Испания – одна из стран, где больше всего вкладывают в недвижимость. Как выгодно инвестировать в недвижимость? В этом небольшом руководстве мы попытаемся объяснить, какие типы объектов существуют и как заработать на недвижимости в Испании.
Многих инвесторов интересует, можно ли заработать, покупая сегодня недвижимость в Испании. Согласно данным, опубликованным Генеральным Советом нотариата, в четвертом квартале 2019 года покупка-продажа жилья увеличилась в 10 из 17 испанских автономных сообществ.
Содержание
- Заработать на недвижимости Испании
- Можно ли заработать на инвестировании в недвижимость в Испании?
- Рынок недвижимости Испании
- Лучшие города Испании для инвестиций
- Долгосрочная и краткосрочная аренда: преимущества и недостатки
- Ипотека для иностранцев в Испании: резиденты и нерезиденты
- Основные преимущества получения ипотеки в Испании
- Типы ипотечных кредитов в Испании
- Ипотека для резидентов и нерезидентов
- Стратегия для получения наилучших ипотечных условий для иностранцев
- Получение ипотеки в Испании
- Поможем купить недвижимость в Испании
ЗАРАБОТАТЬ НА НЕДВИЖИМОСТИ ИСПАНИИ
Согласно статье 334 Гражданского кодекса, под недвижимостью понимаются земли, здания, дороги, всевозможные сооружения и все, что прочно связано с землей. Поэтому в Испании термин «недвижимость» передается словом «raíces», что буквально означает «корни».
Многие для своего инвестиционного портфеля выбирают недвижимость в Испании, поскольку это актив, который исторически приносил хорошую прибыль.
Типы недвижимости
В целом, мы можем выделить три основных типа недвижимости.
- Жилые: дома, виллы или квартиры.
- Коммерческие: офисные здания, помещения для ведения бизнеса, торговые центры или склады.
- Промышленные: корабли, фабрики, шахты, фермы и т. д.
МОЖНО ЛИ ЗАРАБОТАТЬ НА ИНВЕСТИРОВАНИИ В НЕДВИЖИМОСТЬ В ИСПАНИИ?
Существуют проверенные способы, чтобы заработать на испанской недвижимости. Перечислим некоторые виды деятельности, чтобы заработать на рынке недвижимости Испании:
- Купля-продажа. Речь идет о покупке недвижимости и ее последующей перепродаже с наценкой. В этом случае прибыль не будет немедленной.
- Купить вторичное жилье, сделать ремонт, потом выгодно его продать. Крайне важно выбрать хорошее расположение недвижимости, это позволит быстро ее продать с наценкой, покрывающей все расходы.
- Рентный доход в Испании включает аренду помещений или жилья в среднесрочной/долгосрочной перспективе с получением арендной платы. В этом случае важно рассчитать общую сумму инвестиций, то есть средства, которые пойдут на покупку, включая расходы и налоги, а также планируемую доходность.
- Аренда туристической недвижимости. Купить дом в Испании – означает получить еще один вид прибыли. При этом следует учитывать, что содержание недвижимости в Испании требует больших расходов, поскольку велика вероятность износа из-за постоянного пользования.
- Аренда помещения и продажа его с текущим договором аренды.
- Краудфандинг недвижимости – привлечение «общих, коллективных» инвестиций для покупки, девелопмента, реновации объектов жилой и коммерческой недвижимости под продажу или для получения арендного дохода.
Например, сотни инвесторов могут участвовать в ремонте и последующей продаже недвижимости, начиная с вложения таких доступных сумм, как 50 €.
Итак, ответ на вопрос, можно ли реально заработать на испанской недвижимости, положительный. Каждый способ имеет разные уровни риска, прибыльности и сроков для получения дохода. Необходимо тщательно оценить, какие варианты лучше всего подходят для вашей инвестиционной стратегии.
Меры предосторожности при инвестировании в недвижимость
Инвестирование в недвижимость требует ряда мер предосторожности.
- Проанализируйте вашу ситуацию. Вы должны знать, каких целей хотите достичь, покупая недвижимость и каким бюджетом вы располагаете.
- Тщательно изучите финансовую, правовую и налоговую стороны сделки. Необходимо по максимуму смягчить риски, которые могут угрожать инвестициям.
