Как заработать на инвестициях в недвижимость Испании
Обновлено
10681
Испания – одна из стран, где больше всего вкладывают в недвижимость. Как выгодно инвестировать в недвижимость? В этом небольшом руководстве мы попытаемся объяснить, какие типы объектов существуют и как заработать на недвижимости в Испании.
Многих инвесторов интересует, можно ли заработать, покупая сегодня недвижимость в Испании. Согласно данным, опубликованным Генеральным Советом нотариата, в четвертом квартале 2019 года покупка-продажа жилья увеличилась в 10 из 17 испанских автономных сообществ.
Содержание
ЗАРАБОТАТЬ НА НЕДВИЖИМОСТИ ИСПАНИИ
Согласно статье 334 Гражданского кодекса, под недвижимостью понимаются земли, здания, дороги, всевозможные сооружения и все, что прочно связано с землей. Поэтому в Испании термин «недвижимость» передается словом «raíces», что буквально означает «корни».
Многие для своего инвестиционного портфеля выбирают недвижимость в Испании, поскольку это актив, который исторически приносил хорошую прибыль.
Типы недвижимости
В целом, мы можем выделить три основных типа недвижимости.
Жилые: дома, виллы или квартиры.
Коммерческие: офисные здания, помещения для ведения бизнеса, торговые центры или склады.
Промышленные: корабли, фабрики, шахты, фермы и т. д.
МОЖНО ЛИ ЗАРАБОТАТЬ НА ИНВЕСТИРОВАНИИ В НЕДВИЖИМОСТЬ В ИСПАНИИ?
Существуют проверенные способы, чтобы заработать на испанской недвижимости. Перечислим некоторые виды деятельности, чтобы заработать на рынке недвижимости Испании:
Купля-продажа. Речь идет о покупке недвижимости и ее последующей перепродаже с наценкой. В этом случае прибыль не будет немедленной.
Купить вторичное жилье, сделать ремонт, потом выгодно его продать. Крайне важно выбрать хорошее расположение недвижимости, это позволит быстро ее продать с наценкой, покрывающей все расходы.
Рентный доход в Испании включает аренду помещений или жилья в среднесрочной/долгосрочной перспективе с получением арендной платы. В этом случае важно рассчитать общую сумму инвестиций, то есть средства, которые пойдут на покупку, включая расходы и налоги, а также планируемую доходность.
Аренда туристической недвижимости. Купить дом в Испании – означает получить еще один вид прибыли. При этом следует учитывать, что содержание недвижимости в Испании требует больших расходов, поскольку велика вероятность износа из-за постоянного пользования.
Аренда помещения и продажа его с текущим договором аренды.
Краудфандинг недвижимости – привлечение «общих, коллективных» инвестиций для покупки, девелопмента, реновации объектов жилой и коммерческой недвижимости под продажу или для получения арендного дохода.
Например, сотни инвесторов могут участвовать в ремонте и последующей продаже недвижимости, начиная с вложения таких доступных сумм, как 50 €.
Итак, ответ на вопрос, можно ли реально заработать на испанской недвижимости, положительный. Каждый способ имеет разные уровни риска, прибыльности и сроков для получения дохода. Необходимо тщательно оценить, какие варианты лучше всего подходят для вашей инвестиционной стратегии.
Меры предосторожности при инвестировании в недвижимость
Инвестирование в недвижимость требует ряда мер предосторожности.
Проанализируйте вашу ситуацию. Вы должны знать, каких целей хотите достичь, покупая недвижимость и каким бюджетом вы располагаете.
Тщательно изучите финансовую, правовую и налоговую стороны сделки. Необходимо по максимуму смягчить риски, которые могут угрожать инвестициям.
Исследуйте рынок недвижимости и его развитие. Существует множество документов, которые публикуют официальные органы и консультанты. С помощью этих данных вы узнаете, как ведет себя сектор, какие типы недвижимости наиболее прибыльны, где лучше покупать, какая эволюция цен и т. д.
РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ ИСПАНИИ
Цены на недвижимость в Испании сильно варьируются в зависимости от области. Средняя цена испанского жилья – около 1886 евро за квадратный метр.
