Существует ли такое понятие, как идеальный дом? Одни говорят, что да, другие – что его невозможно достичь, потому что в течение жизни ожидания и жизненные проекты человека сильно меняются. Например, увеличение семьи или рост доходов оказывают большое влияние, когда речь заходит о смене дома, который до этого казался великолепным, на дом другого типа. В этом отношении предпочтения молодого человека не имеют ничего общего с предпочтениями семьи без детей и тем более с предпочтениями семьи с детьми. Даже если вы живете в большом городе, в городе поменьше или в сельской местности, ваши вкусы отличаются. «У нас есть дома, которые соответствуют нашим потребностям и бюджетам», – говорит Оскар Очоа, директор отдела новостроек компании Gilmar.
Содержание:
- Какие факторы влияют на цену новостроек?
- Факторы, влияющие на цену недвижимости со стороны спроса
- Социальные факторы
- Экономические факторы
- Факторы, влияющие на цены со стороны предложения
- Другие факторы, влияющие на стоимость новостроек
- Характеристика цен на недвижимость в Испании
- 2021 год – год, в котором цены на жилье снова упадут
Не существует также шкалы или таблицы, в которой был бы указан процент, на который объективно может увеличиться или уменьшиться цена дома при наличии или отсутствии в нем определенных характеристик или элементов. «Стоимость дома измеряется в целом», – говорит Сезар Эрнандес, директор отдела анализа рынка ST Sociedad de Tasación. Но, несомненно, существуют более или менее стандартные тенденции. «Например, квартиры с лифтами покупают раньше», – говорит Эрнандес, – «новые квартиры ценятся выше, в них есть швейцар, гараж, бассейн и хорошая система коммуникаций. Но все зависит от предпочтений покупателя. Есть и те, кто жертвует освещением, чтобы, например, насладиться большей тишиной».
Существует бесчисленное множество факторов, влияющих на покупку дома. «Вы должны принять во внимание, будет ли это первое жилье, будет ли это дом для отпуска или это будет второе жилье, или даже инвестиция», – объясняет Хосе Рамон Леаль, менеджер по продажам Cadbe. Он уверяет, что обычно «выбор дома определяется местоположением, ценой, распределением и размером, дизайном и конструкцией (есть ли бассейн, зеленые зоны, детские игровые площадки, гаражи, кладовые)».
В сегодняшних новых жилых комплексах клиент может персонализировать свое жилье. «Речь идет о создании или конфигурации дома по нашему вкусу. Вы можете выбрать количество комнат, которое вам необходимо сейчас, с возможностью увеличения в будущем, выбрать размер гостиной, спальни, цвет пола, кухонной мебели, дизайн камина...», – говорит Виктор Портела, директор по маркетингу и коммуникациям компании iKasa. Конечно, эта новая тенденция меняет цену этих домов. На стоимость также влияет тот факт, что они имеют энергетический сертификат – способ достижения эффективности, экономии и даже улучшения здоровья с помощью экологичного дома. «Есть клиенты, которые готовы сделать дополнительные инвестиции, чтобы получить такую услугу», – говорит Портела.
Какие факторы влияют на цену новостроек?
Существует множество факторов, которые влияют на цену нового жилья. Главным из них является соотношение между спросом и предложением: если предложение больше, чем спрос, цена будет снижаться, и наоборот. С другой стороны, есть и другие факторы.
Есть характеристики, присущие самой новостройке, которые определяют ее большую или меньшую стоимость. Окончательная цена недвижимости устанавливается в точке равновесия между тем, что просит продавец, и тем, что готов заплатить покупатель.
Факторы, влияющие на цену недвижимости со стороны спроса
Новые дома имеют ряд характеристик, которые определяют, будет ли их рыночная стоимость выше или ниже. Рассмотрим основные факторы.
- Местоположение. Это фактор, который в наибольшей степени определяет цену. В зависимости от города и района, в котором расположена недвижимость, она будет стоить дороже или дешевле. Как правило, самые центральные районы городов имеют самые высокие цены.
- Площадь. Хотя довольно часто цена за квадратный метр в маленьких домах выше, чем в крупных, логично, что конечная стоимость будет тем выше, чем больше площадь.
- Материалы и отделка. Квартира в новостройке может быть построена из самых разнообразных материалов, то же качается отделки, и это определяет ее стоимость. Например, мраморная ванная комната – это не то же самое, что кафельная. Еще одним важным аспектом, повышающим стоимость квартиры, является ее энергосбережение.
- Высота. Хороший вид из окна и возможность укрыться от уличного шума обходятся недешево. Чем выше вы хотите жить, тем больше вам придется заплатить.
- Желаемая недвижимость. Есть дома, которые по определенным причинам являются настоящими объектами желания. Это, например, пентхаусы и квартиры на первом этаже с садом. А также те дома, которые являются особенно эксклюзивными из-за открывающихся из них видов, их расположения и т.д.
Социальные факторы
Помимо факторов, специфических для жилья, существуют и другие, связанные с обществом, которые влияют на спрос на недвижимость и, следовательно, на ее цену.
