Comprar una propiedad, ya sea “sobre plano”, en una casa en construcción o recién terminada, no solo es una gran inversión, sino también una gran oportunidad para mejorar su calidad de vida.
Las casas modernas tienen un diseño más conveniente y un área más grande que las antiguas. Cuentan con aire acondicionado, calefacción (incluidos los sistemas de suelo radiante y aerotermia) y otros equipos de alta tecnología (como sistemas de seguridad), cocinas y baños totalmente equipados. La construcción utiliza materiales de alta calidad. Además, muchos edificios nuevos tienen sistemas domésticos inteligentes (los llamados domótica) y otros dispositivos útiles diseñados para hacer su vida más cómoda y agradable.
Entonces, ¿qué elegir: comprar una casa en construcción, "sobre plano" o una casa ya construida y lista para entrar a vivir? En este artículo, analizaremos todos los aspectos más importantes asociados con la compra de una propiedad que aún no está lista.
El contenido del artículo:
- Compra de vivienda en construcción en España
- Cómo no equivocarse al elegir una vivienda en construcción. 5 reglas importantes
- Comprar una propiedad "sobre plano" en España
- ¿Por qué la vivienda sobre plano es una buena opción?
- Diez consejos para comprar bienes raíces fuera del plano
Compra de vivienda en construcción en España
Comprar una vivienda durante la fase de construcción tiene grandes ventajas, así como por supuesto algunas desventajas que se pueden evitar si se actúa con prudencia.
Ventajas
- ¡Una de las principales ventajas de comprar un inmueble durante la fase de construcción es el ahorro! Como regla general, el costo en este caso es un 10-15% más bajo que después de la finalización.
- El pago de los inmuebles en construcción se realiza a plazos: en primer lugar se realiza un pago inicial, que suele rondar los 10-15 mil euros. El próximo pago, dependiendo del acuerdo con el promotor, oscila entre el 30 y el 50% del valor total de la propiedad. Este último se ingresa en el momento de firmar los títulos de propiedad, cuando tu nueva vivienda está lista y recibes las llaves.
- La ventaja más importante al comprar un inmueble durante la fase de construcción es la capacidad de organizar todo a su discreción: realice cambios en el diseño, elija el color de la cocina (por ejemplo), agrande la piscina (si lo prevé el plan de construcción). Puede agregar otro dormitorio o baño, construir un garaje, ascensor, gimnasio, etc. Además, puedes equipar tu hogar con paneles solares u otros equipos de ahorro energético desde el principio, lo que seguramente te ayudará a ahorrar en tus facturas de luz en el futuro.
- Alto potencial de inversión: puede alquilar su casa en un momento en que no la necesite, con una rentabilidad del 5 - 8%. Además, las viviendas nuevas de calidad no pierden valor ni siquiera durante la crisis. Actualmente, a pesar del coronavirus, las cuarentenas y problemas relacionados, las nuevas construcciones (especialmente las viviendas unifamiliares, chalés y adosados ubicados en la costa mediterránea) no solo no bajaron de valor, sino que incluso poco a poco empezaron a subir.
Desventajas
- La principal desventaja al comprar una propiedad en construcción es que aún no existe: puede ver una parcela o un apartamento de demostración, evaluar casas vecinas (ya construidas parcial o totalmente) del mismo desarrollador, pero no puede comenzar a usarlo de inmediato. . Tendrás que esperar uno o dos años desde la fecha de selección y compra.
- Además, algunos no están seguros de si la construcción se completará y si terminará con la casa que desea. Por supuesto, estos mismos pensamientos están impidiendo que algunos compradores potenciales compren una casa en construcción.
Cómo no equivocarse al elegir una vivienda en construcción. 5 reglas importantes
- Si decides comprar una casa en construcción o simplemente en diseño, sigue nuestras recomendaciones y no tendrás ningún problema con la compra.
- Es importante recordar que, lógicamente, cualquier desarrollador decente te proporcionará todos los documentos, planos y garantías necesarios sin ningún problema. Pero no será superfluo asegurarse y verificar todo con la ayuda de un abogado independiente o estudiarlo cuidadosamente usted mismo.
- Consulta toda la información de la empresa promotora: inscripción en el Registro Mercantil, nombre, dirección, etc. Si hablamos de una cooperativa, entonces se puede consultar su inscripción en el Registro de Cooperativas de la respectiva Comunidad Autónoma.
- Comuníquese con el Registro de la Propiedad para obtener Nota Simple. Se trata de un documento que contiene los datos del propietario del terreno, donde se está realizando o se realizará la construcción, así como si existen gravámenes en el mismo.
- Consulte con el ayuntamiento si el desarrollador tiene todas las licencias y permisos necesarios para construir una casa o un complejo residencial en este sitio.
Comprar una propiedad "sobre plano" en España
Otra opción para la compra de inmuebles. "Fuera del plan" significa que la única información que el comprador tiene sobre la propiedad son los documentos que el desarrollador proporciona sobre el proyecto.
