Продажи жилой недвижимости иностранцам позволили испанскому рынку сохранить высокую динамику роста во второй половине 2022 года и противостоять глобальной тенденции на замедление, стабилизацию и падение мирового сектора недвижимости и глобальной экономики. Согласно данным Национального института статистики Испании (INE), экономика страны за третий квартал прошлого года едва достигла 0,1% роста.
При этом на экономику, и конкретно рынок недвижимости, влияет рост процентных ставок на кредитование, в том числе ипотечное. Европейский центральный банк (ЕЦБ) сохраняет приверженность политики повышения ставок для борьбы с инфляцией. Последнее увеличение в конце 2022 года составило 50 базисных пунктов. Грядущее также должно составить 50 пунктов. Что будет дальше и снизится ли масштаб роста — остается неопределенным.
В начале прошлого года ЕЦБ решил увеличить ставку с исторических минимумов до 2,5%, чтобы сделать заемные деньги дороге и отрезать от экономики как можно больше потребителей, в том числе и в особенности тех, которые живут не по средствам. По идее ЕЦБ, которую они позаимствовали у своих североамериканских коллег, это приведет к общему спаду спроса в экономике, падению производства и охлаждению всей системы вместе с падением инфляции.
В тоже время политика европейских финансовых институтов и общая макроэкономическая ситуация привели к ослаблению евро как валюты и это резко увеличило привлекательность местных рынков для иностранных инвесторов и покупателей. Процесс миграции иностранцев начался с конца 2021 года.
Данные, собранные и опубликованные испанской Ассоциацией инспекторов недвижимости, показывают, что иностранный спрос на местное жилье составил долю в 16% в третьем квартале 2022 года. Если точнее, то 15,92% и это является историческим максимумом для Испании. При этом евро в отношении к доллару, после нескольких месяцев спада, к сентябрю прошлого года достиг минимума за последние два десятилетия.
ЕЦБ все же отреагировал на сложившуюся ситуацию, в том числе немного изменив свою монетарную политику, что позволило валюте ЕС с того момента восстановить 11% собственной стоимости. Однако она все еще значительно меньше отметки в 1,22 доллара, которая была достигнута в 2021 году.
Иностранный спрос на испанское жилье, и недвижимость в целом, увеличивается уже 6 кварталов к ряду, как в относительном, так и абсолютном выражении. По прогнозам ситуация не должна кардинально измениться в 2023 году. Одновременно с этим международный спрос оказывает главным фактором, который объясняет удивительную сопротивляемость испанского рынка недвижимость глобальным трендам. Иностранцы играют важную роль на фоне того, что внутренний национальный спрос стабильно падает. С другой стороны именно международный спрос и приводит, в итоге, к падению спроса локального.
Как отмечает компания по недвижимости Sonneil, растущее влияние иностранных инвестиций и потребителей в секторе жилищного строительства хорошо видно при сравнении показателей 2022 и 2021 годов. Для примера можно взять Аликанте, который показал годовой рост продаж жилья иностранцам на 74% в третьем квартале 2022-го. В Валенсии рост составил 60%, а в Малаге — 51%.
Сильвен Бройер, главный экономист в S&P Global Ratings по региону EMEA, указывает в докладе «European Housing Prices: A Sticky, Gradual Decline», что цены на жилую недвижимость падают в большинстве стран региона и продолжат снижаться в 2023-24 годах. При этом эксперты не видят перспективы для сильного подъема в 2025 году, поэтому об «отскоке» пока что говорить не приходится. Рейтинговое агентство ожидает, что жилье в Испании подешевеет в среднем на 2,5% в 2023 году, на 1% в 2024 году и подорожает на 1,5% в 2025 году.