Как проводится экспертиза недвижимости в Испании перед покупкой?

Как проводится экспертиза недвижимости в Испании перед покупкой?

При любых операциях с недвижимостью покупателю важно точно знать, в каком состоянии находится собственность, какова ее рыночная стоимость, а также разбираться в юридических аспектах оформления сделки, законах и особенностях системы налогооблажения. Однако не все покупатели обладают необходимым опытом и знаниями.

Для того, чтобы избежать неприятных сюрпризов и неожиданных трат, перед покупкой жилья в Испании многие прибегают к независимой экспертизе недвижимости.

В данной статье расскажем о том, как проводится экспертиза объекта недвижимости перед покупкой, в чем ее преимущества, как выбрать агентство для проведения аудита и какова стоимость подобных проверок.

Содержание:

Для чего необходима экспертиза недвижимости?

При покупке недвижимости в Испании возникают следующие вопросы:

  • Кто является владельцем собственности? Является ли человек, пытающийся продать жилье, его владельцем?
  • Есть ли арендаторы у объекта недвижимости? Какое соглашение есть с арендодателем? Покинет ли он жилье после передачи права собственности?
  • Существуют ли неоплаченные долги, налоги на имущество?
  • Какие налоги необходимо заплатить, чтобы купить объект?
  • Какова общая стоимость покупки недвижимости и каковы расходы на техническое обслуживание после приобретения недвижимости?
  • Каков размер налога на недвижимость?
  • Какова стоимость страхования дома в Испании?

Многие спорные моменты решает экспертиза недвижимости, основными преимуществами которой являются:

  • Возможность узнать всю информацию об объекте недвижимости до подписания акта купли-продажи.
  • Гарантия, что недвижимость является выгодной финансовой инвестицией.
  • Возможность пересмотреть договор купли-продажи или аннулировать соглашение, если сделка кажется слишком рискованной.

Как проводится экспертиза недвижимости в Испании перед покупкой?

Как проверить чистоту недвижимости в Испании перед сделкой?

Чтобы сделать экспертную оценку недвижимости перед покупкой или продажей, покупатель или владелец недвижимости в Испании обращается в компании независимой налоговой и юридической экспертизы объектов инвестирования за проведением оценки Due Diligence.

Due Diligence ‒ это термин, широко используемый в юридической практике. Чаще всего он подразумевает аудит или экспертную оценку. Экспертиза недвижимости перед ее покупкой направлена на то, чтобы до приобретения конкретного объекта узнать его правовой статус и сделать экономическую оценку товара для переговоров с продавцом об окончательной цене. Существует также множество случаев, когда сам продавец заказывает аудит, чтобы знать точную стоимость объекта недвижимости и любые возможные непредвиденные обстоятельства или технические недостатки.

По статистике около 35% сделок в Испании проходит с предварительным проведением Due Diligence.

Очевидно, что процессы аудита обеспечивают превентивную правовую меру и проводятся во избежание административных санкций, споров между сторонами, потери суммы задатка и т. д.

Эти проверки могут быть более сложными в зависимости от покупателя (частного лица или компании) и типа приобретаемой недвижимости в зависимости от назначения (жилая, коммерческая недвижимость).

Процессы Due Diligence осуществляются с согласия продающей стороны, и поэтому часто для предотвращения неправомерной передачи информации о недвижимости в случае невыполнения сделки между владельцем и потенциальными покупателями заключается соглашение о конфиденциальности, или NDA (Non Disclosure Agreement).

Не существует единой модели для всех видов юридических операций с недвижимостью, и каждый специалист использует ту, которую считает наиболее подходящей.

Основные виды экспертизы Due Diligence: юридический аудит, технико-градостроительный аудит и налоговый аудит.

Юридический аудит

Проверка юридической чистоты сделки при покупке недвижимости включает:

  • Изучение права собственности на недвижимость и его соответствия кадастру недвижимости (площадь, границы т. д.).
  • Наличие неоплаченных долгов, налогов на имущество.
  • Наличие аренды и ее срок. Могут быть заключены частные договоры аренды жилья и/или коммерческих помещений (или промышленных помещений), которые не зарегистрированы в Земельном реестре.
  • Уставы жилтоварищества и обновление данных о возможных долгах по взносам.

Технико-градостроительный аудит

С градостроительной точки зрения будет предпринята попытка собрать любую соответствующую документацию, в том числе градостроительную карту, паспорт здания, протоколы технического осмотра здания (ITE), фотографии, планы, разрешение на установку оборудования и т. д.

Также осуществляется проверка формирования городской почвы; проверка как муниципальных, так и региональных законов о недвижимости (если дом находится в охраняемой зоне, выполнение будущих работ будет затруднено); рейтинга недвижимости с энергетической точки зрения; нормативных требований в отношении шума, выбросов, оснащения парковочных мест и т. д., которые будут зависеть от предполагаемой деятельности.

Техническая экспертиза

Техническая оценка ‒ этап, предшествующий принятию решения о приобретении недвижимости. Оценка проходит путем простого изучения предлагаемых качеств и условий при соблюдении правовых требований.

Если недвижимость является вторичной, особо тщательно соблюдаются все правила технической инспекции. Это процесс анализа, который направлен на изучение общего и конкретного состояния объекта, то есть административно-правового положения, площади и фактических планов, пригодности для использования, соответствия нормативным требованиям, состояния обслуживания, ухудшения материалов, элементов и систем.

Налоговая проверка

Излишне говорить, что во многих случаях налоговая проверка операций с недвижимостью напрямую влияет на завершение сделки.