В крупных городах, таких как Мадрид и Барселона, и туристических районах цена на жилье намного выше. Так, в среднем квадратный метр в Мадриде стоит 3.122 €/м², в Барселоне – 3.077 €/м², в Севилье – 1.588 €/м², в Валенсии – 1.435 €/м², в Толедо – 963 €/м². Самые дешевые города Испании для покупки жилья обычно расположены во внутренних районах. Три города с самыми низкими ценами за квадратный метр (около 550 €/м2) – Альбокс, Каласпарра и Бенавенте.
ЛУЧШИЕ ГОРОДА ИСПАНИИ ДЛЯ ИНВЕСТИЦИЙ
Инвестирование в жилье с последующей сдачей его в аренду – один из наиболее оптимальных способов получить дополнительные доходы. Однако в некоторых автономных сообществах вложения в квартиры в Испании оказываются более прибыльными, чем в других.
Рентный бизнес в Испании во многом зависит от региона расположения.
Стоимость покупки и средняя цена аренды – это данные, которые меняются в зависимости от региона Испании. Среди наиболее выгодных мест для инвестиций в жилье можно с уверенностью назвать такие города:
Наварра (доходность 7,1%);
Мурсия (доходность 7%);
Валенсия (доходность 6,9%);
Каталония (доходность 6,8%).
В 2020 году рентабельность жилья Каталонии достигла самого высокого уровня за последние 10 лет.
Наиболее низкая прибыльность в следующих автономных сообществах:
Мадрид (доходность 5,5%);
Эстремадура (доходность 5,5%);
Страна Басков (доходность 5,5%);
Балеарские острова (доходность 4,8%).
В настоящее время в таких городах, как Мадрид и Барселона, цены на аренду снижаются из-за большего количества жилья, что приводит к снижению прибыльности.
ПЕРСПЕКТИВЫ ИСПАНИИ
Испания – страна с очень привлекательным рынком недвижимости для инвестиций в жилье. Испанская недвижимость обладает высокой рентабельностью из-за динамичной экономики, растущего населения и привилегированного географического положения. Так, согласно данным Евростата, 76% испанцев инвестировали или инвестируют в недвижимость, а 36,2% имеют второе помещение. К этому добавляются иностранные инвестиции, которые в период с 2018 по 2019 год повлекли за собой приобретение 101 969 домов.
В последнем квартале 2020, несмотря на кризис, вызванный Сovid-19 во всей мировой экономике, рентабельность жилья на внутреннем рынке составила 7,5%.
ПЕРСПЕКТИВЫ РЫНКА В ИСПАНИИ
Испанский рынок недвижимости является привлекательным по многим причинам: экономическим, социокультурным, географическим.
Экономические факторы:
Платежеспособная экономика, занимающая 13 место в мире, по данным Международного валютного фонда, и 23 место в Глобальном индексе конкурентоспособности Всемирного экономического форума.
Испания – важный международный инновационный центр в рамках Европейского Союза.
Испанское общество очень динамично, с высококвалифицированным молодым населением.
В последние годы испанский рынок недвижимости продемонстрировал продолжающийся рост, который лишь немного застопорился из-за кризиса, связанного с коронавирусом.
С 2013 года реальные инвестиции в недвижимость Испании увеличились на 47%, что намного выше роста ВВП (17%) за тот же период, согласно данным Банка Испании.
Кроме того, с 2014 года цены на жилье выросли на 31% в номинальном выражении.
Географические факторы:
Испания соединяет по воздуху, суше и морю европейский, африканский, американский и азиатский континенты.
Прочная и постоянно развивающаяся инфраструктурная сеть.
Социокультурные факторы:
Согласно исследованию ОЭСР Better Life, в Испании зафиксирован индекс выше среднего по совмещению отдыха и труда, доходам и имуществу, жилью и состоянию здоровья, чувству общности и личной безопасности.
Страна также обладает богатым историческим, культурным наследием и уникальной всемирно известной гастрономией. Поэтому многие туристы и приезжие иностранцы остаются здесь на постоянное или временное место жительства.
В Испании лучший средиземноморский климат в Европе, это страна с одними из ведущих курортов Европы и мира.
