При любых операциях с недвижимостью покупателю важно точно знать, в каком состоянии находится собственность, какова ее рыночная стоимость, а также разбираться в юридических аспектах оформления сделки, законах и особенностях системы налогооблажения. Однако не все покупатели обладают необходимым опытом и знаниями.
Для того, чтобы избежать неприятных сюрпризов и неожиданных трат, перед покупкой жилья в Испании многие прибегают к независимой экспертизе недвижимости.
В данной статье расскажем о том, как проводится экспертиза объекта недвижимости перед покупкой, в чем ее преимущества, как выбрать агентство для проведения аудита и какова стоимость подобных проверок.
Содержание:
- Для чего необходима экспертиза недвижимости?
- Как проверить чистоту недвижимости в Испании перед сделкой?
- Юридический аудит
- Технико-градостроительный аудит
- Техническая экспертиза
- Налоговая проверка
- Экспертиза перед покупкой недвижимости в Испании
- Можно ли заказать аудит онлайн?
- Кто заказывает экспертизу?
- Как выбрать агентство для проведения аудита?
- Этапы экспертизы Due Diligence
- Поможем выбрать недвижимость в Испании
Для чего необходима экспертиза недвижимости?
При покупке недвижимости в Испании возникают следующие вопросы:
- Кто является владельцем собственности? Является ли человек, пытающийся продать жилье, его владельцем?
- Есть ли арендаторы у объекта недвижимости? Какое соглашение есть с арендодателем? Покинет ли он жилье после передачи права собственности?
- Существуют ли неоплаченные долги, налоги на имущество?
- Какие налоги необходимо заплатить, чтобы купить объект?
- Какова общая стоимость покупки недвижимости и каковы расходы на техническое обслуживание после приобретения недвижимости?
- Каков размер налога на недвижимость?
- Какова стоимость страхования дома в Испании?
Многие спорные моменты решает экспертиза недвижимости, основными преимуществами которой являются:
- Возможность узнать всю информацию об объекте недвижимости до подписания акта купли-продажи.
- Гарантия, что недвижимость является выгодной финансовой инвестицией.
- Возможность пересмотреть договор купли-продажи или аннулировать соглашение, если сделка кажется слишком рискованной.
Как проверить чистоту недвижимости в Испании перед сделкой?
Чтобы сделать экспертную оценку недвижимости перед покупкой или продажей, покупатель или владелец недвижимости в Испании обращается в компании независимой налоговой и юридической экспертизы объектов инвестирования за проведением оценки Due Diligence.
Due Diligence ‒ это термин, широко используемый в юридической практике. Чаще всего он подразумевает аудит или экспертную оценку. Экспертиза недвижимости перед ее покупкой направлена на то, чтобы до приобретения конкретного объекта узнать его правовой статус и сделать экономическую оценку товара для переговоров с продавцом об окончательной цене. Существует также множество случаев, когда сам продавец заказывает аудит, чтобы знать точную стоимость объекта недвижимости и любые возможные непредвиденные обстоятельства или технические недостатки.
По статистике около 35% сделок в Испании проходит с предварительным проведением Due Diligence.
Очевидно, что процессы аудита обеспечивают превентивную правовую меру и проводятся во избежание административных санкций, споров между сторонами, потери суммы задатка и т. д.
Эти проверки могут быть более сложными в зависимости от покупателя (частного лица или компании) и типа приобретаемой недвижимости в зависимости от назначения (жилая, коммерческая недвижимость).
Процессы Due Diligence осуществляются с согласия продающей стороны, и поэтому часто для предотвращения неправомерной передачи информации о недвижимости в случае невыполнения сделки между владельцем и потенциальными покупателями заключается соглашение о конфиденциальности, или NDA (Non Disclosure Agreement).
Не существует единой модели для всех видов юридических операций с недвижимостью, и каждый специалист использует ту, которую считает наиболее подходящей.
Основные виды экспертизы Due Diligence: юридический аудит, технико-градостроительный аудит и налоговый аудит.
Юридический аудит
Проверка юридической чистоты сделки при покупке недвижимости включает:
- Изучение права собственности на недвижимость и его соответствия кадастру недвижимости (площадь, границы т. д.).
- Наличие неоплаченных долгов, налогов на имущество.
- Наличие аренды и ее срок. Могут быть заключены частные договоры аренды жилья и/или коммерческих помещений (или промышленных помещений), которые не зарегистрированы в Земельном реестре.
- Уставы жилтоварищества и обновление данных о возможных долгах по взносам.
Технико-градостроительный аудит
С градостроительной точки зрения будет предпринята попытка собрать любую соответствующую документацию, в том числе градостроительную карту, паспорт здания, протоколы технического осмотра здания (ITE), фотографии, планы, разрешение на установку оборудования и т. д.
Также осуществляется проверка формирования городской почвы; проверка как муниципальных, так и региональных законов о недвижимости (если дом находится в охраняемой зоне, выполнение будущих работ будет затруднено); рейтинга недвижимости с энергетической точки зрения; нормативных требований в отношении шума, выбросов, оснащения парковочных мест и т. д., которые будут зависеть от предполагаемой деятельности.
Техническая экспертиза
Техническая оценка ‒ этап, предшествующий принятию решения о приобретении недвижимости. Оценка проходит путем простого изучения предлагаемых качеств и условий при соблюдении правовых требований.
