Покупка дома — сложная задача, требующая принятия множества трудных и неочевидных решений, среди которых трудно угадать ключевые, способные сыграть роковую роль в будущем приобретении жилья. Одним из важных вопросов всегда является вопрос выбора ипотеки: где взять, какую и на каких условиях.
Традиционно в Испании, как и на большинстве мировых рынков недвижимости, существует два основных типа ипотеки: займы с фиксированной и плавающей ставками. Но в последнее время набирает популярность другой вид кредита — смешанная ипотека.
Как работают «смешанные ипотечные кредиты»?
Ипотека с фиксированной ставкой позволяет покупателям всегда выплачивать одну и ту же ежемесячную сумму по кредиту на годы и даже десятилетия вперед. Ипотечные кредиты с плавающей ставкой измеряют размеры выплат в соответствии с индексами, такими как известный всем Euribor, что может привести к колебаниям платежа от месяца к месяцу в зависимости от ситуации в экономике.
В ипотечных кредитах со смешанной ставкой получатель ежемесячно выплачивает фиксированную сумму в течение первоначального периода, который может составлять от 5 до 15 лет (прим. в зависимости от банка, выдающего кредит). Однако после этого все выплаты идут сугубо по плавающей ставке, привязанной к Euribor.
Почему этот финансовый инструмент вернулся в Испанию?
Данный инструмент, конечно, не нов для испанской экономики. Он существовал и в прошлом, но именно экономические кризисы делают подобные предложения популярными. В последнее время, смешанные ипотечные займы начинают предлагают все большее число организаций. Среди Самых крупных можно назвать Openbank, Bankinter, Caja de Ingenieros, EVO Banco, ING, Cajasiete, Banco Santander, Caja Rural de Granada, Ibercaja, Cajaviva, Targobank, Hipotecas.com, UCI, Banca Pueyo и Triodos Ban.
Выгода такого займа заключается в возможности планировать, сочетающейся с некоторой долей долгосрочной спекуляции. В экономически нестабильный период люди могут взять займ на долгий срок, при котором в ближайшие годы они смогут делать выплаты на заранее оговоренную сумму, которая не будет колебаться от негативных трендов в экономике, в том числе при кризисе. Но при этом, когда экономика стабилизируется, например на отрезке в 5 лет, заемщики смогут перейти на плавающую ставку и получить преимущество от экономического восстановления.
Компаратор финансовых продуктов HelpMyCash демонстрирует рост популярности смешанных ипотечных займов. В ноябре 2022 года около 24% открытых займов в банке iAhorro имели смешанную схему выплат. В декабре этот показатель увеличился до 35,7%. В 2023 году, по прогнозам компаратора, каждый пятый ипотечный заемщик будет иметь открытый ипотечный кредит по смешанной схеме.
Преимущества и недостатки «смешанной ипотеки»
Будучи смешанным, этот вид ипотеки имеет как преимущества, так и недостатки обоих вариантов ипотеки. Как один из самых очевидных примеров, смешанный вид является более надежным, чем вариант с плавающей ставкой, поскольку в течение длительного начального периода бенефициар защищен от колебаний рынка. Однако у него есть недостаток: клиент не получит выгоду, если индекс упадет, когда он еще находится в периоде фиксированной ставки. Учитывая, что рынок характеризуется сегодня скорее неопределенностью и склонен либо к мягкой рецессии, либо к стагнации, фиксированные периоды дольше 2–3 лет могут сыграть злую шутку с заемщиками.