КАК ВЫБРАТЬ ПЕРСПЕКТИВНУЮ НЕДВИЖИМОСТЬ В ИСПАНИИ
Предлагаем вам следующие советы по выгодному приобретению недвижимости:
изучить рынок недвижимости перед тем, как купить жилье,
располагать средствами для содержания недвижимости,
рассчитать, будет ли доход на недвижимость покрывать все расходы,
приобретать жилье только в проверенных агентствах недвижимости.
Самыми перспективными районами Испании для инвестиций в недвижимость в 2021 году являются Каталония, Валенсия, Андалусия, Наварра, Мурсия.
ДОЛГОСРОЧНАЯ И КРАТКОСРОЧНАЯ АРЕНДА: ПРЕИМУЩЕСТВА И НЕДОСТАТКИ
В Испании в последние годы стоимость аренды резко выросла, что делает очень прибыльной покупку недвижимости для сдачи в аренду. Рассмотрим положительные моменты и недостатки аренды помещений.
Краткосрочная аренда недвижимости в Испании имеет преимущества и недостатки.
Преимущества краткосрочной аренды:
Прибыль. Согласно последним статистическим данным, краткосрочная аренда может принести прибыль на 60% выше, чем долгосрочная.
Ведение насыщенной жизни. Сдача в краткосрочную аренду жилья позволит арендодателю встретиться с множеством интересных гостей со всего мира.
Гибкость. Владелец свободно распоряжается временем сдачи в аренду своего жилья.
Недостатки краткосрочной аренды:
Постоянное нахождение на связи. Вы должны быть готовы приветствовать гостей и отвечать на их сообщения 24 часа в сутки.
Постоянная уборка. Наличие новых гостей каждую неделю означает работу по дому и приведение в порядок жилья после очередных посетителей.
Доверие. Сложнее доверить собственное жилье незнакомцам, чем долгосрочному арендатору.
Требуется маркетинг. Необходимо прилагать усилия, чтобы объявление о краткосрочной аренде было заметно на электронных порталах и в социальных сетях.
Правовые вопросы. В некоторых областях, таких как Малага, например, существуют правила, которые не позволяют владельцам сдавать свое жилье в качестве краткосрочной аренды более 90 дней. Необходимо знать местные правила, чтобы избежать юридических проблем.
Долгосрочная аренда недвижимости в Испании имеет преимущества и недостатки.
Преимущества долгосрочной аренды:
Спокойствие. Когда у вас есть долгосрочные арендаторы, не нужно беспокоиться о постоянном маркетинге собственности. От вас требуется гораздо меньше усилий, чем от хозяина жилья для краткосрочной аренды.
Гарантированный доход. Долгосрочные арендаторы гарантируют постоянный доход на срок действия договора.
Сохранность имущества. Долгосрочные арендаторы относятся бережнее к имуществу, так как остаются на продолжительный срок в арендуемом жилье.
Недостатки долгосрочной аренды:
Привязанность к месту жительства. Наличие 12-месячного контракта с арендатором не всегда хорошая перспектива, если вы сталкиваетесь с изменяющимися обстоятельствами. Отсутствие гибкости может оказаться трудностью для многих квартиросъемщиков.
Отказ от контроля. Когда ваша собственность находится в краткосрочной аренде, доступ к ней открыт намного чаще, чем при жильцах, которые долго остаются в вашей квартире.
ИПОТЕКА ДЛЯ ИНОСТРАНЦЕВ В ИСПАНИИ: РЕЗИДЕНТЫ И НЕРЕЗИДЕНТЫ
Вы решили переехать в Испанию и определились с городом. Теперь пришло время купить новую недвижимость. Ипотека в Испании характеризуется выгодными условиями для иностранцев.
Основные преимущества получения ипотеки в Испании
Исключение оплаты первоначальных взносов.
После вступления в силу нового закона «Об ипотеке» в июне 2019 года ситуация с кредитованием улучшилась.
Раньше покупатель должен был оплатить регистрационный сбор, налог на документированные юридические акты, нотариальные сборы. Все это устраняется с помощью нового закона. Банк берет на себя эти платежи.
Единственные два платежа, которые ложатся на покупателя:
оценка реальной стоимости имущества. Это фиксированная плата в размере 300 – 500 €;
плата за соглашение, которая обычно составляет 1 – 1, 5%.
