Расчет: высчитываем оптимальный порог для входа на рынок недвижимости Испании

Испания традиционно привлекает иностранных инвесторов. Недвижимость в Испании популярна и востребована у граждан Великобритании и Испании. Эти страны лидируют по количеству сделок среди иностранцев. По данным реестра недвижимости Испании, уже в четвертом квартале 2021 года число сделок со стороны иностранцев вышло на уровень, достигнутый до начала пандемии. В Испании представлен широкий выбор недвижимости для разного бюджета. Рассмотрим, какой суммой нужно обладать для того, чтобы инвестировать в жилой фонд страны, и в каком регионе королевства цены на жилье наиболее выгодны.

Содержание:

• Состояние рынка испанской недвижимости
• Почему стоит инвестировать в недвижимость Испании
• Минимальный доход для покупки недвижимости в разных районах страны
• В какой местности недвижимость приобретается наиболее активно
• Дополнительные расходы при покупке недвижимости в Испании
• Минимальный доход для покупки недвижимости в ипотеку

Состояние рынка испанской недвижимости

Пандемия оказала непосредственное влияние на состояние рынка, обусловив основные тенденции:

• Возникновение дефицита новостроек, вызванное повышенными мерами безопасности из-за эпидемии. Это увеличило расходы на строительство и снизило скорость строительства.
• Изменение приоритетов. Локдаун продемонстрировал важность дополнительного свободного пространства, и покупатели стали более заинтересованными в просторных объектах. Многие предпочли не типовые квартиры в Испании, а отдельно стоящие дома в пригородных зонах. С начала пандемии спрос на виллы вырос на 36%.

Однако даже с подобными изменениями во вкусах покупателей в 2020 году было заключено на 20% больше сделок по сравнению с 2019 годом. В 2021 году годовой показатель роста продаж составил 38%.

Почему стоит инвестировать в недвижимость Испании

Среди базовых факторов привлекательности испанского жилья можно обозначить следующие:

• Удачное территориальное расположение и климатические условия. Страна с выходом на морское побережье привлекательна как для переезда на ПМЖ, так и для сезонного отдыха.
• Развитая инфраструктура. В Испании стабильная экономика и высокое качество жизни. Не зря у местных жителей высокая продолжительность жизни.
• Развитие иммиграционных программ и увеличение потока туристов. Спрос на недвижимость, сдающуюся в аренду, стабильно высокий.
• Рентабельность. Востребованность жилья дает возможность его владельцам получать пассивный доход.

Капитализация стоимости позволяет рассматривать инвестиции в жилой фонд в долгосрочной перспективе. Квартиру или дом всегда можно перепродать по более высокой цене по сравнению со стоимостью покупки.

Минимальный доход для покупки недвижимости в разных районах страны

Площадь страны составляет более 500 км². Это обуславливает достаточно большой выбор объектов недвижимости и заметную разницу в ценах. Апартаменты в крупных курортных регионах стоят дороже, чем в тихом пригороде. В целом стоимость жилья зависит от года его постройки, площади, престижности места расположения. Строящиеся новостройки в Испании могут обойтись дешевле, чем уже введенные в эксплуатацию жилые комплексы, особенно на начальной стадии продаж. Однако готовое вторичное жилье, построенное в прошлом веке, может, наоборот, оказаться дешевле из-за несоответствия современным требованиям к комфорту. Каждый объект индивидуален, но средние цены за квадратный метр по разным районам все-таки можно определить. На начало 2022 года они выглядят следующим образом:

• Андалусия – 1824€;
• Арагон – 1329€;
• Астурия – 1348€;
• Балеарские острова – 3353€;
• Валенсия – 1485€;
• Канарские острова – 1960€;
• Каталония – 2317€;
• Мадрид – 2967€.

Данные приведены по нескольким провинциям королевства. Наиболее дорогим остается жилье на Балеарских островах и в Мадриде. Дешевле всего можно купить недвижимость в Эстремадуре. Здесь стоимость квадратного метра в среднем составляет 940€. В маленьких городках цены могут быть еще ниже.

В какой местности недвижимость приобретается наиболее активно

Одной из самых популярных локаций страны остается Коста-дель-Соль. Это курортный район с элитной недвижимостью класса люкс. Лидирует Малага, город, в котором сосредоточены объекты стоимостью свыше 1 млн €. Таковых здесь более 23% от общего числа подобных объектов по всей стране. Даже элитная недвижимость Мадрида составляет лишь 15%. Также иностранцы выбирают жилой фонд в Коста-Бланке, на Балеарских островах и Тенерифе. Если бюджет не ограничен, можно купить виллу в Испании в одной из данных курортных зон и не сомневаться в выгодности вложений.

Дополнительные расходы при покупке недвижимости в Испании

Основные затраты приходятся на выплату стоимости выбранного жилья, однако без дополнительных расходов, связанных с оформлением сделки, не обойтись. В среднем перечень сопутствующих трат выглядит следующим образом:

• Оплата услуг юриста, проверяющего чистоту сделки и правильность заполнения необходимого пакета документов. Гонорар составляет около 1 тыс. €.
• Оплата услуг переводчика. Если ведется сотрудничество с русскоговорящим агентством недвижимости, то на данной графе можно сэкономить.
• Пошлина за нотариальное удостоверение документов. Это еще около 1 тыс. €. Переводчик необходим и у нотариуса. Обычно оплата берется из расчета «за один час».
• Налог на приобретение недвижимости. Он рассчитывается от общей стоимости. Процентная ставка в разных провинциях различается и может достигать 10%.
• Гербовый сбор при покупке жилья в новостройках. Его величина составляет от 0,5 до 1,5%.
• Регистрационный сбор при заключении сделки.
• Подключение коммуникаций. Сюда входит открытие лицевого счета и установка счетчиков в новостройке, которая осуществляется за счет покупателя.

Традиционно услуги риэлтора оплачивает продавец, если договором не предусмотрены иные условия.

Минимальный доход для покупки недвижимости в ипотеку

Ипотечное кредитование иностранцам не слишком приветствуется во многих странах. Обусловлено это повышенными рисками, так как взыскать долг с нерезидента может оказаться затруднительным. Важным показателем для оформления банковского кредита остается показатель платежеспособности, который должен быть доказан документально. Иностранцы могут рассчитывать на кредит в размере до 60% от стоимости недвижимости. В исключительных случаях он может достигать 80%, но индивидуальные условия выставляются конкретным банком и напрямую зависят от личности заемщика, а также от стоимости покупки. Таким образом, оформить ипотеку можно, обладая в среднем 40% необходимых для покупки объекта денежных средств. Но и в этом случае без дополнительных расходов не обойтись. Для получения ипотеки необходима оценка стоимости недвижимости и обязательное страхование жизни заемщика. Процентная ставка по оценке составляет от 3 до 6% от стоимости объекта.