Недвижимость на Балеарских островах: расчет стоимости покупки и сопутствующих сделке расходов

Недвижимость на Балеарских островах: расчет стоимости покупки и сопутствующих сделке расходов

При покупке недвижимости на Майорке участники сделки сталкиваются с сопутствующими тратами в виде налогов, оплаты услуг нотариуса и адвоката и различных сборов. Рассмотрим единовременные и постоянные дополнительные расходы, возникающие в процессе приобретения испанского жилья.

Содержание:

Расходы при продаже недвижимости

В процессе продажи недвижимости продавец может столкнуться со следующими расходами:

  • подоходный налог с физических лиц;
  • муниципальный налог на прирост капитала;
  • прочие расходы.

Подоходный налог с физических лиц

Владельцы испанской недвижимости, планирующие совершить ее продажу, облагаются подоходным налогом. Те, кто не является резидентом, будут облагаться подоходным налогом для нерезидентов.

Прирост капитала, полученный от продажи собственности, должен указываться в декларации о доходах. Эта прибыль рассчитывается на основе разницы между стоимостью, по которой недвижимость продается, и стоимостью, по которой она была приобретена, уточненной с помощью специального коэффициента. Последний варьируется в зависимости от года покупки объекта.

Первые 6 тыс. евро прироста капитала облагаются налогом в размере 21%, от 6 до 24 тыс. евро – 25%, а свыше этого уровня – 27%.

Если имущество продается за сумму, меньшую его первоначальной стоимости, считается, что произошел капитальный убыток. В этом случае платить подоходный налог не требуется.

Закон освобождает от уплаты налогов налогоплательщиков, которые продают свое основное место жительства (если они проживали там непрерывно в течение 3 лет) и реинвестируют полученную прибыль или ее часть в приобретение другого дома, который станет их новым основным местом жительства.

Освобождение распространяется только на ту часть дохода, которая используется для покупки другого дома и будет выплачена в течение периода не более 2 лет с даты передачи, независимо от оговоренных сроков или способов выплаты. Остальная часть должна облагаться налогом.

Стоимость приобретения дома определяется путем сложения трех элементов и вычитания четвертого:

  1. Фактическая сумма приобретения. Если приобретение передаваемого объекта было осуществлено за ценное вознаграждение, его покупной стоимостью считается фактическая сумма, за которую он был приобретен.
  2. Стоимость инвестиций и улучшений. Если в приобретенные объекты были сделаны инвестиции и внесены улучшения, расходы на это добавляются к стоимости приобретения.
  3. Расходы и вспомогательные налоги. Все расходы и налоги, связанные с приобретением, которые были оплачены покупателем (за исключением процентов) добавляются для расчета суммы стоимости приобретения.
  4. Амортизация. Амортизация уменьшает стоимость приобретения.

Муниципальный налог на прирост капитала

Муниципальный налог на прирост капитала уплачивается в мэрию по месту нахождения недвижимости. Он рассчитывается исходя из кадастровой стоимости объекта и количества лет, в течение которых он находится в собственности. Этот расчет зависит от местного совета, который регулируется Ley Reguladora de las Haciendas Locales.Он требуется в зависимости от того, принесла ли продажа прибыль или убытки. Во втором случае выплаты можно избежать.

Налог на прирост капитала выплачивается муниципалитету в течение 30 рабочих дней после подписания договора купли-продажи.

Трансфертная стоимость (цена, которая устанавливается в сделках между взаимозависимыми лицами) определяется путем расчета двух позиций: фактической суммы продажи за вычетом расходов и налогов, присущих трансферту, которые были оплачены продавцом.

Прочие расходы

Досрочное погашение кредита или суброгация ипотеки (когда владелец принимает на себя долг) влекут за собой ряд комиссий. В настоящее время эти комиссии на законодательном уровне ограничены максимальным размером в 0,5% от капитала кредита в течение первых пяти лет и 0,25% в течение оставшегося срока ипотеки.

