Покупка недвижимости на стадии строительства или “вне плана” в Испании

Покупка недвижимости на стадии строительства или “вне плана” в Испании

Покупка недвижимости, будь то “вне плана”, в строящемся или недавно завершенном доме – это не только отличная инвестиция, но и прекрасная возможность улучшить качество своей жизни.

Современные дома обладают более удобной планировкой и большей площадью по сравнению со старыми. В них есть кондиционеры, отопление (включая теплые полы и аэротермальные системы) и другое высокотехнологичное оборудование (например, системы безопасности), полностью оборудованные кухни и ванные комнаты. При строительстве используются высококачественные материалы. Также во многих новых зданиях установлены интеллектуальные домашние системы (так называемые Domotics) и другие полезные устройства, призванные сделать вашу жизнь более комфортной и приятной.

Так что же выбрать: купить дом на стадии строительства, “вне плана” или уже построенный и готовый к заселению дом? В этой статье мы проанализируем все наиболее важные аспекты, связанные с покупкой недвижимости, которая еще не готова.

Содержание статьи:

Покупка строящегося жилья в Испании

Покупка дома на этапе строительства имеет большие преимущества, а также, конечно, некоторые недостатки, которых можно избежать, если действовать с умом.

Преимущества

  • Одним из главных плюсов покупки недвижимости на этапе строительства является экономия! Как правило, стоимость в таком случае на 10 – 15% ниже, чем после завершения.
  • Оплата строящейся недвижимости производится по частям: сначала вносится первоначальный взнос, который обычно составляет около 10 – 15 тысяч евро. Следующий платеж, в зависимости от договоренности с застройщиком, составляет от 30 – 50% от общей стоимости недвижимости. Последний вносится в момент подписания документов на право собственности, когда ваш новый дом готов, и вы получаете ключи.
  • Самое главное преимущество при покупке недвижимости на этапе строительства – это возможность обустроить все по своему усмотрению: внести изменения в дизайн, выбрать цвет кухни (например), увеличить бассейн (если он предусмотрен планом строительства). Вы можете добавить еще одну спальню или ванную комнату, построить гараж, лифт, тренажерный зал и т.д. Кроме того, с самого начала можно оборудовать свой дом солнечными батареями или другим энергосберегающим оборудованием, что, несомненно, поможет вам в будущем сэкономить на счетах за электричество.
  • Высокий инвестиционный потенциал: вы можете сдавать свой дом в аренду в то время, когда он вам не нужен, с доходностью 5 – 8%. Более того, качественные новые дома не падают в цене даже во время кризиса. В настоящее время, несмотря на коронавирус, карантины и связанные с ними проблемы, новостройки (особенно отдельно стоящие дома, виллы и двухквартирные дома, расположенные на побережье Средиземного моря) не только не упали в цене, но даже постепенно начали расти.

Недостатки

  • Основным недостатком при покупке строящейся недвижимости является то, что она еще не существует: вы можете посмотреть участок или демонстрационную квартиру, оценить соседние дома (уже частично или полностью построенные) от того же застройщика, но вы не можете начать пользоваться ею сразу же. Вам придется подождать один или два года с момента выбора и покупки.
  • Кроме того, некоторые испытывают неуверенность: будет ли завершено строительство и получите ли вы в итоге тот дом, который хотите. Конечно, именно эти мысли останавливают некоторых потенциальных покупателей от приобретения дома на стадии строительства.

Покупка недвижимости на стадии строительства или “вне плана” в Испании

Как не совершить ошибку при выборе строящегося жилья. 5 важных правил

  1. Если вы решили купить строящийся или еще только проектируемый дом, следуйте нашим рекомендациям, и у вас не будет проблем с покупкой.
  2. Важно помнить, что, по логике вещей, любой порядочный застройщик без проблем предоставит вам все необходимые документы, планы и гарантии. Но не будет лишним убедиться и проверить все с помощью независимого юриста или внимательно изучить самостоятельно.
  3. Проверьте всю информацию о компании-застройщике: регистрацию в Торговом реестре, название, адрес и т.д. Если речь идет о кооперативе, то его регистрацию можно проверить в Регистре кооперативов соответствующего автономного сообщества.
  4. Обратитесь в Земельный кадастр за Nota Simple. Это документ, в котором указаны данные владельца земельного участка, где ведется или будет вестись строительство, а также есть ли на нем какие-либо обременения.
  5. Проверьте в мэрии, есть ли у застройщика все необходимые лицензии и разрешения на строительство дома или жилого комплекса на этом участке.

Покупка недвижимости “вне плана” в Испании

Еще один из вариантов покупки недвижимости. “Вне плана” означает, что единственная информация, которую покупатель имеет о недвижимости – это документы, которые застройщик предоставляет о проекте.

В большинстве случаев решение о покупке принимается еще до начала строительства, а от закладки фундамента до передачи ключей проходит не менее двух лет. В течение этого времени будущего владельца подстерегают некоторые неопределенности и опасения.