En la mayoría de los casos, la decisión de compra se toma incluso antes del inicio de la construcción, y se necesitan al menos dos años desde la colocación de los cimientos hasta la entrega de las llaves. Durante este tiempo, algunas incertidumbres y preocupaciones esperan al futuro propietario.
Para recorrer este camino con la mayor confianza posible, se recomienda seguir algunos sencillos consejos. No solo facilitarán su decisión de compra, sino que también le darán tranquilidad.
Buen comienzo
Un anuncio en la prensa o en un portal inmobiliario, un cartel en un terreno o una exposición en una feria especializada son formas habituales de publicitar un nuevo conjunto residencial. Después de este primer contacto, el comprador debe obtener más información sobre el desarrollador. Es muy fácil encontrar la información que necesita a través de Internet.
Una vez que haya confiado en una empresa en particular, se le debe exigir que demuestre la propiedad del sitio donde van a construir las instalaciones. Así lo recomienda el Consejo General de Asociaciones de Agentes Inmobiliarios (COAPI). Además, el desarrollador debe documentar que ha completado todos los trámites necesarios para iniciar el proyecto, por ejemplo, solicitar un permiso de construcción.
Una vez que se ha tomado una decisión, se debe firmar un contrato privado con la empresa. Este documento debe contener el precio exacto de la propiedad (sin IVA) y la fecha de entrega de las llaves. También debe haber una cláusula que defina qué sanciones paga el desarrollador en caso de retraso en la entrega del objeto. Incluso podría estar pagando el alquiler durante el período de gracia.
Cosas a considerar antes de comprar bienes raíces fuera del plano
Los siguientes puntos deben especificarse en el contrato:
- el precio exacto de la propiedad (IVA no incluido);
- fecha de entrega de la llave;
- sanción del promotor en caso de incumplimiento de los plazos de entrega del objeto.
Los folletos publicitarios también se consideran contractuales.
Alojamiento
Antes de comenzar la construcción, debe solicitar cierta información.
- Especificación detallada del edificio, indicando características, áreas y áreas comunes.
- Planos del apartamento y de todo el edificio.
- Cambios para hacer que la propiedad sea adecuada para usted (si es posible).
Después de la construcción, verifique el cumplimiento de la propiedad antes de firmar los títulos de propiedad.
Parte financiera
- Asegúrese de que los montos transferidos se acrediten en la cuenta designada para el pago de los costos de construcción.
- El fiador deberá garantizar todas las cantidades depositadas. Esta es la única forma de recuperar su dinero si el proyecto falla.
Si un comprador quiere estar seguro de que se hará lo que se le muestra en primer lugar, en un anuncio o un folleto, lo mejor es conservar todo tipo de documentación de construcción. COAPI afirma ser información contractual.
Casa. Cuanto más detalle, mejor
Una de las mayores ventajas de comprar una propiedad sobre plano es que aún no se ha construido; en otras palabras, aún queda trabajo por hacer. Por tanto, es posible adaptarlo a sus necesidades específicas, lo que debe ser solicitado previamente por el desarrollador.
En cualquier caso, hay dos cosas que siempre deben presentarse: planos y especificaciones. Un conocimiento detallado de todas las características de la propiedad y el hecho de que estén indicadas en el documento le ayudará a tomar una decisión de compra.
También es importante conocer los detalles de todo el edificio. Por ejemplo, tiene plazas de aparcamiento, trastero, jardín o piscina.
Las especificaciones de construcción deben incluir toda la información sobre materiales de construcción, superficies, áreas comunes y calidad de los acabados. En caso de duda, puede solicitar toda la información necesaria para evitar problemas en la transmisión del inmueble.
Sucede que los desarrolladores no responden a las solicitudes de documentación adicional. Si la única opción que se ofrece al comprador es cumplir con la forma del contrato redactada específicamente para este proyecto, es mejor buscar otro inmueble de una empresa que actúe con mayor transparencia. O, como último recurso, busque asesoramiento profesional.
En el momento de la entrega de llaves, es necesario comprobar cuidadosamente el alojamiento antes de firmar la escritura. Asegúrese de que todo cumpla con las especificaciones originales y que la propiedad cumpla con todos los requisitos legales. Los agentes inmobiliarios recomiendan que esta verificación se realice con una empresa especializada como un arquitecto o arquitecto técnico. Esto ayudará a identificar cualquier problema y podrá solucionarlo antes de firmar el contrato.
Seguridad financiera
Uno de los problemas más difíciles al comprar una propiedad sobre plano es la seguridad financiera. Los organizadores piden hacer una aportación inicial y determinadas cantidades a la cuenta para poder ejecutar el proyecto. Uno de los riesgos que enfrenta el comprador es la imposibilidad de devolver este dinero si la construcción no se lleva a cabo.
Para evitar que esto suceda, el comprador debe asegurarse de que el anticipo se utilizará para pagar los costos de construcción. Otra forma de garantizar un reembolso si la construcción no comienza es solicitar una garantía. El desarrollador debe proporcionarlo para todo el proyecto.
