В 2022 году жилой рынок Испании находился в хорошем состоянии для домовладельцев. Рос спрос, росли цены, росла доходность от инвестиций. В прошлом году, по данным компании Tinsa, стоимость апартаментов в стране выросла в среднем на 8,8% и рост наблюдался почти во всех городах Испании. Однако были и города-исключения. Примером такого локального рынка, чьи цены заметно упали в прошедшем году, является Самора. В этом городе стоимость упала в том числе на землю.
Выделить одну единственную причину для спада в Саморе не так легко. Факторов снижения цен множество, но пожалуй одним из наиболее выдающихся является депопуляция. Самора активно пустее последние десятилетия — судьба, которая отнюдь не уникальна для этого города, ведь опустошение провинциальной Испании является проблемой, о которой говорят годами. В 2000 году население Саморы составляло 65 000 человек, сегодня — менее 60 000. Точных цифр, впрочем нет.
Молодое население активно мигрирует в другие районы страны, так как Самора и ее пригороды лишена промышленности и развитой экономики. Нет рабочих мест, поэтому молодая рабочая сила и, как следствие, потребитель, покидают регион при первой возможности. При этом испанские застройщики не забросили город. Они продолжают возводить новое жилье и в достаточно быстрых темпах. Однако большая часть объектов, продаваемых на рынке, все еще относится к сегменту вторичного рынка. Это поддержанное, старое жилье.
В период с 2017 по 2021 годы Самора потеряла 3,35% своего населения. Если выборку расширить до середины прошлого века, то город постепенно растерял 40% от своего изначального населения. Город утопает в предложениях вторичного рынка без ремонта и, порой, в катастрофическом состоянии. Когда экономике нечего предложить в рамках карьерных перспектив, а местный рынок жилья утопает в поддержанных объектах — практически невозможно демонстрировать хорошие показатели роста. В среднем от момента попадания на рынок до его продажи может пройти до 15 месяцев, что в 2 раза чем в схожих с Саморой по населению городах, таких как Теруэль и Сория.
Проблемой является и подход продавцов к ценообразованию. Обычный домовладелец мало что понимает в принципах работы рынка. Они не являются экспертами в маркетинге и не знают когда цены можно завышать, а когда необходимо сбавлять и в каких объемах. Таким образом продавцы лишь поддерживают общую непривлекательность местного рынка. При этом местные жители крайне неохотно сдают недвижимость в аренду. Они знают, что закон в большинстве случаев становится на сторону арендатора, а не арендодателя и не хотят лишний раз рисковать.
Надежда для Саморы
Стоит, впрочем, отметить, что будущее Саморы не лишено луча надежды. В последние годы наблюдается очень робкое изменение тренда депопуляции. Некоторые из молодых людей, после обучения за границей, начинают возвращаться в теплую глубинку Испании. Речь идет о самых разных специалистах — от работников IT, которым не важно место работы, до профессиональных журналистов, вернувшихся после работы в столице. Они знают этот город лучше, чем обычные покупатели и могут найти для себя комфортные и выгодные предложения, чему помогает и то, что они уже местные. Если городу удастся каким-то образом обернуть вспять депопуляцию и создать привлекательные условия для возвращения молодых специалистов в город — у местного рынка есть хорошие шансы для внушительного роста.