Покупка жилья − сложный процесс, особенно когда недвижимость расположена за границей. Если вы хотите купить недвижимость в Испании, то будьте готовы к тому, что почти все сделки проходят через риелторов, а оформление договоров на дорогие объекты в востребованных курортных регионах сопровождается юристами. Причем к услугам агентов по недвижимости прибегает как продавец, так и покупатель. Это понятно: в таком деле предосторожности не бывают лишними. Приведем список того, что надо проверить перед оформлением договора на покупку квартиры или дома в Испании.
Содержание:
1. Документы
Самое главное, что нуждается в проверке, − это документы на недвижимость. Обычно этими вопросами занимается риелтор, а также нотариус, к которому стороны приходят, чтобы подписать заключительный договор и оформить переход права собственности.
Перед тем, как оформить последний документ у нотариуса, попросите продавца предоставить следующие документы и ознакомьтесь с ними:
- Nota Simple. Это свидетельство о праве собственности. Документ указывает, кто является владельцем недвижимости и на каком основании продавец получил права на объект. Важно сверить данные продавца и собственника, так как испанцы часто продают жилье усопших родственников без оформления права наследования. Расхождения не страшны, но ошибки добавят пару месяцев к переходу права собственности.
- Сертификат энергоэффективности. Он показывает, в каком состоянии проводка и нужно ли ее менять. Если коммуникаций еще нет, то покупателю надо уточнить, можно ли провести электричество.
- Лицензия на туристическую/долгосрочную аренду. Если вы хотите сдавать собственность и получать деньги за аренду, у недвижимости должно быть соответствующее разрешение от муниципальных органов. Лицензия переходит вместе с правом собственности и бывает двух видов: на краткосрочную или долгосрочную аренду. Она стоит не дорого. Главная проблема при ее отсутствии заключается в том, что ждать разрешения придется от нескольких месяцев до полутора лет, в зависимости от региона и уровня загрузки проверяющих органов.
- Информация из кадастра недвижимости. Запрос в кадастр поможет избежать многих проблем. В кадастре могут содержаться сведения о том, становитесь ли вы владельцем земли, на которой построен дом, если речь идет о приобретении квартиры в Испании. Еще здесь могут быть указаны ограничения, касающиеся земли, например, можно ли строить бассейн и какой по площади дом можно возвести на этом участке. В реестре также указывается, не планируется ли снос здания.
Важно не просто получить эти бумаги, но внимательно изучить их содержание, желательно совместно с юристом или риелтором.
2. Личный осмотр
Целесообразно приехать в страну и лично осмотреть объект недвижимости перед тем, как купить квартиру в Испании. Как провести осмотр:
- зайдите в квартиру, внимательно ее изучите;
- обратите внимание на вид из окон;
- пройдитесь по району, оцените чистоту на улицах;
- найдите ближайшие магазины и остановки транспорта;
- попробуйте познакомиться с соседями.
Такой подход к покупке собственности позволит вам подобрать идеальный объект для себя или наиболее выгодное жилье для сдачи в аренду. При покупке отдельно стоящего дома стоит также поездить по окрестностям на машине, чтобы оценить дальность расстояния до больниц, магазинов и других важных объектов.
3. Экспертиза
Этот пункт в большей степени касается дома в Испании. Часто к услугам экспертов обращаются и при покупке вторичной недвижимости. Покупатели могут заказать отчеты двух видов:
- отчет о текущем ремонте − это внешний осмотр помещения экспертом без применения специальной техники. В отчете будет указано, надо ли менять полы или обои, есть ли признаки влажности и т.д.;
- полный отчет включает информацию обо всех нюансах, начиная от срока службы здания и его отдельных элементов до данных о косметическом ремонте.
Стоимость проведения такой экспертизы колеблется от пары сотен до пары тысяч евро. Полученные данные можно использовать в ходе дальнейшего обсуждения стоимости объекта.
При покупке новостройки к экспертизе обычно не прибегают. В этом нет необходимости: Испания отличается высокими строительными стандартами, и качество нового жилья в стране одно из лучших.
4. Оценка недвижимости
Заключение об оценке объекта обязательно в случае оформления ипотеки. Причем каждый банк работает только со своим экспертом, поэтому покупатели стараются выбирать специалистов с самым широким списком сотрудничающих банков. Ведь никогда не знаешь, какой из них одобрит заявку, а какой − откажет.
Приобретая недвижимость за наличные, покупатель может не заказывать оценку.
5. Долги за квартиру
Попросите предыдущего владельца показать квитанции за коммунальные услуги. Это поможет узнать, нет ли у продавца долгов перед коммунальными компаниями или товариществом жильцов. Также квитанции помогут получить примерное представление о том, сколько придется платить ежемесячно по счетам.
Проверяйте следующие услуги:
- электроэнергия;
- водоснабжение и канализация;
- газ (бывает не во всех домах);
- интернет;
- телевидение;
- телефон.
Попросите у продавца квитанции об оплате налогов:
- налог от товарищества жильцов/ЖК в Испании;
- ежегодный налог на собственность (IBI).
Если сбор за текущий год не оплачен, продавец может передать требуемую сумму покупателю, чтобы тот оплатил его самостоятельно.
6. Налоги
Планируя покупку, вы должны узнать обо всех сборах, которые необходимо оплатить при покупке недвижимости, а затем вносить положенные взносы ежегодно. Дело в том, что правительство Испании взимает налоги за приобретение жилья, в том числе с иностранцев.
При покупке собственности покупатель обязан оплатить:
- НДС (квартиры в новостройках в Испании − 10% от суммы покупки, вторичная недвижимость − 7%, дома − 7% при покупке у частного лица и 21% при покупке у компании).
- Гербовый сбор. Его размер зависит от региона и составляет 0,1−0,25% от суммы покупки.
Ежегодные налоги для нерезидентов:
- налог на собственность;
- налог на вывоз мусора;
- налог от сообщества жильцов или ЖК;
- налог на нерезидента − для всех, кроме испанских граждан;
- налог на богатство − для собственности стоимостью свыше 700 000 €.
Указать точные цифры всех государственных пошлин невозможно, поскольку они рассчитываются в процентах от стоимости жилья. Все расчеты по конкретному объекту поможет произвести риелтор.