- Демография. В городах строится больше жилья, когда увеличивается численность населения. Это может быть вызвано приездом людей из других населенных пунктов (миграция) или естественным приростом (рождаемость). В Испании отсутствие возможностей трудоустройства в сельской местности продолжает толкать молодых людей в города. Таким образом, сельское население сокращается, а городское растет.
- Социальная ситуация и культурные изменения. Традиционно в Испании собственное жилье предпочтительнее наемного. Однако по разным причинам (низкие зарплаты и т.д.) все больше людей отказываются от покупки в пользу аренды (например, миллениалы и поколение Z). Возраст эмансипации, когда молодые люди становятся независимыми и создают свой собственный дом, также очень важен, так как он все больше откладывается. Это снижает спрос на новое жилье.
- Типы недвижимости, пользующиеся наибольшим спросом. То, что пользуется наибольшим спросом в данном районе, всегда будет иметь более высокую цену за квадратный метр, чем другие, менее востребованные объекты. Таким образом, если спрос исходит в основном от семей, которым нужно больше пространства, то больше всего будут цениться и просторные объекты. Если же дело обстоит наоборот, и в районе преобладают одинокие люди, то небольшие объекты будут самыми востребованными и, следовательно, самыми дорогими. Проще говоря, в зависимости от существующего в каждом районе спроса на каждый тип жилья, его цена будет выше или ниже.
- Безопасность и юридическая стабильность. Покупка нового жилья – это инвестиция всей жизни. Существование нормативно-правовой базы, гарантирующей прозрачность и понятность ипотечных кредитов, является положительным фактором. На данный момент процентные ставки низкие, но требования для получения ипотеки высокие.
Экономические факторы
Состояние экономики – еще один фактор, который в значительной степени определяет динамику цен на новостройки. Тут тоже можно выделить ряд самых важных моментов.
- Непосредственно экономика. Если страна растет с этой точки зрения, это означает, что она привлекает деньги для инвестиций и компании для предоставления товаров и услуг населению. Растущий город создает рабочие места и привлекает людей. А это, в свою очередь, создает богатство через занятость (располагаемый доход) и налоги (которые позволяют, например, строить общественные службы).
- Финансовое положение. Здоровый валовой внутренний продукт (ВВП) облегчает финансирование компаний и частных лиц. Точно так же, если у людей стабильное положение (они работают), у них будут деньги для сбережений или инвестиций. В этом случае легче получить ипотечный кредит – обычный способ финансирования покупки нового жилья.
- Процентные ставки. Так называемая "цена денег" устанавливается Европейским центральным банком (ЕЦБ). Чем она ниже, тем меньше процентов взимается с компаний и частных лиц за взятые ими кредиты. Ставки находятся на самом низком уровне за всю историю, поэтому ипотека дешевле. Несомненно, это способ стимулирования покупки жилья.
- Налоги и субсидии. Чем выше налоги, которые несут покупатели нового жилья (НДС и т.д.), тем меньше спрос, потому что цены на покупку растут. То же самое относится к субсидиям для молодых людей на приобретение первого жилья: если они маленькие, спрос снижается, поскольку у них нет средств для покупки.
Факторы, влияющие на цены со стороны предложения
Недвижимость является очень важной отраслью в Испании, но строительство дома – это не простой и не дешевый процесс. Обычно считается, что возведение нового здания занимает три года, поэтому оно подвержено многим неопределенностям.
- Городское планирование. Для того, чтобы новое жилье было построено, местный совет должен выдать разрешение на строительство и сделать все возможное, чтобы к участку были подведены инженерные коммуникации (электричество, вода, канализация и т.д.). Если муниципалитет является владельцем земли, важно, чтобы он способствовал ее продаже с помощью разумных цен и гибких административных процедур.
- Экономическая ситуация. Если дела в экономике идут хорошо, есть спрос со стороны покупателей, а финансовые учреждения предоставляют деньги покупателям и строителям.
- Благоприятное законодательство. Местным советам не следует устанавливать законы, которые наносят ущерб застройщикам, они должны способствовать строительству новых зданий. С другой стороны, застройщикам может повредить неопределенность, вызванная возможными изменениями в законодательстве.
Другие факторы, влияющие на стоимость новостроек
- Иностранные инвестиции. Тот факт, что инвесторы из других стран решают приобрести новое жилье в Испании, скорее положительный, поскольку это увеличивает спрос, что хорошо для застройщиков. Однако это плохо для местных покупателей, т.к. повышает цены.
- Туризм. В последние годы многие люди покупают недвижимость в новостройках, чтобы сдавать ее в аренду для туристов. Опять же, это увеличивает спрос, но вредит конечному покупателю, так как повышает цену.
- Крупные покупатели. Существуют компании по недвижимости, называемые Socimis (Sociedades Cotizadas Anónimas de Inversión en el mercado Inmobiliario), которые занимаются покупкой жилья и последующей сдачей его в аренду (так называемый Build to rent). Они становятся все более крупными и перемещают больше денег, поэтому оказывают большее влияние на остальной рынок, конкурируя за землю под застройку.