Чтобы пройти это путь максимально уверенно, рекомендуется следовать некоторым простым советам. Они не только облегчат принятие решения о покупке, но и дадут вам душевное спокойствие.

Хороший старт

Объявление в прессе или на портале недвижимости, плакат на земельном участке или экспозиция на специализированной ярмарке – это обычные способы рекламы нового жилого комплекса. После этого первого контакта покупатель должен узнать больше о застройщике. С помощью интернета очень легко найти нужную информацию.

После того, как вы доверились той или иной компании, от нее следует потребовать доказательства права собственности на участок, где они собираются строить объект. Это рекомендовано Генеральным советом ассоциаций агентов по недвижимости (COAPI). Кроме того, застройщик должен документально подтвердить, что он выполнил все необходимые процедуры для начала реализации проекта, например, подал заявление на получение разрешения на строительство.

После принятия решения необходимо подписать с компанией частный контракт. В этом документе обязательно указана точная цена недвижимости (без учета НДС) и дата передачи ключей. Также должен быть пункт, определяющий, какие штрафные санкции выплачивает застройщик в случае задержки сдачи объекта. Это может быть даже выплата арендной платы за время отсрочки.

Что нужно учесть перед покупкой недвижимости “вне плана”

Контракт

В договоре должны быть указаны следующие пункты:

  • точная цена недвижимости (НДС не включен);
  • дата передачи ключей;
  • неустойка застройщика в случае несоблюдения сроков сдачи объекта.

Рекламные брошюры тоже считаются договорными.

Жилье

До начала строительства необходимо запросить некоторую информацию.

  • Подробная спецификация здания с указанием характеристик, площадей и мест общего пользования.
  • Планы квартиры и всего здания.
  • Изменения, чтобы сделать недвижимость подходящей именно для вас (если это возможно).

После постройки проверьте объект на соответствие до подписания документов на право собственности.

Финансовая часть

  • Убедитесь, что переданные суммы перечислены на счет, предназначенный для оплаты расходов на строительство.
  • Поручитель должен гарантировать все внесенные суммы. Это единственный способ вернуть деньги, если проект не состоится.

Если покупатель хочет быть уверен, что то, что ему впервые показали – в рекламе или брошюре – будет выполнено, лучше всего хранить все виды подобной документации о застройке. COAPI утверждает, что это договорная информация.

Дом. Чем больше деталей, тем лучше

Одним из самых больших преимуществ покупки недвижимости “вне плана” считается то, что она еще не построена; другими словами, все еще предстоит сделать. Поэтому существует возможность приспособить ее под свои конкретные нужды, о чем необходимо заранее попросить застройщика.

В любом случае, есть две вещи, которые всегда должны быть вам предоставлены: планы и спецификации. Детальное знание всех характеристик объекта недвижимости и то, что они указаны в документе, поможет принять решение о покупке.

Важно знать и детали всего здания. Например, есть ли в нем парковочные места, кладовая, сад или бассейн.

Технические характеристики здания должны включать всю информацию о строительных материалах, поверхностях, местах общего пользования и качестве отделки. Если есть какие-либо сомнения, вы можете запросить всю необходимые сведения, чтобы избежать проблем при передаче недвижимости.

Бывает, что застройщики не отвечают на запросы о предоставлении дополнительной документации. Если единственным вариантом, предлагаемым покупателю, является соблюдение формы договора, составленного специально для данного проекта, лучше поискать другую недвижимость у компании, которая действует более прозрачно. Или, в крайнем случае, обратиться за профессиональной консультацией.

В момент передачи ключей необходимо тщательно проверить жилье перед подписанием акта. Убедитесь, что все соответствует первоначальным спецификациям и что недвижимость отвечает всем юридическим требованиям. Агенты по недвижимости рекомендуют проводить такую проверку в компании специалиста, например, архитектора или технического архитектора. Это поможет выявить любые проблемы и иметь возможность устранить их до подписания договора.

Финансовая безопасность

Один из самых сложных вопросов при покупке недвижимости “вне плана” – финансовая безопасность. Организаторы просят внести первоначальный взнос и определенные суммы на счет, чтобы иметь возможность реализовать проект. Одним из рисков, которым подвергается покупатель, становится невозможность вернуть эти деньги, если строительство не состоится.

Чтобы этого не произошло, покупатель должен убедиться, что первоначальный взнос будет использован для оплаты расходов на строительство. Другой способ обеспечить возврат денег, если строительство не начнется, – потребовать гарантию. Застройщик должен предоставить ее на весь проект.

Чтобы убедиться, что покупка недвижимости “вне плана” соответствует всем требованиям, в каждом автономном сообществе существует регламент, который устанавливает права покупателей и обязанности организаторов. Например, в Андалусии потребитель может потребовать идентификационные данные застройщика, руководителя проекта и строительной компании, а также общий план участка, поэтажный план, полезную площадь, описание объекта и здания, технические характеристики и окончательную цену продажи.

Покупка недвижимости на стадии строительства или “вне плана” в Испании

Почему жилье “вне плана” – хороший выбор?

