En cualquier transacción de bienes raíces, es importante que el comprador sepa exactamente en qué condición se encuentra la propiedad, cuál es su valor de mercado y también que comprenda los aspectos legales de la transacción, las leyes y las características del sistema tributario. Sin embargo, no todos los compradores tienen la experiencia y los conocimientos necesarios.
Para evitar sorpresas desagradables y gastos inesperados, antes de comprar una casa en España, muchos recurren a un examen independiente de bienes inmuebles.
En este artículo, hablaremos sobre cómo se realiza el examen de una propiedad antes de comprar, cuáles son sus ventajas, cómo elegir una agencia para una auditoría y cuál es el costo de dichas inspecciones.
Contenido:
- ¿Por qué es necesaria una tasación inmobiliaria?
- ¿Cómo verificar la limpieza de los bienes inmuebles en España antes de un trato?
- Auditoria juridica
- Auditoría técnica y urbanística
- Conocimientos técnicos
- Auditoria de impuestos
- Experiencia antes de comprar una propiedad en España
- ¿Puedo solicitar una auditoría en línea?
- ¿Quién ordena el examen?
- ¿Cómo elegir una agencia de auditoría?
- Etapas de la Debida Diligencia
- Le ayudaremos a elegir una propiedad en España
¿Por qué es necesaria una tasación inmobiliaria?
Al comprar una propiedad en España, surgen las siguientes preguntas:
- ¿Quién es el dueño de la propiedad? ¿La persona que trata de vender la propiedad es el dueño?
- ¿La propiedad tiene inquilinos? ¿Cuál es el acuerdo con el propietario? ¿Saldrá de la casa después de la transferencia de propiedad?
- ¿Hay deudas impagas, impuestos sobre la propiedad?
- ¿Qué impuestos hay que pagar para comprar un objeto?
- ¿Cuál es el costo total de comprar una propiedad y cuáles son los costos de mantenimiento después de comprar una propiedad?
- ¿Cuál es la tasa del impuesto a la propiedad?
- ¿Cuál es el coste del seguro de hogar en España?
Muchas cuestiones controvertidas se resuelven mediante la experiencia inmobiliaria, cuyas principales ventajas son:
- La oportunidad de conocer toda la información sobre la propiedad antes de firmar la escritura de compraventa.
- Garantizar que la propiedad es una inversión financiera rentable.
- La capacidad de renegociar el contrato de venta o cancelar el acuerdo si la transacción parece demasiado arriesgada.
¿Cómo verificar la limpieza de los bienes inmuebles en España antes de un trato?
Para realizar una evaluación pericial de bienes inmuebles antes de comprar o vender, el comprador o propietario de bienes inmuebles en España solicita a la empresa un examen fiscal y legal independiente de los objetos de inversión para una evaluación de Due Diligence.
Due Diligence es un término ampliamente utilizado en la práctica legal. La mayoría de las veces, implica una auditoría o una revisión por pares. El examen de los bienes inmuebles antes de su compra tiene por objeto conocer su situación jurídica y realizar una valoración económica de los bienes para negociar con el vendedor el precio final antes de adquirir un objeto determinado. También son muchos los casos en los que el propio vendedor ordena una auditoría para conocer el valor exacto del inmueble y las posibles contingencias o deficiencias técnicas.
Según las estadísticas, alrededor del 35% de las transacciones en España se realizan con una Due Diligence previa.
Obviamente, los procesos de auditoría brindan una medida legal preventiva y se realizan con el fin de evitar sanciones administrativas, disputas entre las partes, pérdida del monto del depósito, etc.
Estos controles pueden ser más complejos según el comprador (individual o empresa) y el tipo de propiedad que se compra según el propósito (propiedad residencial, comercial).
Los procesos de Due Diligence se llevan a cabo con el consentimiento de la parte vendedora y, por lo tanto, a menudo, para evitar la transferencia ilegal de información sobre bienes inmuebles en caso de incumplimiento de la transacción, un acuerdo de confidencialidad o NDA (Non Acuerdo de Divulgación) se celebra entre el propietario y los compradores potenciales.
No existe un modelo único para todo tipo de transacciones inmobiliarias legales, y cada especialista utiliza el que considera más adecuado.
Los principales tipos de pericia de diligencia debida: auditoría legal, auditoría técnica y urbanística y auditoría fiscal.
Auditoria juridica
Verificar la pureza legal de la transacción al comprar bienes raíces incluye:
- Estudiar la titularidad de los inmuebles y su conformidad con el catastro inmobiliario (superficie, linderos, etc.).
- La presencia de deudas impagas, impuestos a la propiedad.
- Disponibilidad de arrendamiento y su duración. Se pueden celebrar arrendamientos privados de viviendas y/o locales comerciales (o naves industriales) que no estén inscritos en el Registro de la Propiedad.
- Estatutos de la comunidad de viviendas y actualización de datos sobre posibles deudas de cotización.
Auditoría técnica y urbanística
Desde el punto de vista urbanístico, se intentará recopilar toda la documentación pertinente, incluyendo plano urbanístico, pasaporte del edificio, protocolos de la Inspección de Edificios (ITE), fotografías, planos, permiso de instalación de equipos, etc.
También controla la formación de suelo urbano; revisar las leyes inmobiliarias tanto municipales como autonómicas (si la casa está en un área protegida, será difícil realizar trabajos futuros); calificación inmobiliaria desde el punto de vista energético; normativa en materia de ruidos, emisiones, aparcamientos, etc., que dependerá de la actividad propuesta.
Conocimientos técnicos
La valoración técnica es la etapa que precede a la decisión de compra de un inmueble. La evaluación se lleva a cabo simplemente examinando las calidades y condiciones propuestas cumpliendo con los requisitos legales.