Таковы, в общих чертах, основные факторы, от которых зависит цена нового жилья. Некоторые из них влияют на способность отрасли выводить новые дома на рынок, а другие – на способность покупателей получить доступ к этим объектам.
Характеристика цен на недвижимость в Испании
Цены на жилье в Испании исторически сохраняли определенную стабильность по отношению к доходам домохозяйств или располагаемым доходам, за исключением так называемых "пузырей недвижимости" или кризисов – периодов, когда цены страдали от чрезмерного роста. Это наблюдалось с 1986 по 1992 год, когда изменились цены, но не столько объем построенного жилья. Еще один, не менее значительный «пузырь» был в Испании с 1997 по 2007 год.
Основным последствием в 2007 году стало постепенное падение цен на жилье.
В 2018 году произошел отскок цен, при этом вновь проявились проблемы, связанные с бездомностью, ростом цен и трудностями доступа молодых людей к жилью, будь то аренда или покупка.
Социально-экономические последствия пандемии COVID-19, которая началась в марте 2020 года, привели к снижению стоимости продажи и, в зависимости от района, аренды жилья. С другой стороны, низкие процентные ставки, близкие к 0%, превратили жилье в финансовый актив преимущественно на международном уровне, что препятствует более существенному снижению цен, поскольку они не отвечают реальному спросу и предложению на жилье. Восстановление сектора недвижимости будет происходить еще некоторое время, до 2025 года.
2021 год – год, в котором цены на жилье снова упадут
Жилищный вопрос снова не дает испанцам спать по ночам. Он беспокоит всех, кто хочет купить, продать, инвестировать или арендовать. Неудивительно, что дебаты о том, упадут цены на жилье или нет, вернулись с новой силой. Первый взгляд на ситуацию дает понять, что пандемия коронавируса не обошла стороной этот сектор, который сталкивается с падением продаж, а также цен аренды.
Потрясения продолжатся в 2021 году, хотя эта отрасль будет далеко не самой пострадавшей. Последствия этого кризиса не столь взрывоопасны, как последствия Великой рецессии. «Корректировка будет менее интенсивной и продолжительной», – говорит Феликс Лорес, экономист BBVA Research, который напоминает, что цены все еще далеки от пиковых уровней 2008 года, и что усилия по приобретению жилья также значительно ниже (в конце 2019 года для этого требовалось около 30% дохода семьи). «Банки также не склонны выдавать кредиты и ипотеку в прежних объемах, что и послужило причиной возникновения пузыря», – говорит Хуан Карлос Амаро, профессор кафедры экономики, бухгалтерского учета и финансов в Esade. А перед началом пандемии Банк Испании в своем осеннем отчете о финансовой стабильности признал, что на рынке недвижимости не было явных признаков чрезмерного роста.
Более того, государственная помощь домохозяйствам для борьбы с последствиями COVID-19 «предотвратила дальнейшее ухудшение ситуации», – говорит Лорес. Он ссылается на такие меры, как ERTEs, мораторий на ипотеку, субсидии на аренду жилья или приостановка выселения уязвимых семей. Проблема в том, что произойдет, когда эта помощь закончится.
То, что рана закрыта, не означает, что она не будет кровоточить. Несмотря на появление вакцины, впереди еще трудные месяцы: испанская экономика находится на дне рейтинга восстановления ОЭСР. В конце концов, «покупка жилья тесно связана с покупательной способностью семей и их возможностью брать в долг, а значит, с созданием рабочих мест и здоровьем компаний», – напоминает Амаро. Данные INE подтверждают эти размышления: в октябре продажи жилья упали на 13,3% в годовом исчислении. В своем октябрьском отчете Bankinter прогнозировал снижение на 35% в 2020 году, до 326 000 операций, возвращаясь к минимальным уровням 2012 и 2014 годов, хотя теперь он прогнозирует, что падение может быть несколько меньше. В 2021 году ожидается 30% подъем, но без достижения довирусных объемов. Только в 2022 году будет достигнут уровень 500 000 операций в год.
Рейтинговое агентство Moody's предупредило, что, несмотря на падение цен, доступ к жилью в следующем году будет более сложным, особенно для молодежи и населения с низкими доходами. Не говоря уже о том, что многие семьи уже испытывают серьезные проблемы с ежемесячными выплатами по ипотеке. OCU говорит о неуправляемой задолженности по ипотеке для уязвимых семей, которым советуют вести переговоры с банком или "как можно скорее выставить дом на продажу". В противном случае они рискуют тем, что финансовое учреждение заберет дом, а цена аукциона окажется недостаточной для покрытия долга.
Другие семьи не смогут погасить отсроченные платежи из-за моратория на ипотеку. Фактически, Банк Испании обеспокоен ростом просрочки после окончания мораториев. «Ситуация в секторе недвижимости может измениться, если кризис, наконец, окажет сильное влияние на финансовый сектор, если значительная часть ипотечных мораториев и кредитов ICO в итоге превратится в дефолты», – считает Хосе Гарсия Монтальво, профессор экономики в Университете Помпеу Фабра.