В 2022 году в Арагоне было продано 6 615 гаражей. Результат на 21,73% больше, чем в 2021-м и этот показатель отражает высокую динамику развития местного рынка гаражных помещений. Однако конец прошлого года, согласно аналитикам рынка, продемонстрировал резкую смену циклом развития. Так, в последнем квартале 2022-го продажи гаражей едва достигли отметки в 1 400 объектов — минимум с 2010 года. Ввиду этого всего за квартал объемы продаж упали на 21,26%, согласно данными Университета Сарагосы.
Фернандо Баэна, президент Ассоциации агентов недвижимости Арагона, объясняет, что в прошедший год отметился высокой «разборчивостью» покупателей недвижимости. Скупались все объекты, везде и почти на любых условиях. Раскупались также и гаражи. Например за тот же год в регионе было продано 16 669 апартаментов, чего не наблюдалась с 2008-го.
Такой рост спроса оказался продолжительным следствием постпандемического восстановления экономики. Как пена из только что открытой бутылки шампанского вырывается при открытии, так и накопленный в 2020–21 годах спрос внезапно и с огромной силой вылился на рынок недвижимости. А так как на гаражном рынке, согласно Баэна, годами царило затишье, относительные темпы роста оказались и вовсе рекордными.
Такое состояние покупательского спроса не могло сохраняться вечно и когда внезапный всплеск интереса иссяк, рынок стремительно вернулся к показателям, объективно возможным на основе реальных условий сектора. Так средняя цена квадратного метра типичного гаража в Арагоне составила 1 098 евро на конец 2022 года год, что стало квартальным падением на 1,08% и на 0,83% в годовом выражении. Средняя стоимость гаража составила 15 368 евро — снижение на 1,11% за квартал и 1,53% за год.
Баэна подчеркивает, что ситуация с падением цен на гаражи, как и в случае с рынком апартаментов, во многом зависит от конкретного города и района Арагона. Так, в городе Сарагоса, самом дорогом рынке с самым высоким покупательским спросом, сегодня трудно купить гараж менее чем за 17–20 тысяч евро. Если гараж расположен в центре города, то цена может достигать 30 000 и даже 40 000 евро. Цены на данный момент все еще ниже на 25%, чем рекордные показатели конца 00-х. Ситуация схожа с таковой на рынке жилья.
Выгодна ли аренда в регионе?
При таких ценах возникает вопрос, выгодна ли покупка гаражей для заработка на сдаче их в аренду. Есть разные мнения на этот счет и множество нюансов. Баэна указывает, что сейчас гаражи более-менее хорошо показывают себя в сегменте аренды и спрос инвесторов на эти объекты есть. Особенно если мы будем смотреть на центральные районы крупных городов Арагона. В столице региона, Сарагосе, вероятно ставки аренды самые высокие — примерно 80–120 евро в месяц.
Согласно расчетам, изложенным в исследовании Fotocasa «Рентабельность гаражных помещений в Испании в 2022 году», рентабельность гаражей в Арагоне составляет примерно 6,8%. Это на 0,2 пункта ниже, чем было зафиксировано в 2021 году, но на 2,6 пункта выше показателей времен окончания предыдущего цикла развития в 2015 году. Расчет шел по декабрю учтенных лет. Цены продаж в среднем по региону остановились на отметке в 10 612 евро. Ставки аренды застыли на 59,94 евро в месяц. В Сарагосе средние цены и ставки выше — 12 354 евро за объект и 65,52 евро в месяц соответственно.
Мария Матос, директор по исследованиям и пресс-секретарь Fotocasa, отмечает: «Прошлый год завершился самым низким показателем рентабельности гаражей за последние 5 лет, что было связано с исключительно высоким ростом цен на эти объекты. Эта ситуация наблюдается по всей стране, где стоимость покупки увеличилась в среднем на 14%, а ставки аренды выросли только на 2,4%».