Согласно данным Национального института статистики Испании (INE), с января по ноябрь 2022 года продажи жилой недвижимости в Испании достигли отметки в 606 124 сделок. Это достижение не только превышает результат 2021 года, но и практически ставит исторический рекорд для местного рынка. Единственным годом, который смог зафиксировать еще больший результат, является 2007-й.
Это был пиковый год для рынка в целом, который оказался в самом центре «пузыря» недвижимости второй половины 00-х. Речь идет о 800 000 сделках — результате, который вряд ли в ближайшие годы, если когда либо, мы увидим от испанского рынка. Прошлый год смог в полной мере «оседлать» волну восстановления, начавшуюся после завершения острой фазы пандемии COVID-19 в 2020–21 годах. Исключая период Пасхи, каждый месяц 2022 года фиксировал более 50 000 операций по жилой недвижимости.
Но несмотря на невероятную динамику рынка в прошлом году, текущий год ознаменуется его заметным замедлением. В качестве одного из признаком замедления можно привести данные за ноябрь 2022 года. Несмотря на то, что в ноябре на рынке было зафиксировано 55 132 транзакции по покупке жилья, что является ростом к ноябрю 2021 года на 10,8%, при сравнении этих результатов с началом 2022 года мы получим 30% сокращение объемов.
Подобная динамика, в целом, позволяет разделить прошлый год на два периода. Первый стал триумфом для рынка, с начала года по конец лета показатели росли по всем направлениям и сегментам рынка. Однако уже с сентября, достаточно резко, оформился разворов в движении и обороты на рынке начали быстро спадать. Особенно это стало заметно после того, как действия Европейского центрального банка (ЕЦБ), связанные с повышением ключевой ставки и увеличением стоимости денег, стали в реальном выражении сказываться на рынке.
Испанская недвижимость сама по себе сегодня является крайне дорогим приобретением, которое не по карману колоссальному количеству людей внутри Испании, что безусловно снижает покупательский спрос. Однако если к этому добавить и крайне дорогие кредитные займы с ужесточенными условиями, то доступность жилья и вовсе падает до минимальных значений, а от рынка отрезаются миллионы покупателей как внутри страны, так и из-за рубежа. В итоге рынок остается игровой площадкой в основном лишь для состоятельных иностранцев и сверхбогатых испанцев. Это более чем платежеспособная покупательская база, но ее спрос весьма ограничен.
Мария Матос, пресс-секретарь портала по недвижимости Fotocasa, указывает, что изменения монетарной политики для борьбы с высокой инфляцией может, и скорее всего приведет, к тому, что в долгосрочной перспективе рынок окончательно лишится своего испанского спроса. Множество испанцев уже отказались или отложили идею о приобретении нового жилья, иногда даже о снятии аренды на него, и дальше ситуация будет лишь усугубляться, подталкивающая общим экономическим кризисом и падением доходов населения. Все это значительно повлияет на замедление динамики рынка.
Можно привести в пример и ноябрьские показатели по продажам новой недвижимости. Этот сегмент рынок очень чувствителен к актуальной экономической ситуации, он зависим от проблем на рынке труда, стройматериалов, энергоносителей. Также это наиболее дорогая недвижимость из имеющихся на рынке, поэтому широкий спрос на нее в кризисные периоды падает в первую очередь. В ноябре прошлого года в этом сегменте зафиксировали 9 933 операции по продаже жилья, что на 3% ниже показателей аналогичного периода 2021 года.
Рост цен в Валенсии, Астурии и Каталонии
Оглядываясь на ноябрь стоит указать и некоторую региональную динамику. Рынки развиваются с разной скоростью и иногда со значительным отрывом друг от друга. Падение рынка в годовых показателях было четко выражено на Балеарских островах, в Мурсии и Кантабрии. Еще восемь регионов, в список которых входят Ла-Риоха, Канарские острова, Кастилия-и-Леон, Андалусия, Баскония, Мадрид, Эстремадура и Кастилия-Ла-Манча, показали рост, но он был ниже средних показателей по стране. В еще шести регионах, включая Астурию, Валенсию и Каталонию, цены за год выросли. Причем в трех указанных — стремительными темпами, на 20% в случае с Каталонией и выше 25% в случае с Астурией и Валенсией.