Низкие процентные ставки.
В настоящее время процентные ставки в Испании находятся на самом низком уровне за последние 30 лет.
Однако главный недостаток нового закона в финансируемой сумме – только от 60 до 70% имущества.
Оплата в валюте вашей страны.
Теперь вы можете совершать ипотечные платежи в евро или валюте вашей страны. Например, вы из Великобритании. Вы можете погасить кредит фунтами стерлингов или евро.
Обменный курс будет фиксированным в течение всего срока погашения ипотеки и эквивалентным тому, который был на момент подписания.
Типы ипотечных кредитов в Испании
В Испании существует три основных типа ипотеки: переменные (по Усреднённой процентной ставке для кредитов, предоставляемых в евро), фиксированные и смешанные (комбинация обоих).
Хотя финансовые продукты одинаковы для резидентов и нерезидентов, некоторые различия все-таки существуют и исходят из основных условий кредита.
Ипотека для резидентов и нерезидентов
Во-первых, нерезиденты будут платить больше, так как процентная ставка будет выше для них.
Кроме того, они получат меньше финансирования имущества, обычно 60% от общей суммы. Жители Испании будут пользоваться ипотечными кредитами до 70 – 80% от стоимости имущества с более низкими процентными ставками.
Еще одно важное отличие связано с периодами погашения, которые обычно ниже для иностранцев. Довольно сложно найти кредиты с периодами погашения более 20 лет для нерезидентов. Жители Испании смогут получить ипотечные кредиты на срок до 40 лет.
Чтобы еще больше снизить риск, банки обычно предоставляют нерезидентам ипотеку фиксированной ставки.
У нерезидентов запрашивается дополнительный документ – кредитная история из их родной страны.
Налоги также будут варьироваться. Те, кто проживает в Испании менее 183 дней в году, будут платить различные налоги, например, 3% при продаже своей недвижимости.
Наконец, некоторые ипотечные кредиты для нерезидентов могут быть менее гибкими и немного устаревшими.
Стратегия для получения наилучших ипотечных условий для иностранцев
Станьте идеальным клиентом для банка. Это достигается путем демонстрации платежеспособности. Банки решают, предоставлять кредит или нет и на каких условиях, в соответствии с вашим профилем оплаты. Если вы докажете, что сможете расплатиться без проблем, условия ипотеки будут гораздо более выгодными.
Необходимо иметь стабильные источники дохода. Кредиторы рассчитывают треть вашей зарплаты и добавляют к ней ежемесячный платеж по ипотеке. Эта общая сумма должна составлять менее 35% ежемесячного дохода.
Банки предпочитают, чтобы источник дохода основывался на ежемесячной стабильной зарплате, а не на самозанятости или дивидендах.
Если ипотека, на которую вы претендуете, составляет только 60% от общей стоимости имущества, шансы на получение высоких ставок больше.
Необходимо сравнить как можно больше предложений от банков.
Воспользуйтесь услугами адвокатов по недвижимости, чтобы найти наилучшие варианты.
Получение ипотеки в Испании
Для получения ипотеки в Испании нужно:
Подготовить и представить необходимые документы.
Вам нужно будет предъявить идентификационные документы, документы о доходах и долгах, а также налогах, которые вы платите.
Получить предварительное предложение ипотеки.
Открыть свой банковский счет.
Сравнить и принять выгодное условие.
Завершить сделку по ипотеке
Подписать сделку. Вам нужно будет обратиться к нотариусу, чтобы завершить процесс.
Дополнительный шаг: прежде чем получить ипотеку, банки требуют оформить страхование имущества.
ПОМОЖЕМ КУПИТЬ НЕДВИЖИМОСТЬ В ИСПАНИИ
Ищете недвижимость в Испании для переезда или инвестирования? У нас есть все, что вам нужно. На Spain.Real.Estate мы проверяем каждое предложение о недвижимости. Здесь можно ознакомиться с подробным описанием недвижимости, планами, фотографиями. Посмотрите нашу эксклюзивную подборку предложений по недвижимости в Испании уже сегодня!
Популярные статьи
Смотрите также
Жилой комплекс
9_480x320.jpg)
123_480x320.jpg)
62_480x320.jpg)
Жилой комплекс
Комментарии