- Исследуйте рынок недвижимости и его развитие. Существует множество документов, которые публикуют официальные органы и консультанты. С помощью этих данных вы узнаете, как ведет себя сектор, какие типы недвижимости наиболее прибыльны, где лучше покупать, какая эволюция цен и т. д.
РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ ИСПАНИИ
Цены на недвижимость в Испании сильно варьируются в зависимости от области. Средняя цена испанского жилья – около 1886 евро за квадратный метр.
В крупных городах, таких как Мадрид и Барселона, и туристических районах цена на жилье намного выше. Так, в среднем квадратный метр в Мадриде стоит 3.122 €/м², в Барселоне – 3.077 €/м², в Севилье – 1.588 €/м², в Валенсии – 1.435 €/м², в Толедо – 963 €/м². Самые дешевые города Испании для покупки жилья обычно расположены во внутренних районах. Три города с самыми низкими ценами за квадратный метр (около 550 €/м2) – Альбокс, Каласпарра и Бенавенте.
ЛУЧШИЕ ГОРОДА ИСПАНИИ ДЛЯ ИНВЕСТИЦИЙ
Инвестирование в жилье с последующей сдачей его в аренду – один из наиболее оптимальных способов получить дополнительные доходы. Однако в некоторых автономных сообществах вложения в квартиры в Испании оказываются более прибыльными, чем в других.
Рентный бизнес в Испании во многом зависит от региона расположения.
Стоимость покупки и средняя цена аренды – это данные, которые меняются в зависимости от региона Испании. Среди наиболее выгодных мест для инвестиций в жилье можно с уверенностью назвать такие города:
- Наварра (доходность 7,1%);
- Мурсия (доходность 7%);
- Валенсия (доходность 6,9%);
- Каталония (доходность 6,8%).
В 2020 году рентабельность жилья Каталонии достигла самого высокого уровня за последние 10 лет.
Наиболее низкая прибыльность в следующих автономных сообществах:
- Мадрид (доходность 5,5%);
- Эстремадура (доходность 5,5%);
- Страна Басков (доходность 5,5%);
- Балеарские острова (доходность 4,8%).
В настоящее время в таких городах, как Мадрид и Барселона, цены на аренду снижаются из-за большего количества жилья, что приводит к снижению прибыльности.
ПЕРСПЕКТИВЫ ИСПАНИИ
Испания – страна с очень привлекательным рынком недвижимости для инвестиций в жилье. Испанская недвижимость обладает высокой рентабельностью из-за динамичной экономики, растущего населения и привилегированного географического положения. Так, согласно данным Евростата, 76% испанцев инвестировали или инвестируют в недвижимость, а 36,2% имеют второе помещение. К этому добавляются иностранные инвестиции, которые в период с 2018 по 2019 год повлекли за собой приобретение 101 969 домов.
В последнем квартале 2020, несмотря на кризис, вызванный Сovid-19 во всей мировой экономике, рентабельность жилья на внутреннем рынке составила 7,5%.
ПЕРСПЕКТИВЫ РЫНКА В ИСПАНИИ
Испанский рынок недвижимости является привлекательным по многим причинам: экономическим, социокультурным, географическим.
Экономические факторы:
- Платежеспособная экономика, занимающая 13 место в мире, по данным Международного валютного фонда, и 23 место в Глобальном индексе конкурентоспособности Всемирного экономического форума.
- Испания – важный международный инновационный центр в рамках Европейского Союза.
- Испанское общество очень динамично, с высококвалифицированным молодым населением.
- В последние годы испанский рынок недвижимости продемонстрировал продолжающийся рост, который лишь немного застопорился из-за кризиса, связанного с коронавирусом.
- С 2013 года реальные инвестиции в недвижимость Испании увеличились на 47%, что намного выше роста ВВП (17%) за тот же период, согласно данным Банка Испании.
- Кроме того, с 2014 года цены на жилье выросли на 31% в номинальном выражении.
Географические факторы:
- Испания соединяет по воздуху, суше и морю европейский, африканский, американский и азиатский континенты.
- Прочная и постоянно развивающаяся инфраструктурная сеть.
Социокультурные факторы:
- Согласно исследованию ОЭСР Better Life, в Испании зафиксирован индекс выше среднего по совмещению отдыха и труда, доходам и имуществу, жилью и состоянию здоровья, чувству общности и личной безопасности.