Недвижимость “вне плана” имеет множество преимуществ и давно зарекомендовала себя на рынке. Компания Housage.es, специализирующаяся на продаже новостроек, раскрывает наиболее важные аспекты этого вида покупки.

“Кирпичный” кризис привел к многочисленным изменениям на рынке недвижимости. Одним из самых заметных стало исчезновение больших запасов квартир "под ключ". Теперь почти все новостройки продаются до начала строительства – практика, от которой в первые годы отказывались покупатели из-за скандалов с участием некоторых недобросовестных застройщиков, которые во время кризиса оставляли своих клиентов без сбережений и без квартиры.

Но в последнее время ситуация сильно изменилась. Сектор недвижимости стал гораздо более профессиональным и предлагает покупателям больше гарантий и юридической безопасности, чем когда-либо прежде. Все это позволило клиентам вернуться к квартирам в новостройках и покупкам “вне плана”. Это отражено в последних данных INE: в то время как продажи вторичной недвижимости упали на 4,2% в течение 2019 года, среди новой они выросли на 1,2%.

Гарантия до десяти лет

Закон предписывает иметь три вида гарантий от различных дефектов для вновь построенных домов. Первая из них, действующая в течение одного года, распространяется на отделку. Вторая, действующая в течение трех лет, обеспечивает защиту от ущерба, вызванного дефектами строительных элементов или установок, которые приводят к несоответствию требованиям пригодности для проживания.

Наконец, так называемое десятилетнее страхование защищает от материального ущерба, причиненного вследствие неисправностей или дефектов, затрагивающих фундамент, опоры, балки, перекрытия, несущие стены или другие конструктивные элементы, которые непосредственно нарушают механическую прочность и устойчивость здания. Очень важно помнить, что эти гарантии вступают в силу с момента сдачи в эксплуатацию, а не с момента покупки недвижимости.

Закон работает, если что-то пойдет не так

В настоящее время существуют юридические гарантии, которые защищают будущего владельца в случае возникновения каких-либо непредвиденных обстоятельств в процессе покупки квартиры “вне плана”. Таким образом, все платежи, вносимые покупателем во время строительства квартиры, должны быть перечислены на счет, предназначенный исключительно для этой цели, а также гарантированы или застрахованы застройщиком.

Эта гарантия обеспечивает возврат всех денег, внесенных покупателем на счет, а также соответствующих процентов и налогов в случае, если дом не будет построен. Однако эта гарантия вступает в силу с момента получения застройщиком разрешения на строительство, поэтому рекомендуется убедиться в ее наличии до осуществления каких-либо платежей. Также рекомендуется включить в договор купли-продажи возможные штрафные санкции (как правило, выплата ежедневной суммы) в случае, если застройщик задержит дату сдачи объекта.

Покупка недвижимости на стадии строительства или “вне плана” в Испании

Десять рекомендаций при покупке недвижимости “вне плана”

Существует множество причин, по которым покупка квартиры до начала строительства – хороший выбор. Однако осторожность в этом пути не помешает, поэтому стоит помнить рекомендациях OCU.

  1. Запрашивайте и тщательно проверяйте контракты. Отсутствие прозрачности или наличие неправомерных пунктов должно оттолкнуть от покупки.
  2. Перед тем, вступать в финансовые отношения, получите полную информацию о характеристиках недвижимости, цене, платежах, сроках и документах.
  3. Сохраняйте всю полученную документацию о застройке, включая брошюры и рекламу. Важно помнить, что они имеют договорную ценность и могут быть использованы для предъявления претензий.
  4. Срок сдачи объекта должен быть четко определен. Не принимайте оговорки об освобождении от ответственности за задержки “вне контроля застройщика”.
  5. Проанализируйте последствия в случае невыполнения обязательств, которые могут быть не взаимными: если девелопер не выполнит обязательства, он почти не будет наказан; если это будет покупатель, он может потерять много денег.
  6. Осуществляйте все платежи на счет, указанный застройщиком, оставляя запись. Потребуйте индивидуальный страховой сертификат или гарантию на авансированные суммы.
  7. Сдача объекта осуществляется после получения окончательного строительного сертификата и разрешения на первое заселение. Документ о праве собственности не должен быть подписан до тех пор, пока не будет готова вся документация, и застройщик не может заставить покупателя сделать это.
  8. Тщательно проверьте все возможные неисправности в доме после его сдачи: лакокрасочное покрытие, краны, не закрывающиеся двери или окна, непригодные жалюзи и т.д.
  9. Помните, что новый дом всегда поставляется с гарантией. Законные сроки составляют один год на дефекты отделки, три года на дефекты пригодности для проживания и десять лет на дефекты конструкции.
  10. Если происходит задержка сдачи дома, необходимо принять меры. А если решением становится расторжение сделки, то срок, в течение которого можно потребовать возврата сумм, внесенных авансом, составляет два года.
Поделитесь
Подписаться на рассылку
Подписаться