Как проводится экспертиза недвижимости в Испании перед покупкой?

Экспертиза перед покупкой недвижимости в Испании

Куда обращаться за аудитом?

Для проведения аудита в Испании можно обратиться в агентство, нанять адвоката. Также с этой функцией справится риелтор, который по выписке из реестра собственности (Nota Simple) определяет владельцев недвижимости, наличие или отсутствие задолженности и обременения.

Стоимость экспертизы

Стоимость составляет от 300 до 2000 евро в зависимости от размера недвижимости и требуемого вида отчета.

Виды отчетов по экспертизе

В зависимости от цели экспертизы можно выбрать следующие виды отчетов:

  • Отчет о состоянии жилья с фотографиями.
  • Отчет соответствия цены и качества недвижимости.
  • Ипотечное исследование.
  • Техническая инспекция новостройки.
  • Строительная проверка (для старых зданий).

Можно ли заказать аудит онлайн?

Аудит недвижимости можно заказать с помощью цифровых инструментов и/или видеоконференций. Например, ранее инспектор по недвижимости выдавал письменный отчет с фотографиями дефектов имущества. Теперь предоставляется наиболее информативный видеоотчет.

Кто заказывает экспертизу?

Анализ обычно заказывается потенциальным покупателем для определения уровня инвестиционного риска, но есть и другие возможности. Все чаще продавец прибегает к отчету, получая преимущество и ускоряя переговоры.

Владельцы собственности, не планирующие продавать или покупать, но при этом желающие знать о состоянии дел и необходимых инвестициях в краткосрочном, среднесрочном и долгосрочном будущем, прибегают к данному способу оценки. Последний случай касается председателей сообществ домовладельцев, особенно крупных, которые желают правильно планировать текущие и будущие расходы.

Как выбрать агентство для проведения аудита?

Признаки надежной аудиторской компании:

  • Подтвержденный опыт работы и хорошие рекомендации.
  • Предоставляемые гарантии и ответственность.
  • Профессиональный уровень и состав команды.
  • Широкий спектр услуг компании.

Этапы экспертизы Due Diligence

1. Анализ документации

Первым шагом является сбор и анализ существующей документации здания. Среди наиболее важных:

  • План строительства.
  • As-Built документация, т. е. документы реального состояния существующих объектов.
  • Проверка ранее внесенных изменений в конструкцию здания.
  • План здания.
  • Отчеты страховых компаний о ремонте.
  • Отчеты технического осмотра здания.
  • Отчеты компаний по техническому обслуживанию здания.
  • Эксплуатационные расходы.
  • Градостроительная документация.

2. Предварительный осмотр объекта

Цель инспекции состоит в том, чтобы получить всю необходимую информацию для проверки здания, инвентаризации существующего оборудования, объектов и сопоставления документально полученной информации.

3. План действий

После завершения работ по предварительному осмотру имущества составляется план действий по проверке.

4. Предварительный отчет

Он основан на данных, полученных в ходе анализа проверенной документации, полевых данных.

5. Конкретные проверки жилья

В соответствии с планом действий конкретные проверки имущества будут проводиться по следующим пунктам:

  • строительная конструкция;
  • фасад;
  • кровля;
  • перегородки;
  • напольное покрытие;
  • плитка, покрытие стен и покраска;
  • плотницкие работы;
  • подвесные потолки;
  • герметизация и изоляция;
  • электричество;
  • отопление;
  • сантехника;
  • канализация;
  • вентиляция и кондиционирование воздуха;
  • установка противопожарной защиты;
  • установка контроля доступа;
  • средства передачи данных и телефония;
  • лифты;
  • нарушения.

6. Дополнительные расходы

После проведения конкретных инспекций здания и оценки соблюдения условий градостроительных норм может потребоваться проведение мероприятий по исправлению, восстановлению или ремонту.

7. Заключительный доклад

Настоящий доклад содержит любую документацию, которая считается необходимой для полного обоснования содержания.

Структурируется в соответствии со следующими основными моментами:

  • Описание: общее состояние имущества в соответствии с данными и изображениями, полученными в ходе различных проверок.
  • Исторический эскиз здания: определение наиболее важных этапов функционирования здания, а также вмешательств и изменений.
  • Оценка состояния здания: основывается на двух независимых аспектах:
    • конструктивные технические аспекты недвижимости;
    • аспекты соблюдения градостроительного закона.
  • Oриентировочное планирование предлагаемых мероприятий.
  • Бюджет предлагаемых мероприятий.
  • Заключительные выводы.

Этот отчет является инструментом, который позволит клиенту сделать решающий шаг в сторону покупки или отказа от объекта.

8. Выводы

Создание общего протокола выполнения Due Diligence ‒ это попытка повысить эффективность в принятии решений.

Совместное использование протокола позволяет сопоставлять оценки из разных источников и генерировать сравнительную информацию между ними, что улучшает принятие решений на основе этого отчета.

Таким образом, чтобы избежать любых скрытых проблем до окончательного подписания договора купли-продажи, важно проверить недвижимость в Испании перед покупкой.

Как проводится экспертиза недвижимости в Испании перед покупкой?

Поможем выбрать недвижимость в Испании

Недвижимость в Испании предоставляет различные возможности для получения дохода.

Агентства недвижимости в Испании предлагают колоссальное количество вариантов жилья на любой вкус и кошелек. В Spain-Real.Estate готовы помочь найти подходящие варианты для инвестирования.

Поделитесь
Подписаться на рассылку
Подписаться