Это финансовое аннулирование кредита должно быть заверено нотариусом (долг также должен быть аннулирован в реестре). Стоимость нотариальных услуг зависит от того, сколько денег было занято у банка на тот момент.

Для того чтобы убедиться в отсутствии задолженностей по недвижимости, продавцу нужно проверить историю выплат по коммунальным услугам, IBI, налогу на мусор и т.д., которые должны быть погашены лицом, являющимся владельцем недвижимости на 1 января года, в который осуществляется сделка. Другими словами, в случае заключения сделки купли-продажи 2 января все налоги за текущий год оплачивает продавец, если стороны не договорились об ином.

Также нельзя забывать о сертификате энергоэффективности, являющемся обязательным с 1 июня 2013 года для любого дома или здания, продаваемого или сдаваемого в аренду.

Расходы при покупке дома

В процессе покупки дома покупатель может столкнуться со следующими расходами:

  • трансфертный налог;
  • налог на добавленную стоимость;
  • муниципальный налог на прирост капитала;
  • гербовый сбор;
  • расходы на регистрацию в Земельном кадастре;
  • расходы на услуги нотариуса;
  • расходы, полученные в результате покупки с использованием ипотеки;
  • удержания для нерезидентов.

Трансфертный налог (IТР)

ITP – это региональный налог, который взимается с покупки и продажи подержанной недвижимости между частными лицами. Его размер варьируется от 8 до 11% от общей стоимости объекта в зависимости от его цены:

  • от 1 млн евро – 11%;
  • от 0,6 до 1 млн евро – 10%;
  • от 0,4 до 0,6 млн евро – 9%;
  • до 0,4 млн евро – 8%.

Последний транш в 2019 году имеет новшество: ITP снижается с 8 до 5% в тех случаях, когда реальная стоимость недвижимости не превышает 200 тыс. евро и это первое жилье покупателя.

Налог на добавленную стоимость (НДС)

Если недвижимость новая, то вместо ITP (Impuesto sobre el Valor añadido или IVA) будет применяться налог на добавленную стоимость или НДС. В этом случае есть фиксированная ставка, установленная на уровне 10%.

Муниципальный налог на прирост капитала

Местные советы установили еще один налог, связанный с куплей-продажей жилья. Это муниципальный налог на прирост капитала, который взимается с увеличения стоимости городской земли.

Эта сумма является переменной (она зависит от нескольких факторов, таких как размер участка, кадастровая стоимость, годы постоянного нахождения недвижимости в руках продавца и т.д.) и, согласно закону, именно продавец должен ее выплатить.

Гербовый сбор (IAJD)

Этот налог также ложится на покупателя при приобретении только что построенной недвижимости на Ибице. Его размер определяется самим автономным сообществом. На Балеарских островах он составляет 1,2%.

Таким образом, при покупке новостройки покупатель столкнется с налогом в размере 11,2% (10% НДС и 1,2% IAJD).

Теперь рассмотрим расходы на управление, которые нужно покрыть при покупке недвижимости на Ибице.

Земельный кадастр и нотариальная контора

Для покупки недвижимости на Ибице необходимо, чтобы сделка была нотариально заверена и впоследствии зарегистрирована в Земельном кадастре.

Нотариальные услуги и их стоимость будут зависеть от цены недвижимости, количества страниц, количества включенных документов и т.д. И эти услуги, и регистрация в Земельной книге оплачиваются в соответствии с тарифами, установленными местной администрацией.

Расходы, полученные в результате покупки с использованием ипотеки

Распределение расходов на формализацию, которые возникают при оформлении и регистрации ипотечного кредита после прохождения через ряд судебных процедур и изменений в законодательстве, теперь более или менее ясно. Рассмотрим, какие расходы должен оплачивать банк, а какие клиент.

Клиент должен оплатить оценку и копию акта. Банк должен заплатить агентству, нотариальной конторе и регистратору, а также покрыть гербовый сбор (IAJD).

