Высокие цены на жилье являются препятствием для многих покупателей на современном испанском рынке. Например, согласно данным портала по недвижимости Fotocasa, средняя цена квадратного метра жилой площади, выставленной на продажу в феврале этого года, составила 2 086 евро. Это на 9,9% дороже, чем годом ранее.
При такой цене типичный для рынка апартамент с площадью 80 квадратных метров обойдется покупателю примерно в 166 880 евро. Годом ранее речь шла о 150 400 евро. Даже при оформлении ипотечного кредита для покупки настолько дорогого объекта, у многих потенциальных покупателей недвижимости сегодня часто не хватит сбережений даже на покрытие первоначального взноса.
И это не говоря о том, что банки, как правило, в лучшем случае готовы покрыть 80% от стоимости недвижимости. То есть сверх того покупатель должен будет где-то еще найти деньги на оплату оставшихся 20% от цены покупки. Это все сверх издержек по самому кредиту и пошлин за покупку недвижимости. Плюс, не будем забывать, что кредит надо выплачивать вместе с выплатами по регулярным коммунальным расходам. А они тоже дорожают месяц от месяца.
В общем, ситуация непростая, однако где-то углы всегда можно срезать. Допустим покупатель все же нашел достаточную сумму средств для всех этих расходов и готов рискнуть — на чем он может сэкономить? Самым главным способом может стать поиск ипотечных займов со 100% покрытием покупки. Он редок и довольно рискованный. Тем не менее сэкономленные 20% от цены дома могут склонить чашу весов в пользу этого инструмента.
О чем речь? Некоторые финансовые организации, в зависимости от профиля покупателя и конкретной ситуации, готовы выдавать займы со 100% покрытием цены того или иного жилья. Специалисты Fotocasa указывают, что такое возможно, например, в случае, когда вы собираетесь купить жилье у банка.
У банков регулярно появляются целые портфолио разных объектов жилья, которые достались им от ипотечных заемщиков, которые объявили себя банкротами. Банкам это жилье не нужно, они хотят избавиться от него в максимально сжатые сроки, поэтому готовы предлагать потенциальным покупателям цены ниже рыночных и кредиты под 100% стоимости.
Другая ситуация, если заемщик является государственным служащим. Если два таких человека на той или иной должности, связанной с государственными предприятиями, обратятся в банк за 100% кредитом, у них большой шанс его получить. Два человека нужны для поручительства, а тот факт, что люди работают на государство, гарантируем им более стабильную занятость и доход, а следовательно возможность расплатиться по займу, чем у работников частного сектора.
Еще один вариант — дополнительные гарантии от заемщика, вроде закладывание своего второго жилья как гарантии на случай невыплаты кредита. К примеру вам достался старый дом по наследству. Вам он не нужен, вы можете его продать или же использовать как дополнительную гарантию.
Если покупателю удалось договориться о покупке жилья по цене ниже его оцененной стоимости. Банки выдают свои кредиты под 80% на оценочную стоимость жилой недвижимости. Поэтому, если апартамент был куплен за 100 000 евро, а ипотечный займ открыт на 130 000 евро под 80%, то это значит банк выдал человеку 104 000 евро и, по факту, покрыл 100% стоимости покупки.
Также можно обратиться к услугам ипотечного брокера - специалиста, который хорошо знает такой рынок и имеет средства, чтобы отыскать вам самые редкие предложения с процентом покрытия выше 80. Правда такой брокер берет от 1% до 5% от суммы кредита за свои услуги.
Какие риски у этих ипотечных кредитов?
Хотя получение 100% ипотечного кредита позволяет сэкономить на покупке недвижимости, этот вид займа несет в себе большие риски. Проценты по долгу выше, также как и размеры регулярных платежей. Срок обычно более длительный, до 35 лет и даже более. Такие кредиты также довольно уязвимы к нестабильности на ипотечном рынке.