Компания по инвестиционному менеджменту M&G недавно опубликовала отчет о рисках для мирового рынка недвижимости и их источниках. Выводы исследования компании были однозначными: «Рынок держится, но опасность еще не миновала». Среди основных препятствий для рынка и факторов риска M&G указывает ужесточение условий при выдаче кредитов в дополнение к повышению процентных ставок, нестабильность банковской системы в целом, наличие ряда структурных изменений в строительном секторе, включая необходимость делать большую ставку на ESG-критерии, а также распространенность гибридной схемы занятости населения.
В M&G добавляют, что глобальный рынок недвижимости ждет «длительный период ужесточения условий кредитования, поскольку банки и другие кредитные учреждения вводят более строгий финансовый контроль» в отношении того, кому и какие средства положено предоставлять. Это приведет к сценарию, который «затруднит восстановление и увеличение стоимости капитала», особенно в тех сегментах рынка, «которые имеют значительную зависимость от рискованных активов и чрезмерно закредитованных инвесторов. Некоторые уже сталкиваются с необходимостью обращаться к рефинансированию».
Отдельно отмечается ситуация в США, где одной из основных проблем является «стабильное непропорционально масштабное предоставление кредитов владельцам недвижимости и застройщикам со стороны коммерческих банков среднего масштаба», что «подвергает весь банковский сектор серьезному стрессу от рисков массового банкротства» как заемщиков, так и самих финансовых учреждений. По данным M&G, почти 30% всех кредитов, выданных региональными банками США, приходится на заемщиков работающих с коммерческой недвижимостью. Это намного выше значений, наблюдаемых в Великобритании и ЕС (около 5%). При этом коммерческая недвижимость в Соединенных Штатах находится сегодня в особенно уязвимом положении.
При этом в исследовании указывается, что на данный момент инвесторы в недвижимость, особенно закредитованные, все же действуют осмотрительно и принимают во внимание неопределенность на рынке. Довольно малый процент людей предпочитает иметь дела с рискованными активами. В противном случае они требуют большей компенсации за больший риск. По словам M&G, это выражается в миграции инвесторов «в сторону качественных и устойчивых активов, создающих гарантированные денежные потоки». Растет вакантность менее стабильных активов, включая офисы и недвижимость для ритейла.
В M&G также указывают, что из-за меньшей доступности заемного капитала и больших рисках убытков, объемы инвестиций в «не первоклассные» активы будет сокращаться, что отразится на падении их стоимости. Создается некий круг, когда рискованный актив будет терять в стоимости из-за своей рискованности, что будет отталкивать еще больше людей от инвестиций в него и приводить к еще большей потери стоимости. Такая же ситуация касается, например, соответствия объектов экологическим стандартам — если объект не получает внимания со стороны инвесторов ввиду несоответствия стандартам, у владельцев будет меньше мотивации вкладывать деньги в реновацию.