Если недвижимость является вторичной, особо тщательно соблюдаются все правила технической инспекции. Это процесс анализа, который направлен на изучение общего и конкретного состояния объекта, то есть административно-правового положения, площади и фактических планов, пригодности для использования, соответствия нормативным требованиям, состояния обслуживания, ухудшения материалов, элементов и систем.
Налоговая проверка
Излишне говорить, что во многих случаях налоговая проверка операций с недвижимостью напрямую влияет на завершение сделки.
Экспертиза перед покупкой недвижимости в Испании
Куда обращаться за аудитом?
Для проведения аудита в Испании можно обратиться в агентство, нанять адвоката. Также с этой функцией справится риелтор, который по выписке из реестра собственности (Nota Simple) определяет владельцев недвижимости, наличие или отсутствие задолженности и обременения.
Стоимость экспертизы
Стоимость составляет от 300 до 2000 евро в зависимости от размера недвижимости и требуемого вида отчета.
Виды отчетов по экспертизе
В зависимости от цели экспертизы можно выбрать следующие виды отчетов:
- Отчет о состоянии жилья с фотографиями.
- Отчет соответствия цены и качества недвижимости.
- Ипотечное исследование.
- Техническая инспекция новостройки.
- Строительная проверка (для старых зданий).
Можно ли заказать аудит онлайн?
Аудит недвижимости можно заказать с помощью цифровых инструментов и/или видеоконференций. Например, ранее инспектор по недвижимости выдавал письменный отчет с фотографиями дефектов имущества. Теперь предоставляется наиболее информативный видеоотчет.
Кто заказывает экспертизу?
Анализ обычно заказывается потенциальным покупателем для определения уровня инвестиционного риска, но есть и другие возможности. Все чаще продавец прибегает к отчету, получая преимущество и ускоряя переговоры.
Владельцы собственности, не планирующие продавать или покупать, но при этом желающие знать о состоянии дел и необходимых инвестициях в краткосрочном, среднесрочном и долгосрочном будущем, прибегают к данному способу оценки. Последний случай касается председателей сообществ домовладельцев, особенно крупных, которые желают правильно планировать текущие и будущие расходы.
Как выбрать агентство для проведения аудита?
Признаки надежной аудиторской компании:
- Подтвержденный опыт работы и хорошие рекомендации.
- Предоставляемые гарантии и ответственность.
- Профессиональный уровень и состав команды.
- Широкий спектр услуг компании.
Этапы экспертизы Due Diligence
1. Анализ документации
Первым шагом является сбор и анализ существующей документации здания. Среди наиболее важных:
- План строительства.
- As-Built документация, т. е. документы реального состояния существующих объектов.
- Проверка ранее внесенных изменений в конструкцию здания.
- План здания.
- Отчеты страховых компаний о ремонте.
- Отчеты технического осмотра здания.
- Отчеты компаний по техническому обслуживанию здания.
- Эксплуатационные расходы.
- Градостроительная документация.
2. Предварительный осмотр объекта
Цель инспекции состоит в том, чтобы получить всю необходимую информацию для проверки здания, инвентаризации существующего оборудования, объектов и сопоставления документально полученной информации.
3. План действий
После завершения работ по предварительному осмотру имущества составляется план действий по проверке.
4. Предварительный отчет
Он основан на данных, полученных в ходе анализа проверенной документации, полевых данных.
5. Конкретные проверки жилья
В соответствии с планом действий конкретные проверки имущества будут проводиться по следующим пунктам:
- строительная конструкция;
- фасад;
- кровля;
- перегородки;
- напольное покрытие;
- плитка, покрытие стен и покраска;
- плотницкие работы;
- подвесные потолки;
- герметизация и изоляция;
- электричество;
- отопление;
- сантехника;
- канализация;
- вентиляция и кондиционирование воздуха;
- установка противопожарной защиты;
- установка контроля доступа;
- средства передачи данных и телефония;
- лифты;
- нарушения.
6. Дополнительные расходы
После проведения конкретных инспекций здания и оценки соблюдения условий градостроительных норм может потребоваться проведение мероприятий по исправлению, восстановлению или ремонту.
7. Заключительный доклад
Настоящий доклад содержит любую документацию, которая считается необходимой для полного обоснования содержания.
Структурируется в соответствии со следующими основными моментами:
- Описание: общее состояние имущества в соответствии с данными и изображениями, полученными в ходе различных проверок.
- Исторический эскиз здания: определение наиболее важных этапов функционирования здания, а также вмешательств и изменений.
- Оценка состояния здания: основывается на двух независимых аспектах:
- конструктивные технические аспекты недвижимости;
- аспекты соблюдения градостроительного закона.
- Oриентировочное планирование предлагаемых мероприятий.
- Бюджет предлагаемых мероприятий.
- Заключительные выводы.
Этот отчет является инструментом, который позволит клиенту сделать решающий шаг в сторону покупки или отказа от объекта.
8. Выводы
Создание общего протокола выполнения Due Diligence ‒ это попытка повысить эффективность в принятии решений.
Совместное использование протокола позволяет сопоставлять оценки из разных источников и генерировать сравнительную информацию между ними, что улучшает принятие решений на основе этого отчета.
Таким образом, чтобы избежать любых скрытых проблем до окончательного подписания договора купли-продажи, важно проверить недвижимость в Испании перед покупкой.
Поможем выбрать недвижимость в Испании
Недвижимость в Испании предоставляет различные возможности для получения дохода.
Агентства недвижимости в Испании предлагают колоссальное количество вариантов жилья на любой вкус и кошелек. В Spain-Real.Estate готовы помочь найти подходящие варианты для инвестирования.