- Страна также обладает богатым историческим, культурным наследием и уникальной всемирно известной гастрономией. Поэтому многие туристы и приезжие иностранцы остаются здесь на постоянное или временное место жительства.
- В Испании лучший средиземноморский климат в Европе, это страна с одними из ведущих курортов Европы и мира.
КАК ВЫБРАТЬ ПЕРСПЕКТИВНУЮ НЕДВИЖИМОСТЬ В ИСПАНИИ
Предлагаем вам следующие советы по выгодному приобретению недвижимости:
- изучить рынок недвижимости перед тем, как купить жилье,
- располагать средствами для содержания недвижимости,
- рассчитать, будет ли доход на недвижимость покрывать все расходы,
- приобретать жилье только в проверенных агентствах недвижимости.
Самыми перспективными районами Испании для инвестиций в недвижимость в 2021 году являются Каталония, Валенсия, Андалусия, Наварра, Мурсия.
ДОЛГОСРОЧНАЯ И КРАТКОСРОЧНАЯ АРЕНДА: ПРЕИМУЩЕСТВА И НЕДОСТАТКИ
В Испании в последние годы стоимость аренды резко выросла, что делает очень прибыльной покупку недвижимости для сдачи в аренду. Рассмотрим положительные моменты и недостатки аренды помещений.
Краткосрочная аренда недвижимости в Испании имеет преимущества и недостатки.
Преимущества краткосрочной аренды:
- Прибыль. Согласно последним статистическим данным, краткосрочная аренда может принести прибыль на 60% выше, чем долгосрочная.
- Ведение насыщенной жизни. Сдача в краткосрочную аренду жилья позволит арендодателю встретиться с множеством интересных гостей со всего мира.
- Гибкость. Владелец свободно распоряжается временем сдачи в аренду своего жилья.
Недостатки краткосрочной аренды:
- Постоянное нахождение на связи. Вы должны быть готовы приветствовать гостей и отвечать на их сообщения 24 часа в сутки.
- Постоянная уборка. Наличие новых гостей каждую неделю означает работу по дому и приведение в порядок жилья после очередных посетителей.
- Доверие. Сложнее доверить собственное жилье незнакомцам, чем долгосрочному арендатору.
- Требуется маркетинг. Необходимо прилагать усилия, чтобы объявление о краткосрочной аренде было заметно на электронных порталах и в социальных сетях.
- Правовые вопросы. В некоторых областях, таких как Малага, например, существуют правила, которые не позволяют владельцам сдавать свое жилье в качестве краткосрочной аренды более 90 дней. Необходимо знать местные правила, чтобы избежать юридических проблем.
Долгосрочная аренда недвижимости в Испании имеет преимущества и недостатки.
Преимущества долгосрочной аренды:
- Спокойствие. Когда у вас есть долгосрочные арендаторы, не нужно беспокоиться о постоянном маркетинге собственности. От вас требуется гораздо меньше усилий, чем от хозяина жилья для краткосрочной аренды.
- Гарантированный доход. Долгосрочные арендаторы гарантируют постоянный доход на срок действия договора.
- Сохранность имущества. Долгосрочные арендаторы относятся бережнее к имуществу, так как остаются на продолжительный срок в арендуемом жилье.
Недостатки долгосрочной аренды:
- Привязанность к месту жительства. Наличие 12-месячного контракта с арендатором не всегда хорошая перспектива, если вы сталкиваетесь с изменяющимися обстоятельствами. Отсутствие гибкости может оказаться трудностью для многих квартиросъемщиков.
- Отказ от контроля. Когда ваша собственность находится в краткосрочной аренде, доступ к ней открыт намного чаще, чем при жильцах, которые долго остаются в вашей квартире.
ИПОТЕКА ДЛЯ ИНОСТРАНЦЕВ В ИСПАНИИ: РЕЗИДЕНТЫ И НЕРЕЗИДЕНТЫ
Вы решили переехать в Испанию и определились с городом. Теперь пришло время купить новую недвижимость. Ипотека в Испании характеризуется выгодными условиями для иностранцев.
Основные преимущества получения ипотеки в Испании
- Исключение оплаты первоначальных взносов.
После вступления в силу нового закона «Об ипотеке» в июне 2019 года ситуация с кредитованием улучшилась.
Раньше покупатель должен был оплатить регистрационный сбор, налог на документированные юридические акты, нотариальные сборы. Все это устраняется с помощью нового закона. Банк берет на себя эти платежи.
