В течении 2023 и 2024 годов во всех странах Европы произойдет заметная коррекция цен на рынке жилья. Инфляция, растущие процентные ставки, экономический и международный политический кризис, падение доходов населения, проблемы на рынке труда, рынках энергоносителей, стройматериалов и многое другое — все это понемногу сделает свой вклад в общее движение рынков.
Однако, согласно экспертам в S&P Global Ratings, обавала на рынка ожидать не стоит. Самые «слабые» страны по ценам, те, в которых они упадут сильнее всего в ближайшие годы, это Португалия (-4,4%), Великобритания (-3,3%), Испания и Нидерланды (-2,5%). И даже в них падение будет плавным, размеренным. При этом Испания, наряду с Германией, в 2023 году станут лидерами по падению цены в номинальном выражении. В тоже время в 2024 году падение цен составит всего 1%, а в 2025 году (прим. для Испании), можно ожидать даже роста — на 1,5%.
Тем не менее, Сильвен Бройер, главный экономист в S&P Global Ratings по региону EMEA (прим. Европа, Ближний Восток и Африка), заявил, что для Европы в целом перспективы сильного подъема рынков недвижимости до 2025 году практически отсутствуют. В своем анализе S&P считает вероятным, что быстрый рост ставок по ипотечным кредитам повлияет как на цены на жилье, так и на объемы инвестиции, которые европейские рынки способны привлечь.
Агентство, впрочем, подчеркивает, что рынку потребуется время для полной адаптации к более высоким процентным ставкам. Время, которое потребуется на такую адаптацию будет разниться от страны к стране. Сегодня рынки все еще пытаются работать по старым правилам и неохотно подстраиваются под ситуацию. Бройер указывает, что адаптация складывающимся условиям со ставками на кредитование может занять до 10 кварталов.
В связи с этим агентство обновило свои ожидания относительно развития ситуации с процентными ставками. Ожидается, что Европейский центральный банк (ЕЦБ) повысит ставку по депозитам до 3% в 2023 году (прим. В ноябре 2022 года прогноз давал 2,25% на текущий год), и при этом ожидать снижения ставок в 2024 году не стоит. Шансы крайне невелики для изменения политики регулятора. Уже сегодня, в номинальном выражении, ставки по ипотечному кредитованию выросли до 10-летнего максимума. Ситуация вряд ли изменится до середины 2024 года.
В докладе S&P Global Ratings по перспективам европейских рынков также отмечается, что влияние повышения процентных ставок на стоимость жилья и объемы инвестиций в сектор может сильно варьироваться в зависимости от страны, включая показатели доступного предложения на конкретном рынке, объем потребительского спроса и международную популярность недвижимости конкретного рынка. Ключевую роль также сыграет то, какая доля покупателей обычно использует ипотечные средства для покупок и инвестиций в жилье. В некоторых странах до 70% покупателей прибегают к ипотеке и растущие ставки сильно повлияют на эти рынки. В других странах большую популярность имеют покупки за собственные средства и, закономерно, ситуация на ипотечном рынке повлияет на эти страны слабее.