¿Existe una casa ideal? Algunos dicen que sí, otros, que es imposible lograrlo, porque durante la vida las expectativas y los proyectos de vida de una persona cambian mucho. Por ejemplo, un aumento en la familia o un aumento en los ingresos tiene un gran impacto a la hora de cambiar una casa que antes parecía genial a otro tipo de vivienda. En este sentido, las preferencias de un joven nada tienen que ver con las preferencias de una familia sin hijos, y más aún con las preferencias de una familia con hijos. Incluso si vives en una gran ciudad, en una ciudad más pequeña o en el campo, tus gustos son diferentes. “Tenemos viviendas que se ajustan a nuestras necesidades y presupuestos”, dice Oscar Ochoa, Director de Edificios Nuevos de Gilmar.
Contenido:
- ¿Qué factores influyen en el precio de los nuevos edificios?
- Factores que influyen en el precio de los inmuebles desde el lado de la demanda
- Factores sociales
- Fuerzas económicas
- Factores que afectan los precios por el lado de la oferta
- Otros factores que afectan el costo de los nuevos edificios
- Características de los precios inmobiliarios en España
- 2021 es el año en el que los precios de la vivienda volverán a caer
Tampoco existe una escala o tabla que indique el porcentaje en el que el precio de una vivienda puede aumentar o disminuir objetivamente ante la presencia o ausencia de determinadas características o elementos en la misma. “El valor de una vivienda se mide en su conjunto”, dice César Hernández, director de análisis de mercado de ST Sociedad de Tasación. Pero, sin duda, hay tendencias más o menos estándar. “Por ejemplo, los apartamentos con ascensor se compran antes”, dice Hernández, “los apartamentos nuevos son más valiosos, tienen portero, garaje, piscina y buenas comunicaciones. Pero todo depende de las preferencias del comprador. Hay quienes sacrifican la iluminación para, por ejemplo, disfrutar de más silencio”.
Hay innumerables factores que influyen en la compra de una vivienda. “Hay que considerar si se trata de una primera vivienda, una casa de vacaciones o una segunda vivienda, o incluso una inversión”, explica José Ramón Leal, Sales Manager de Cadbe. Asegura que habitualmente “la elección de una vivienda viene determinada por la ubicación, precio, distribución y tamaño, diseño y construcción (si hay piscina, áreas verdes, parques infantiles, cocheras, trasteros)”.
En los nuevos desarrollos residenciales de hoy, el cliente puede personalizar su hogar. “Se trata de crear o configurar una vivienda a nuestro gusto. Puedes elegir el número de habitaciones que necesitas ahora, con posibilidad de aumentar en un futuro, elegir el tamaño del salón, dormitorio, color del suelo, mobiliario de cocina, diseño de la chimenea ... ”, comenta Víctor Portela, Director de Marketing. y Comunicaciones en iKasa. Por supuesto, esta nueva tendencia está cambiando el precio de estas viviendas. El costo también está influenciado por el hecho de que tienen certificación energética, una forma de lograr eficiencia, ahorro e incluso una mejor salud con un hogar sostenible. “Hay clientes que están dispuestos a realizar inversiones adicionales para recibir tal servicio”, dice Portela.
¿Qué factores influyen en el precio de los nuevos edificios?
Hay muchos factores que afectan el precio de una casa nueva. El principal es la relación entre oferta y demanda: si la oferta es mayor que la demanda, el precio bajará y viceversa. Por otro lado, también existen otros factores.
Existen características inherentes al propio edificio nuevo, que determinan su mayor o menor costo. El precio final de una propiedad se establece en un punto de equilibrio entre lo que pide el vendedor y lo que el comprador está dispuesto a pagar.
Factores que influyen en el precio de los inmuebles desde el lado de la demanda
Las viviendas nuevas tienen una serie de características que determinan si su valor de mercado será mayor o menor. Consideremos los factores principales.