Единственные два платежа, которые ложатся на покупателя:
- оценка реальной стоимости имущества. Это фиксированная плата в размере 300 – 500 €;
- плата за соглашение, которая обычно составляет 1 – 1, 5%.
- Низкие процентные ставки.
В настоящее время процентные ставки в Испании находятся на самом низком уровне за последние 30 лет.
Однако главный недостаток нового закона в финансируемой сумме – только от 60 до 70% имущества.
- Оплата в валюте вашей страны.
Теперь вы можете совершать ипотечные платежи в евро или валюте вашей страны. Например, вы из Великобритании. Вы можете погасить кредит фунтами стерлингов или евро.
Обменный курс будет фиксированным в течение всего срока погашения ипотеки и эквивалентным тому, который был на момент подписания.
Типы ипотечных кредитов в Испании
В Испании существует три основных типа ипотеки: переменные (по Усреднённой процентной ставке для кредитов, предоставляемых в евро), фиксированные и смешанные (комбинация обоих).
Хотя финансовые продукты одинаковы для резидентов и нерезидентов, некоторые различия все-таки существуют и исходят из основных условий кредита.
Ипотека для резидентов и нерезидентов
- Во-первых, нерезиденты будут платить больше, так как процентная ставка будет выше для них.
- Кроме того, они получат меньше финансирования имущества, обычно 60% от общей суммы. Жители Испании будут пользоваться ипотечными кредитами до 70 – 80% от стоимости имущества с более низкими процентными ставками.
- Еще одно важное отличие связано с периодами погашения, которые обычно ниже для иностранцев. Довольно сложно найти кредиты с периодами погашения более 20 лет для нерезидентов. Жители Испании смогут получить ипотечные кредиты на срок до 40 лет.
- Чтобы еще больше снизить риск, банки обычно предоставляют нерезидентам ипотеку фиксированной ставки.
- У нерезидентов запрашивается дополнительный документ – кредитная история из их родной страны.
- Налоги также будут варьироваться. Те, кто проживает в Испании менее 183 дней в году, будут платить различные налоги, например, 3% при продаже своей недвижимости.
- Наконец, некоторые ипотечные кредиты для нерезидентов могут быть менее гибкими и немного устаревшими.
Стратегия для получения наилучших ипотечных условий для иностранцев
- Станьте идеальным клиентом для банка. Это достигается путем демонстрации платежеспособности. Банки решают, предоставлять кредит или нет и на каких условиях, в соответствии с вашим профилем оплаты. Если вы докажете, что сможете расплатиться без проблем, условия ипотеки будут гораздо более выгодными.
- Необходимо иметь стабильные источники дохода. Кредиторы рассчитывают треть вашей зарплаты и добавляют к ней ежемесячный платеж по ипотеке. Эта общая сумма должна составлять менее 35% ежемесячного дохода.
- Банки предпочитают, чтобы источник дохода основывался на ежемесячной стабильной зарплате, а не на самозанятости или дивидендах.
- Если ипотека, на которую вы претендуете, составляет только 60% от общей стоимости имущества, шансы на получение высоких ставок больше.
- Необходимо сравнить как можно больше предложений от банков.
- Воспользуйтесь услугами адвокатов по недвижимости, чтобы найти наилучшие варианты.
Получение ипотеки в Испании
Для получения ипотеки в Испании нужно:
- Подготовить и представить необходимые документы.
- Вам нужно будет предъявить идентификационные документы, документы о доходах и долгах, а также налогах, которые вы платите.
- Получить предварительное предложение ипотеки.
- Открыть свой банковский счет.
- Сравнить и принять выгодное условие.
- Завершить сделку по ипотеке
- Подписать сделку. Вам нужно будет обратиться к нотариусу, чтобы завершить процесс.
Дополнительный шаг: прежде чем получить ипотеку, банки требуют оформить страхование имущества.
ПОМОЖЕМ КУПИТЬ НЕДВИЖИМОСТЬ В ИСПАНИИ
Ищете недвижимость в Испании для переезда или инвестирования? У нас есть все, что вам нужно. На Spain.Real.Estate мы проверяем каждое предложение о недвижимости. Здесь можно ознакомиться с подробным описанием недвижимости, планами, фотографиями. Посмотрите нашу эксклюзивную подборку предложений по недвижимости в Испании уже сегодня!