Инфляция, рост процентных ставок и ужесточение условий банковского кредитования, а также увеличение стоимости строительства являются основными проблемами для инвестиций в недвижимость в 2023 году. В контексте тотальной неопределенности будущего мировой экономики, прогнозируется падение сделок по продаже жилья примерно на 15%, а также последующая корректировка цен. Несмотря на это, эксперты считают, что в некоторых еще существуют безопасные и прибыльные рыночные ниши.
Серхио Эспадеро, директор по консалтингу и оценке группы Tecnitasa, выступая на мероприятии «Стратегии инвестирования в недвижимость в текущей ситуации» в Барселоне, заявил, что рынки жилой недвижимости в любом случае останутся в центре внимания инвесторов, хотя и будут «нюансы». Общее снижение цен на жилье и объемов сделок воспринимается пора воспринимать как должное в нынешних реалиях. Лучше обратить внимания на ниши с высоким потенциалом спроса, который пока продавцы не могут удовлетворить.
Одним из примеров таких ниш является покупка земли с передачей прав на строительство доступного жилья под аренду. В рамках Испании этот рынок является почти бездонным колодцем для заработка. Сейчас на жилом рынке страны наблюдается дисбаланс между спросом и предложением, что связано с многолетними задержками со стороны правительства в передаче новой земли под строительство застройщикам.
В реалиях сверхдорогого жилья огромное количество людей остается без возможности удовлетворить свои базовые потребности в нормальном современном доме. Ввиду этого испанское правительство начинает разворачивать разные программы помощи в получении и строительстве доступного жилья для широкого покупателя и постепенно начинают наращивать объемы в передаче земли.
Ввиду этого Пабло Мендес, инвестиционный директор компании Culmia, напоминает, что этот сегмент имеет большое преимущество в сравнении с остальным жилым рынком. Например большую «предрасположенность» административных работников лицензировать и выдавать разрешения на продажу, обмен и использование земли под строительство доступного жилья и жилья под аренду. Такая недвижимость гораздо доступней покупателю и она имеет более короткие сроки возврата инвестированных средств в виде реального дохода.
Является ли остальные сегменты рынка такими же прибыльными? Да, хотя предложение ситуация там сложнее. Правительство испытывает значительно меньший интерес к поддержке общего рынка, есть проблемы с жильем, есть хронический недостаток нового строительства и есть огромный спрос, особенно со стороны иностранных покупателей.
Тяжелее всего ситуация в больших городах, популярных у иностранцев, таких как столичный Мадрид или Барселона. Конечно в краткосрочной перспективе ситуация ведет к крайне активному росту цен, что хорошо для спекуляции, однако в долгосрочной перспективе этот рынок становится все уже и все более закрытым для широкого покупателя. К тому же ситуация с кредитованием и процентными ставками не обещает ослабнуть в ближайшее время.
Но все еще есть хорошие варианты даже на общем рынке, например жилье, созданное по стандартам ESG, устанавливающим высокие критерии социальной и экологической безопасности. ESG-недвижимость представлена также и в коммерческом сегменте рынка. Хулио Эгускиза, директор по операционной деятельности в Anticipa, напоминает, что на испанском рынке, по сути, доминирует вторичный рынок — поддержанное и старое жилье. Более 70% жилого фонда устарело и не отвечает современным требованиях экологичности, безопасности и энергоэффективности. Ввиду этого современные ESG предложения имеют особый спрос.