- Localización. Este es el factor que más determina el precio. Dependiendo de la ciudad y la zona en la que se encuentre la propiedad, costará más o menos. Como regla general, las áreas más céntricas de las ciudades tienen los precios más altos.
- Cuadrado. Aunque con bastante frecuencia el precio por metro cuadrado en las casas pequeñas es más elevado que en las grandes, es lógico que el coste final sea cuanto mayor sea la superficie.
- Materiales y acabados. Un apartamento en un edificio nuevo se puede construir con una amplia variedad de materiales, los mismos acabados oscilan, y esto determina su costo. Por ejemplo, un baño de mármol no es lo mismo que un baño con azulejos. Otro aspecto importante que incrementa el coste de un apartamento es su ahorro energético.
- Altura. Una buena vista desde la ventana y la posibilidad de esconderse del ruido de la calle son caras. Cuanto más alto quieras vivir, más tendrás que pagar.
- Propiedad deseada. Hay casas que, por alguna razón, son verdaderos objetos de deseo. Se trata, por ejemplo, de áticos y apartamentos en planta baja con jardín. Y también aquellas viviendas que son especialmente exclusivas por las vistas que se abren desde ellas, su ubicación, etc.
Factores sociales
Además de los factores propios de la vivienda, existen otros relacionados con la sociedad que inciden en la demanda de inmuebles y, por tanto, en su precio.
- Demografía. Se están construyendo más viviendas en las ciudades a medida que aumenta la población. Esto puede deberse a la llegada de personas de otros asentamientos (migración) o al aumento natural (tasa de natalidad). En España, la falta de oportunidades de empleo en las zonas rurales sigue empujando a los jóvenes a las ciudades. Por tanto, la población rural se está reduciendo y la población urbana está creciendo.
- Situación social y cambio cultural. Tradicionalmente, en España, la vivienda propia es preferible a la alquilada. Sin embargo, por varias razones (bajos salarios, etc.), cada vez más personas están abandonando las compras en favor de los alquileres (por ejemplo, millennials y Gen Z). La edad de la emancipación, cuando los jóvenes se independizan y crean su propio hogar, también es muy importante, ya que se retrasa cada vez más. Esto reduce la demanda de viviendas nuevas.
- Los tipos de inmuebles que tienen mayor demanda. Lo que tiene más demanda en un área determinada siempre tendrá un precio por metro cuadrado más alto que otras propiedades menos populares. Por lo tanto, si la demanda proviene principalmente de familias que necesitan más espacio, las propiedades espaciosas serán las más apreciadas. Si ocurre lo contrario, y las personas solitarias prevalecen en la zona, entonces los objetos pequeños serán los más demandados y, por lo tanto, los más caros. En pocas palabras, dependiendo de la demanda en cada zona para cada tipo de vivienda, su precio será mayor o menor.
- Seguridad y estabilidad jurídica. Comprar una casa nueva es una inversión de por vida. La existencia de un marco regulatorio que garantice la transparencia y comprensibilidad de los préstamos hipotecarios es un factor positivo. Por el momento, las tasas de interés son bajas, pero los requisitos para obtener una hipoteca son altos.
Fuerzas económicas
El estado de la economía es otro factor que determina en gran medida la dinámica de los precios de los nuevos edificios. Aquí también se pueden distinguir algunos de los puntos más importantes.
- Directamente la economía. Si un país crece desde esta perspectiva, significa que atrae dinero para inversiones y empresas para brindar bienes y servicios a la población. Una ciudad en crecimiento crea puestos de trabajo y atrae gente. Esto, a su vez, crea riqueza a través del empleo (renta disponible) y los impuestos (que permiten, por ejemplo, construir servicios públicos).
- Situación financiera. Un producto interior bruto (PIB) saludable facilita la financiación de empresas y particulares. Asimismo, si las personas son estables (trabajan), tendrán dinero para ahorrar o invertir. Esto facilita la obtención de una hipoteca, una forma común de financiar la compra de una nueva vivienda.
