Аренда недвижимости в Испании: все, что нужно знать арендодателю

Статистика последних лет показывает стабильный рост цен на недвижимость в Испании, высоко востребованную среди иностранных покупателей. Далеко не все рассматривают зарубежное жилье как место для переезда на постоянное проживание, пусть и допускают подобную возможность. Недвижимость продолжает оставаться наиболее стабильным инвестиционным активом. Вложения в испанский жилой фонд позволяют не только сохранить деньги от инфляции, но и приумножить их.

По степени популярности у покупателей и арендаторов недвижимости Испания занимает ведущие позиции среди стран Европы. Высокое качество жизни, стабильная экономика, комфортные климатические условия делают королевство привлекательным не только для отдыхающих − жилье здесь также ищут студенты и экспаты, приезжающие работать. Коэффициент рентабельности местного жилого фонда, сдаваемого в аренду, стабильно высокий. Однако для того, чтобы получать легальную прибыль и не иметь проблем с законом, важно соблюдать введенные в стране правила, касающиеся аренды. Рассмотрим, что должен знать инвестор, планирующий приобрести квартиру в Испании для сдачи в аренду.

Содержание:

• Какие объекты наиболее выгодны?
• Особенности арендного сектора
  • Повышение и снижение арендной платы
• Какие налоги уплачиваются на недвижимость?
• Советы для иностранных инвесторов

Какие объекты наиболее выгодны?

Одинаковым спросом пользуются как квартиры в новостройках в Испании, так и вторичное жилье. Но при покупке недвижимости для последующей сдачи в аренду целесообразно учитывать следующие факторы:

• Аудиторию, на которую рассчитывает будущий арендодатель. Если это студенты, то стоит рассматривать приобретение жилья в городах со скоплением учебных заведений. Если отдыхающие, то стоит подбирать объекты в крупных туристических центрах и рядом с побережьем.
• Качество жилого фонда. Попытка сэкономить при покупке жилого объекта вполне объяснима, однако арендаторы предпочитают современное и благоустроенное жилье. Найти жильцов для квартиры с плохим ремонтом или иными дефектами труднее, да и прибыль от сдачи будет ниже.
• Расположение. Заранее проанализировать возможный арендный доход довольно просто. Чтобы понять, будут ли вложения выгодными, достаточно изучить среднюю величину арендной платы в выбранном районе.

Прошли те времена, когда наиболее ходовыми объектами у арендаторов были квартиры-студии. Пандемия вынудила людей оценить важность наличия свободных площадей в жилом объекте. Поэтому большую востребованность получили апартаменты с 1−2 спальнями. Не менее высок интерес к жилому фонду премиум-класса. Только в 2021 году рост спроса на виллы в Испании составил 6,7%. Это первый столь высокий показатель за последние 30 лет. Данные 2022 года еще находятся в стадии аналитической разработки. При этом аналитики отмечают, что спрос на элитные объекты уже превышает предложение, так как период пандемии вызвал определенный застой в строительном секторе и количество готовых объектов сократилось.

Особенности арендного сектора

Квартира куплена, документы оформлены, что делать дальше? Можно сдавать жилье, проживая в стране, или воспользоваться услугами местных агентств, которые за комиссионный процент возьмут на себя доверительное управление имуществом. В любом случае есть общие законодательные требования, о которых должен знать собственник:

• Аренда может быть краткосрочной и долгосрочной. Однако в обоих случаях недвижимость регистрируется в Министерстве туризма, а собственник обязан уплачивать налоги, составляющие 24% от полученного дохода.
• При сдаче недвижимости в аренду обязательно составляется договор, в котором отражаются права и обязанности сторон, величина арендной платы. Ограничений по сумме не существует: собственник может сдавать квартиру дешевле, чем в аналогичном сегменте на рынке, или дороже − важно лишь найти покупателя, которого такая сумма устроит.
• Изменить арендную плату после подписания договора по своему усмотрению нельзя, это закреплено законодательно. Подробнее о данном аспекте ниже.
• Коммунальные платежи может платить как владелец недвижимости, так и арендатор. Это также отражается в договоре. Арендная плата обычно вносится ежемесячно и авансом за месяц вперед.
• Арендатор не может вносить конструктивные изменения в жилище, но при этом обязан поддерживать его в надлежащем состоянии и устранять возникшие мелкие дефекты за свой счет. Капитальный ремонт осуществляется за счет собственника, если его необходимость не вызвана неправомерными действиями арендатора. Во избежание конфликтов к договору обычно прилагается акт приема-передачи, в котором указываются состояние жилого фонда, наличие мебели и бытовой техники.
• Каждый иностранец, снимающий квартиру, должен быть поставлен на учет в местной полиции. Сведения передает либо собственник жилья, либо риелтор, работающий по доверенности.

Последнее требование присутствует не во всех провинциях, поэтому собственнику недвижимости, не владеющему тонкостями местного законодательства, безопаснее пользоваться услугами профессионального риелтора при составлении договора и взаимодействии с арендаторами. Региональные органы власти устанавливают собственные требования для сдающих жилье. В каждом из 17 автономных сообществ они индивидуальны. Зачастую требования связаны с определенными ограничениями.

Повышение и снижение арендной платы

Действующее законодательство ограничивает повышение арендной платы в рамках продляемого договора в течение первых 5 лет его действия. Точнее, такая возможность имеется, но только в рамках роста индекса потребительских цен (IPC). Возможность повышения арендной платы должна быть зафиксирована в договоре аренды. При этом владелец недвижимости может поднять плату только один раз в год, уведомив о предстоящих изменениях жильца не позднее, чем за месяц.

В случае снижения IPC арендатор может потребовать уменьшения арендной платы, основываясь на данных Национального института статистики, учитывающего изменения инфляции. Индекс обновляется ежемесячно.

Какие налоги уплачиваются на недвижимость?

Базовым является налог на владение недвижимостью. Его ставка рассчитывается исходя из кадастровой стоимости объекта и варьируется от 0,4 до 1,1% в зависимости от конкретной провинции. Налог выплачивается ежегодно.

При сдаче квартиры в аренду декларация о доходах заполняется каждый квартал. Прибыль от аренды облагается по ставке 24%. Декларация подается даже в тех случаях, если жилье в течение облагаемого налогом периода стояло пустым.

Для владельцев недвижимости дороже 700 000 € предусмотрен налог на роскошь. Ставка варьируется в зависимости от региона и составляет от 1 до 3,5%.

Советы для иностранных инвесторов

• Отсутствие знаний о местном законодательстве и языковые трудности при самостоятельном поиске жилья могут привести к катастрофическим последствиям. Во избежание финансовых потерь лучше получить услуги квалифицированного агентства недвижимости. Экономить на них не стоит.
• Самостоятельное изучение рынка испанской недвижимости и сравнительный анализ выставленных на продажу или в аренду объектов только приветствуются. В сети можно найти соответствующие интернет-ресурсы как непосредственно в Испании, так и в Европе.
• Аренда должна быть оформлена легально. Да, это влечет налоги, но также защищает от финансовых потерь и недобросовестных арендаторов.

Важно учитывать, что нелегальная сдача жилья в аренду чревата весомыми штрафами, которые могут достигать 90 000 €.