Рост и падение стоимости жилья не происходит по волшебству. Как и в случае с любым другим рынком, основным условием движения цен является баланс между спросом и предложением.
Когда число людей, желающих найти жилье в некотором районе, резко возрастает, а сам район не увеличивает свой жилищный фонд, происходит дисбаланс спроса и предложения. Первое превышает второе, что приводит к росту цен.
Аналогично и обратное. Когда запас доступного предложения относительно велик по сравнению с количеством заинтересованных покупателей, стоимость цены покупки, а также ставки аренды, будут снижаться.
Ввиду этого должно быть понятно, почему пандемия коронавируса ослабила темы роста цен в крупных городах, темпы, которые непрерывно росли вплоть до 2019 года. Обнищание населения, прекращение миграции из провинции в города и замедление притока туристов привели к умеренному снижению стоимости жилой недвижимости в 2020 и 2021 годах за счет сокращения числа покупателей.
Но по мере того, как пандемия начинает стихать, начинает восстанавливаться и экономика. Вместе с этим восстанавливаются закономерности, которые наблюдались на рынке до пандемии. Ввиду этого стоит взглянуть на последний отчет по недвижимости от DWS, компании по управлению активами немецкого Deutsche Bank.
В отчете указывается, что в целом по Европе рынкам не хватает до 1,4 миллионов единиц жилья. Но в Испании проблема носит настолько глубокий структурный характер, что для преодоления дефицита предложения и возвращения к точке баланса, стране необходимо создать более 500 000 единиц жилой недвижимости.
Этот расчет производился путем сопоставления изменения количества жилой недвижимости в период с 2011 по 2020 годы с общим количеством жилья в процессе строительства за тот же период.
Среди крупных европейских рынков можно набрать лишь горстку, в которых темпы строительства жилья явно опережало темпы образования домохозяйств. Так обстоит дело во Франции, Норвегии, Дании, Финляндии и Португалии.
С другой стороны, в Германии, Великобритании, Нидерландах и Швеции наблюдается та же проблема, что и в Испании: недостаточное количество нового жилья по сравнению с количеством домохозяйств, образовавшихся за последнее десятилетие.