- Tasas de interés. El llamado "precio del dinero" lo fija el Banco Central Europeo (BCE). Cuanto más bajo sea, menos intereses se cobran a las empresas e individuos por los préstamos que han tomado. Las tasas están en el nivel más bajo de todos los tiempos, por lo que las hipotecas son más baratas. Sin duda, esta es una forma de estimular la compra de vivienda.
- Impuestos y subvenciones. Cuanto más altos sean los impuestos en los que incurren los compradores de vivienda nueva (IVA, etc.), menor es la demanda, porque los precios de compra suben. Lo mismo ocurre con los subsidios a los jóvenes para la compra de su primera vivienda: si son pequeños, la demanda disminuye porque no tienen los fondos para comprar.
Factores que afectan los precios por el lado de la oferta
El sector inmobiliario es una industria muy importante en España, pero construir una vivienda no es un proceso fácil ni barato. En general, se asume que se necesitan tres años para que se construya un nuevo edificio, por lo que está sujeto a muchas incertidumbres.
- Planificación urbana. Para que se construyan nuevas viviendas, el ayuntamiento debe emitir un permiso de construcción y hacer todo lo posible para llevar los servicios públicos (electricidad, agua, alcantarillado, etc.) al sitio. Si el municipio es propietario de la tierra, es importante que facilite la venta de la tierra a través de precios razonables y procedimientos administrativos flexibles.
- Situación económica. Si la economía va bien, hay demanda de los compradores y las instituciones financieras proporcionan dinero a los compradores y constructores.
- Legislación favorable. Los ayuntamientos no deberían establecer leyes que perjudiquen a los desarrolladores, deberían fomentar la construcción de nuevos edificios. Por otro lado, los desarrolladores pueden verse perjudicados por la incertidumbre provocada por posibles cambios en la legislación.
Otros factores que afectan el costo de los nuevos edificios
- Inversión extranjera. El hecho de que inversores de otros países decidan comprar vivienda nueva en España es bastante positivo, ya que aumenta la demanda, lo que es bueno para los promotores. Sin embargo, esto no es bueno para los compradores locales. aumenta los precios.
- Turismo. En los últimos años, mucha gente ha estado comprando propiedades en nuevos edificios para alquilarlas a los turistas. Nuevamente, esto aumenta la demanda, pero perjudica al cliente final a medida que aumenta el precio.
- Grandes compradores. Hay empresas inmobiliarias llamadas Socimis (Sociedades Cotizadas Anónimas de Inversión en el mercado Inmobiliario), que compran una vivienda y luego la alquilan (llamada Build to rent). Cada vez son más grandes y mueven más dinero, por lo que tienen un mayor impacto en el resto del mercado al competir por terrenos edificables.
Estos son, en términos generales, los principales factores de los que depende el precio de la vivienda nueva. Algunos de estos afectan la capacidad de la industria para llevar nuevas viviendas al mercado, mientras que otros afectan la capacidad de los compradores para acceder a esas propiedades.
Características de los precios inmobiliarios en España
Los precios de la vivienda en España se han mantenido históricamente algo estables en relación con la renta de los hogares o la renta disponible, a excepción de las llamadas "burbujas o crisis inmobiliarias", períodos en los que los precios sufrieron un crecimiento excesivo. Esto se observó de 1986 a 1992, cuando los precios cambiaron, pero no tanto el volumen de viviendas construidas. Otra "burbuja" no menos significativa fue en España de 1997 a 2007.
La principal consecuencia en 2007 fue una caída gradual de los precios de la vivienda.
2018 vio un repunte en los precios, con renovados desafíos relacionados con la falta de vivienda, el aumento de los precios y la dificultad del acceso de los jóvenes a la vivienda, ya sea en alquiler o compra.
El impacto socioeconómico de la pandemia COVID-19, que comenzó en marzo de 2020, ha provocado una disminución en el costo de venta y, dependiendo de la zona, de la vivienda en alquiler. Por otro lado, las bajas tasas de interés, cercanas al 0%, convirtieron la vivienda en un activo financiero, predominantemente a nivel internacional, lo que evita caídas de precios más significativas, al no corresponder a la oferta y demanda real de vivienda. La recuperación del sector inmobiliario continuará durante algún tiempo, hasta 2025.