Si la propiedad es secundaria, se observarán con especial cuidado todas las normas de inspección técnica. Es un proceso de análisis que tiene como objetivo estudiar el estado general y específico de una instalación, es decir, el estado legal y administrativo, los planos de área y reales, la idoneidad para el uso, el cumplimiento de los requisitos reglamentarios, el estado de mantenimiento, el deterioro de los materiales, componentes y sistemas.
Auditoria de impuestos
No hace falta decir que en muchos casos la auditoría fiscal de las transacciones inmobiliarias afecta directamente la realización de la transacción.
Experiencia antes de comprar una propiedad en España
¿Dónde solicitar una auditoría?
Para realizar una auditoría en España, puede ponerse en contacto con la agencia, contratar a un abogado. Asimismo, hará frente a esta función un agente inmobiliario, quien, de acuerdo con un extracto del registro de la propiedad (Nota Simple), determina los propietarios de los inmuebles, la presencia o ausencia de deudas y gravámenes.
costo de experiencia
El coste oscila entre los 300 y los 2000 euros, dependiendo del tamaño del inmueble y del tipo de informe que se requiera.
Tipos de informes de pericia
Dependiendo del propósito del examen, se pueden seleccionar los siguientes tipos de informes:
- Informe de estado de la vivienda con fotos.
- Informe de cumplimiento de precios y calidades inmobiliarias.
- investigación hipotecaria.
- Inspección técnica del nuevo edificio.
- Inspección de edificios (para edificios antiguos).
¿Puedo solicitar una auditoría en línea?
Las auditorías inmobiliarias se pueden solicitar mediante herramientas digitales y/o videoconferencia. Por ejemplo, en el pasado, un inspector de bienes raíces emitió un informe escrito con fotografías de los defectos de la propiedad. Ahora se proporciona el informe de video más informativo.
¿Quién ordena el examen?
El análisis generalmente lo ordena un comprador potencial para determinar el nivel de riesgo de la inversión, pero existen otras posibilidades. Cada vez más, el vendedor recurre a un informe, obteniendo una ventaja y acelerando las negociaciones.
Los propietarios que no piensan vender o comprar, pero al mismo tiempo quieren conocer el estado de cosas y las inversiones necesarias a corto, mediano y largo plazo, recurren a este método de valoración. El último caso se refiere a los líderes de las comunidades de propietarios, especialmente las grandes, que quieren planificar adecuadamente sus gastos actuales y futuros.
¿Cómo elegir una agencia de auditoría?
Señales de una empresa de auditoría confiable:
- Experiencia laboral comprobable y buenas referencias.
- Garantías y Responsabilidad Concedidas.
- Nivel profesional y composición del equipo.
- Una amplia gama de servicios para empresas.
Etapas de la Debida Diligencia
1. Análisis de la documentación
El primer paso es recopilar y analizar la documentación del edificio existente. Entre los más importantes:
- Plan de construcción.
- Documentación As-Built, es decir, documentos del estado real de los objetos existentes.
- Comprobación de cambios anteriores en la estructura del edificio.
- Plan de construcción.
- Informes de reparación de las compañías de seguros.
- Informes de inspección de edificios.
- Informes de empresas de mantenimiento de edificios.
- Costos de operacion.
- Documentación urbanística.
2. Inspección preliminar del objeto
El propósito de la inspección es obtener toda la información necesaria para inspeccionar el edificio, inventariar los equipos existentes, las instalaciones y comparar la información documentada.
3. Plan de acción
Después de completar la inspección preliminar de la propiedad, se elabora un plan de acción para la inspección.
4. Informe preliminar
Se basa en datos obtenidos durante el análisis de documentación verificada, datos de campo.
5. Controles específicos de vivienda
De acuerdo con el plan de actuación, se realizarán inspecciones específicas de inmuebles en los siguientes puntos:
- Construcción de edificio;
- fachada;
- techo;
- tabiques;
- piso;
- azulejo, revestimiento de paredes y pintura;
- carpintería;
- falsos techos;
- sellado y aislamiento;
- electricidad;
- calefacción;
- plomería;
- alcantarillado;
- ventilación y aire acondicionado;
- instalación de protección contra incendios;
- instalación de control de acceso;
- medios de transmisión de datos y telefonía;
- ascensores;
- violaciones
6. Costes adicionales
Es posible que se requiera una acción correctiva, restauración o reparación después de inspecciones específicas del edificio y la evaluación del cumplimiento de los códigos de construcción.
7. Informe final
Este informe contiene toda la documentación que se considere necesaria para fundamentar plenamente el contenido.
Está estructurado de acuerdo con los siguientes puntos principales:
- Descripción: El estado general del inmueble según datos e imágenes obtenidas de diversas inspecciones.
- Croquis histórico del edificio: identificación de las etapas más importantes en el funcionamiento del edificio, así como intervenciones y cambios.
- Evaluación del estado del edificio: Basado en dos aspectos independientes:
- aspectos técnicos constructivos de los inmuebles;
- aspectos del cumplimiento de la ley urbanística.
- Planificación aproximada de las actividades propuestas.
- Presupuesto de las actividades propuestas.
- Conclusiones finales.
Este informe es una herramienta que permitirá al cliente dar un paso decisivo hacia la compra o abandono del objeto.
8. Conclusiones
La creación de un protocolo común de diligencia debida es un intento de aumentar la eficiencia en la toma de decisiones.
Compartir el protocolo permite comparar estimaciones de diferentes fuentes y generar información comparativa entre ellas, lo que mejora la toma de decisiones en base a este informe.
Por lo tanto, para evitar problemas ocultos antes de la firma final del contrato de venta, es importante verificar la propiedad en España antes de comprar.
Le ayudaremos a elegir una propiedad en España
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