% más barato”.

Ley de Herencia de la Propiedad Inmobiliaria en España

En el caso de la herencia de un inmueble por parte de un extranjero en España, se debe consultar el Reglamento Europeo 650/2012, que entró en vigor el 17 de agosto de 2015. Ha sido adoptado por todos los países de la Unión Europea excepto Reino Unido, Irlanda y Dinamarca.

Como consecuencia de esta sentencia, se aplicará a la herencia de bienes inmuebles la ley del Estado en el que residía el causante al momento de su fallecimiento.

Si una persona muere en un estado fuera de la Unión Europea, también se puede aplicar la ley del país donde se encuentran la mayoría de sus activos.

Por ejemplo, un hombre muere en Chile porque trabajaba allí. Allí solo tenía cuentas bancarias y seguros de vida, pero sus inmuebles, fondos de inversión, seguros, etc. están en Madrid. En este caso, se puede aplicar la ley española.

Para que un Estado sea considerado la residencia habitual de una persona fallecida, debe haber una conexión estrecha entre esa persona y ese país. Por ejemplo, si una persona se ha trasladado recientemente al lugar donde falleció, no se puede considerar que su residencia habitual se encuentre en ese país.

La aplicación de la ley del Estado de residencia habitual tiene la excepción del caso en que el causante haya establecido en su testamento la aplicación de su ley nacional.

Por ejemplo, si un español se traslada a vivir a Portugal, pasan unos años y muere sin haber establecido su ley nacional (ley española) como ley aplicable, se aplicaría la ley portuguesa.

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Procedimiento de sucesiones en España

En el caso de heredar una propiedad, hay algunos pasos que deben seguirse.

  • Averigüe si el fallecido dejó un testamento. Los familiares pueden solicitar un certificado de última voluntad y testamento en la Oficina de Registro. Esto nos permitirá conocer quiénes son los herederos y una lista de la propiedad en sí.
  • Independientemente de si existe o no un testamento, es importante averiguar si la propiedad está libre de gravámenes. Esta información se puede obtener fácilmente del registro de la propiedad e Internet. Es posible que las deudas superen el valor real del inmueble, en cuyo caso el heredero puede cederlo.
  • Una vez que se conocen los herederos, se redacta una escritura notarial en la que se enumeran los bienes y se indica la propiedad de los nuevos propietarios. Esta escritura se formaliza en el Registro de la Propiedad.
  • Si la propiedad está sujeta a una hipoteca u otras deudas, el nuevo propietario recibe subrogación sobre esas deudas hasta que se paguen en la fecha de fallecimiento.
  • Una vez aceptada una herencia, llega el momento de abonar el impuesto sobre sucesiones y donaciones, según la comunidad autónoma en la que se realice el trámite.

¿Qué documentos son necesarios para el registro de herencia?

Para tramitar la herencia de un extranjero en España es necesario recopilar determinados documentos, como certificado de defunción traducido y apostillado, documentos sobre bienes existentes en España, etc.

Con esta información se inicia el trámite notarial del testamento, que finaliza con la ejecución de la escritura de aceptación y adjudicación de la herencia, y se inscribe el cambio de titular en el Registro de la Propiedad.

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Impuestos de sucesiones en España para un extranjero

Uno de los aspectos más importantes a considerar son los impuestos a pagar en España.

  • Impuestos de sucesión. Se pueden aplicar reglas estatales o regionales para calcular el monto a pagar, lo que sea más favorable para el contribuyente. Es importante tener en cuenta las deducciones por doble imposición internacional y los gastos relacionados con la muerte que son deducibles (por ejemplo, gastos de última enfermedad, gastos de funeral, etc.)
  • Impuesto municipal sobre plusvalías o impuesto sobre plusvalías (Impuesto sobre el Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana). Es una tasa a pagar al ayuntamiento del lugar donde se encuentra la propiedad. Se aplica a las transmisiones de propiedad por herencia.

Para que quede más claro, aquí hay algunos ejemplos de extranjeros que murieron en España.

  1. Si un alemán muere en España, dejando la propiedad aquí a sus familiares residentes en Alemania, a falta de testamento, la declaración de herederos debe ser solicitada o iniciada por uno de ellos, aplicando la ley española.
  2. Si moría en Alemania, allí se iniciaría la declaración de herederos. En ese caso, probablemente se aplicaría la ley alemana, a menos que la mayoría de su patrimonio esté en España. En ese caso, a falta de objeciones de los herederos, se aplicaría la ley española.
  3. Si un alemán ha presentado un testamento en España, indicando que debe aplicarse la ley alemana, este será el caso. Esta situación suele surgir cuando el testamento se realiza en el consulado del país de origen en el destino, es decir, en el consulado alemán en España.
  4. Si un argentino deja propiedades en España a sus herederos residentes en Argentina, se aplica la misma casuística que en el caso de un alemán.
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