Удержания для нерезидентов

Налоговое агентство Испании (Hacienda) удерживает с продавцов, не являющихся резидентами, налог в размере 3% от стоимости жилья, который должен быть уплачен в течение 30 дней. Это удержание рассматривается как выплата в счет налога на прирост капитала, возникающего в результате продажи. Заявление о таком увеличении богатства должно быть сделано в течение 4 месяцев после продажи недвижимости.

Цены на дома в Испании настолько отличаются от региона к региону, что за среднюю стоимость жилья на Балеарских островах, которая превышает 311 тыс. евро, можно купить до трех домов в Эстремадуре и Кастилье-Ла-Манче и почти столько же в Астурии.

В ежегоднике по недвижимости Ассоциации регистраторов за 2021 год средняя цена жилья на Балеарских островах составляет 311 503 евро, что выше, чем в Мадриде (291 763 евро), Стране Басков (246 761 евро) и Каталонии (212 145 евро) – это четыре сообщества, которые превышают средний показатель по стране в размере 179 887 евро.

С другой стороны, средняя цена в Эстремадуре составляет 81 102 евро, что значительно ниже следующих регионов по доступности: Кастилья-Ла-Манча (97 465 евро), Мурсия (102 581 евро), Ла-Риоха (107 708 евро), Кастилья-и-Леон (109 721 евро) и Астурия (116 535 евро).

В середине диапазона находятся Наварра (171 961 евро), Канарские острова (162 086 евро), Андалусия (157 729 евро), Кантабрия (145 331 евро), Валенсийское сообщество (133 136 евро), Арагон (129 472 евро) и Галисия (128 381 евро).

Покупка иностранцами недвижимости на Балеарских островах

Объем иностранных инвестиций в испанскую недвижимость, который также отметила Ассоциация регистраторов, вырос в прошлом году в семи населенных пунктах. Наиболее заметен этот рост на Балеарских островах (3,03%), которые продолжают оставаться самой привлекательной территорией для граждан других стран в этом секторе: почти треть (32,67%) от общего числа продаж и покупок.

На Канарских островах тот же показатель составил 23,73%, в Валенсийском сообществе – 20,81%, в Мурсии – 16,92%, в Андалусии – 11,48% и в Каталонии – 11,05%.

В целом по Испании в 2021 году спрос со стороны иностранцев вырос с 47 500 сделок в 2020 году до 61 000 в 2021 году, хотя на их долю пришлось лишь 10,8% от общего числа по сравнению с 11,3% в предыдущем году, что говорит об уменьшении доли иностранных покупателей испанской недвижимости.

Среди иностранных покупателей британцы по-прежнему лидируют в половине провинций Андалусии (Кадис, Малага, Гранада и Хаэн), а также в Мурсии и Аликанте; немцы лидируют на Балеарских и Канарских островах; итальянцы - в провинции Барселона; португальцы - в Галисии, за исключением Оренсе, где на первое место вырвались колумбийцы.

Если анализ сосредоточить на количестве провинций, где преобладает та или иная национальность, то румыны являются самыми популярными иностранными покупателями во многих провинциях внутренней Испании, а также в провинциях северной Испании. Марокканцы, как и ожидалось, лидируют среди иностранцев в нескольких провинциях Андалусии и Эстремадуры, а также в других провинциях на севере Испании.

В своем отчете регистраторы подчеркивают, что в 2021 году продолжилась тенденция роста спроса на жилье с большей площадью, усилившаяся во время кризиса здравоохранения в 2020 году и имеющая все шансы на стабилизацию в 2022 году.

Неудивительно, что 52,5% проданной недвижимости в прошлом году имела площадь более 80 м2, что немного выше показателя 52,2% в 2020 году. Доля проданных квартир площадью от 60 до 80 м2 составила 28,1%, от 40 до 60 м2 – 16,2%, менее 40 м2 – всего 3,3%.

Поделитесь
Подписаться на рассылку
Подписаться