2021 es el año en el que los precios de la vivienda volverán a caer
El tema de la vivienda vuelve a mantener despiertos a los españoles por la noche. Preocupa a cualquiera que quiera comprar, vender, invertir o alquilar. Como era de esperar, el debate sobre si los precios de la vivienda caerán o no ha vuelto con renovado vigor. Un primer vistazo a la situación deja en claro que la pandemia de coronavirus no ha salvado a este sector, que se enfrenta a la caída de las ventas y de los precios de alquiler.
La agitación continuará en 2021, aunque la industria estará lejos de ser la más afectada. Las consecuencias de esta crisis no son tan explosivas como las de la Gran Recesión. “El ajuste será menos intenso y duradero”, dice Felix Lores, economista de BBVA Research, quien recuerda que los precios aún están lejos de sus niveles máximos de 2008 y que los esfuerzos de adquisición de viviendas también son significativamente menores (a fines de 2019, esto requería alrededor del 30% de los ingresos familiares). “Los bancos también son reacios a prestar e hipotecar a los mismos niveles, que es lo que provocó la burbuja”, dice Juan Carlos Amaro, profesor de economía, contabilidad y finanzas de Esade. Y antes del estallido de la pandemia, el Banco de España admitió en su informe de estabilidad financiera de otoño que no había señales claras de crecimiento excesivo en el mercado inmobiliario.
Además, la asistencia del gobierno a los hogares para hacer frente al impacto del COVID-19 “ha evitado que la situación se deteriore aún más”, dijo Lores. Cita medidas como las ERTE, una moratoria de hipotecas, subsidios de alquiler o la suspensión del desalojo de familias vulnerables. El problema es qué sucede cuando finaliza esta ayuda.
El hecho de que una herida esté cerrada no significa que no sangrará. A pesar de la aparición de una vacuna, aún quedan meses difíciles por delante, con la economía española en la parte inferior de la clasificación de recuperación de la OCDE. Después de todo, “comprar una vivienda está íntimamente relacionado con el poder adquisitivo de las familias y su capacidad de endeudamiento, lo que significa creación de empleo y la salud de las empresas”, recuerda Amaro. Los datos del INE confirman estas especulaciones, con una caída de las ventas de viviendas del 13,3% interanual en octubre. En su informe de octubre, Bankinter prevé un descenso del 35% en 2020, hasta las 326.000 transacciones, volviendo a mínimos en 2012 y 2014, aunque ahora prevé que el descenso podría ser algo menor. Se espera un aumento del 30% en 2021, pero sin llegar a los volúmenes pre-virales. Solo en 2022, se alcanzará el nivel de 500.000 operaciones por año.
La agencia de calificación Moody's advirtió que a pesar de la caída de los precios, el acceso a la vivienda será más difícil el próximo año, especialmente para los jóvenes y las poblaciones de bajos ingresos. Sin mencionar que muchas familias ya están experimentando serios problemas con sus pagos hipotecarios mensuales. OCU habla de la deuda hipotecaria no administrada para familias vulnerables, a quienes se les aconseja negociar con un banco o "poner su casa a la venta lo antes posible". De lo contrario, corren el riesgo de que la institución financiera se quede con la casa y el precio de la subasta sea insuficiente para cubrir la deuda.
Otras familias no podrán liquidar los pagos diferidos debido a la moratoria hipotecaria. De hecho, al Banco de España le preocupa el aumento de la morosidad tras la finalización de las moratorias. “La situación en el sector inmobiliario puede cambiar si la crisis finalmente tiene un fuerte impacto en el sector financiero, si una proporción significativa de moratorias hipotecarias y préstamos ICO eventualmente se convierten en impagos”, dijo José García Montalvo, profesor de economía en Pompeu Fabra. Universidad.