С сентября по октябрь 2022 года компания Idealista и портал «Pisos.com» зафиксировали заметное снижение цен на жилье вторичного рынка в двух ключевых городах Испании — Мадриде и Барселоне. Это может быть как небольшое замедление рынка в рамках чередующихся флуктуаций, но возможно первые признаки больших перемен.
Информация от Idealista указывает, что цены на вторичном рынки упали за месяц на 0,7% в городе Барселона и на 0,5% в Мадриде. Таким образом цена квадратного метра жилья в Барселоне к концу октября стоила 4 093 евро, а в Мадриде — 3 974 евро. В последние 12 месяцев цены на жилье вторичного рынка в Мадриде росли беспрерывно, месяц к месяцу. В Барселоне подобное происходило с октября 2021 года, хотя и с незначительными колебаниями.
В тоже время портал «Pisos» сообщает о падении цен на 0,3% в Барселоне, где она составила на конце октября 4 434 евро за квадратный метр, и на 0,63% в Мадриде, где она составила 4 330 евро за квадратный метр на тот же период.
Очевидный спад
Хотя испанский сектор недвижимости с неожиданным упорством противостоял экономической нестабильности, сформировавшейся из-за пандемии COVID-19, все прогнозы указывают, что грядущая волна уже глобального экономического кризиса возьмет свое и приведет к коррекции рынка. Падение цен произойдет уже в ближайшие месяцы и речь, разумеется, идет о падении.
Квартальная статистика компании по оценке недвижимости Tinsa еще за II квартал 2022 года указывала на снижение цен жилья на 0,8% к I кварталу года. Наблюдалось это снижение как на первичном рынке, так и на вторичном. Оценки грядущей же коррекции варьируются.
Консалтинговая компания Atlas ожидает 15% падение в ближайший год, в то время как Европейский центральный банк (ЕЦБ) ожидает снижения на 9% в следующие 2 года, прежде всего из-за роста процентных ставок на ипотечное кредитование. Один из наиболее мягких сценариев предлагают аналитики из испанского коммерческого банка Bankinter, которые ожидают 3% падение в 2023 году и 2% падение в 2024 году.
Как и ЕЦБ, Bankinter указывает рост процентных ставок как один из ключевых факторов в коррекции. Исследовательский отдел Bankinter также напоминает, что 12-месячный показатель Euribor вырос с декабря 2021 года по начало декабря 2022 года с -0,5% до 2,63%. Рыночные прогнозы указывают на рост выше 3,4% в следующие 12 месяцев.
Банк также предупреждает, что у европейских домохозяйств уровень доходов и сбережений из-за высокой инфляции на основные товары потребления, включая энергоносители и продукты питания. Возможности их приобретения будут затруднены, что снизить доступные средства для покупки или аренды недвижимости. А при высоких ставках на ипотеку, каких-либо опций для колоссального количества домохозяйств просто не останется. По крайней мере пока данное сжатие спроса не начнет двигать цены вниз.
Финансовое учреждение при этом указывает, что резкий рост процентных ставок по испанским 10-летним облигациям делает инвестиции в арендное жилье менее привлекательными. Валовая рентабельность с предоставления жилья в аренду остаются на уровне около 3,7% в среднем по Испании. В тоже время рентабельность облигаций выросла за с 0,55% до 3,1%. Таким образом, спред доходности сузился до 60 базисных пунктов, что уже немного ниже 20-летнего среднего значения в 70 базисных пунктов.