Para que las compras inmobiliarias sobre plano cumplan con todos los requisitos, existe una normativa en cada Comunidad Autónoma que establece los derechos de los compradores y las responsabilidades de los organizadores. Por ejemplo, en Andalucía, un consumidor puede requerir la identidad del promotor, director de proyecto y empresa constructora, así como un plano general del sitio, plano de planta, área utilizable, descripción de la propiedad y edificio, especificaciones y precio de venta final.
¿Por qué la vivienda sobre plano es una buena opción?
Las propiedades sobre plano tienen muchas ventajas y se han establecido desde hace mucho tiempo en el mercado. La empresa Housage.es, especializada en la compraventa de obra nueva, desvela los aspectos más importantes de este tipo de compra.
La crisis del "ladrillo" ha provocado numerosos cambios en el mercado inmobiliario. Uno de los más destacables fue la desaparición de grandes stocks de apartamentos llave en mano. Ahora casi todos los edificios nuevos se venden antes de que comience la construcción, una práctica que los compradores abandonaron en los primeros años debido a los escándalos que involucraron a algunos desarrolladores sin escrúpulos que, durante la crisis, dejaron a sus clientes sin ahorros y sin apartamento.
Pero la situación ha cambiado mucho últimamente. El sector inmobiliario se ha vuelto mucho más profesional y ofrece a los compradores más garantías y seguridad jurídica que nunca. Todo esto permitió a los clientes regresar a apartamentos en edificios nuevos y comprar "sobre plano". Así lo reflejan los últimos datos del INE: mientras que las ventas de inmuebles de reventa cayeron un 4,2% durante 2019, entre las nuevas subieron un 1,2%.
Hasta diez años de garantía
La ley prescribe tres tipos de garantías contra diversos defectos para las casas de nueva construcción. El primero de ellos, válido por un año, se aplica al final. El segundo, con una vigencia de tres años, brinda protección frente a los daños causados por defectos en elementos constructivos o instalaciones que den lugar al incumplimiento de los requisitos de habitabilidad.
Finalmente, el llamado seguro decenal protege contra los daños materiales ocasionados por fallas o defectos que afecten a cimentaciones, soportes, vigas, techos, muros de carga u otros elementos estructurales que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad de la edificación. Es muy importante recordar que estas garantías entran en vigor desde el momento de la puesta en servicio, y no desde el momento de la compra del inmueble.
La ley funciona si algo sale mal
Actualmente, existen garantías legales que protegen al futuro propietario ante cualquier imprevisto en el proceso de compra de un piso sobre plano. Por lo tanto, todos los pagos realizados por el comprador durante la construcción del apartamento deben ser transferidos a una cuenta designada únicamente para este propósito, y también garantizados o asegurados por el desarrollador.
Esta garantía proporciona la devolución de todo el dinero depositado por el comprador en la cuenta, así como los intereses e impuestos aplicables en caso de que la casa no se construya. Sin embargo, esta garantía es efectiva desde el momento en que el promotor recibe el permiso de construcción, por lo que es recomendable verificar que esté vigente antes de realizar cualquier pago. También se recomienda incluir en el contrato de compraventa las posibles penalizaciones (normalmente el pago del importe diario) en caso de que el promotor retrase la fecha de entrega del objeto.
Diez consejos para comprar bienes raíces fuera del plano
Hay muchas razones por las que comprar un apartamento antes de la construcción es una buena opción. Sin embargo, no está de más tener cuidado de esta manera, por lo que vale la pena tener en cuenta las pautas de OCU.
- Solicite y revise los contratos cuidadosamente. La falta de transparencia o la presencia de cláusulas ilegales deberían desalentar la compra.
- Antes de entablar relaciones financieras, obtenga información completa sobre las características de la propiedad, precio, pagos, plazos y documentos.
- Conserve toda la documentación de desarrollo recibida, incluidos folletos y anuncios. Es importante recordar que tienen valor contractual y pueden utilizarse para realizar reclamaciones.
- La fecha de finalización del objeto debe estar claramente definida. No acepte cláusulas de demora "fuera del control del desarrollador".
- Analizar las consecuencias en caso de incumplimiento de obligaciones, que pueden no ser recíprocas: si el desarrollador no cumple con las obligaciones, difícilmente será sancionado; si es un comprador, puede perder mucho dinero.
- Realice todos los pagos a la cuenta especificada por el desarrollador, dejando un registro. Solicite un certificado de seguro personalizado o garantía por los importes adelantados.
- La entrega del objeto se realiza después de recibir el certificado de construcción final y el permiso para la primera ocupación. No es necesario firmar el título de propiedad hasta que toda la documentación esté lista y el desarrollador no pueda obligar al comprador a hacerlo.
- Controlar atentamente todas las posibles averías de la vivienda tras su entrega: pintura, grifería, puertas o ventanas que no cierran, persianas inutilizables, etc.
- Recuerda que una casa nueva siempre viene con garantía. Los plazos legales son un año por defectos de acabado, tres años por defectos de habitabilidad y diez años por defectos de construcción.
- Si hay un retraso en la entrega de la casa, se deben tomar medidas. Y si la decisión es dar por terminada la transacción, entonces el período durante el cual es posible exigir la devolución de las cantidades pagadas por adelantado es de dos años.