В первые месяцы 2023 года цены на жилье показали удивительную сопротивляемость сложившимся экономическим трендами. Несбывшиеся пессимистичные прогнозы потребовали переосмысления и изменения прогнозов для местного рынка. Вполне возможно, что ко второй половине года цены все же вырастут на 5% или чуть больше. Это будет довольно ощутимым замедлением к 8% в первом квартале.
В тоже время к концу 2023 года может произойти снижение цен на 3%, а в 2024 году — на 2%. Это уже более пессимистичный прогноз, чем было ранее, когда ожидался 1% роста в этом году и стагнация на 0% в 2024-м. Если прогноз оправдается, а заработная плата населения вырастет более чем на 2%, то рынок получит сбалансированное развитие, адекватно нивелирующее чрезмерный рост цен в последние месяцы. Сегодня цены на жилье превышают средний доход на испанское домохозяйство в 8,5 раза. Средний максимум последних 20 лет составлял 7,5 раза.
В любом случае, тревожиться не стоит. Такая корректировка находится далеко от падения, зафиксированного в 2007 году:
- Согласно Idealista, текущие цены в Испании все еще на 11% ниже, чем цены 2007 года, а валовый располагаемый доход домохозяйств вырос с тех пор на 15%;
- Ставка ипотечного кредитования составляет около 35% против 50% в 2007 году;
- Соотношение между ценами на жилье и доходами домохозяйств составляет 8,5 раза против 9,5 раза в 2007 году.
Это позволит рынку относительно безболезненно преодолеть текущие экономические проблемы. Основными же триггерами коррекции выступают:
- Повышение стоимости ипотечного кредитования. Так 12-месячная ставка Euribor выросла с -0,5% в декабре 2021 года до +2,5% на февраль 2023 года. По прогнозам, в ближайшие месяцы ставка превысит 3%. Это означает, что увеличение стоимости нового ипотечного займа составляет примерно 360 евро в месяц (прим. в среднем 144 000 евро по Испании).
- Снижение объемов сбережений домохозяйств. Сильная инфляция на основные потребительские товары, такие как электроэнергия и продукты питания, уже заметно снизила покупательную способность испанских граждан. Разумеется, это привело к снижению нормы в целом по стране. Если обратиться к середине прошлого года, то на конец II квартал заработные платы в Испании выросли на 2,2%, а инфляция составила 10,5%.
- Произошел резкий рост внутренней нормы доходности (IRR) 10-летних облигаций в стране, что сделало инвестиции в арендное жилье менее привлекательными. Валовая доходность арендного жилья в среднем по Испании остается на уровне около 3,7%, в то время как доходность 10-летних облигаций выросла с 0,55% до 3,5% всего за три месяца с декабря 2022 года.