Продажи на испанском рынке недвижимости находятся в полном разгаре. Еще к лету 2021 года, за первые пять месяцев с января по май, в стране было продано более 50 000 объектов жилой недвижимости. Это стало рекордом, который сектор не видел с начала 2008 года.
Однако, если до этого продажи доминировали на первичном рынке жилья, то сегодня основная активность перетекла в рынок вторичный. Произошло это в результате как нехватки новых объектов в продаже, так и колоссального роста спроса на жилье.
Согласно Институту национальной статистики (INE) Испании, за последние 12 месяцев было продано чуть более 482 000 жилых объектов вторичного рынка.
Официальная статистика ведется с 2007 года, периода пикового роста «пузыря» в секторе недвижимости. Это базовый год и точка отсчета для анализа. Согласно данной метрике, за базовый год число сделок по вторичному жилью почти достигло 449 000.
Исторический рекорд по ежемесячному росту был поставлен в марте текущего года, когда было совершено почти 48 000 операций по вторичной жилой недвижимости. Это был лучший март за последние 15 лет.
По общему количеству сделок за квартал можно взять в сравнение начало 2007 и 2022 годов. В I квартале 2007 года в Испании было продано более 230 000 объектов жилья, а в аналогичном квартале 2022-го было продано почти 165 600. Но уже при рассмотрении сделок на вторичном рынке разница уже не так велика: в I квартале 2007 года было совершено 136 356 продаж, а в аналогичный период 2022-го — 133 156.
Это означает, что если раньше новое жилье составляло примерно половину от продаж на рынке, то теперь их доля не достигает и 20%. На сегодняшний день, в некоторых провинциях, 9 из каждых 10 домов, поступающих в продажу, являются старыми.
Гонсало Бернардос, экономист и координатор по получению магистерской степени в сфере недвижимости в Университете Барселоны, четко формулирует диагноз современному рынку: «В начале века ахиллесовой пятой для испанского сектора недвижимости был избыток новой жилой недвижимости. И хотя сейчас все наоборот, итоговый результат, как ни парадоксально, может оказаться аналогичным. Разница лишь в том, что тогда цены росли из-за избытка кредитов, а теперь из-за дефицита предложения».
С теми временами нынешнюю ситуацию связывает и огромное стремление множества испанцев приобрести для себя новый дом. Половина существующего спроса направлена на покупку для собственного пользования, если опираться на исследование «Radiografía del Mercado de la Casa» от компании и портала по недвижимости Fotocasa.
Доля такого спроса выросла с 40% до 50% всего за год, а спрос на жилье в аренду наоборот снизился — с 50% до 38% (прим. оставшаяся доля связана с респондентами, ищущими жилую недвижимость в обоих вариантах). В связи с такой ситуацией, Мария Матос, пресс-секретарь Fotocasa, подчеркивает, что рынок окончательно преобразился и теперь желание купить недвижимость является главенствующей силой на рынке.
Из такого изменения образуется еще одно следствие. Как сообщает Матос: «Мы обнаружили серьезную проблему — растущий дисбаланс между спросом и предложением, который становится все более и более выраженным».
Проблема же заключается в том, что достаточно ожидаемый перекос ведет не только к сопутствующему росту цен, но и общему перегреву рынка. Об этом более подробно сообщает экономист Гонсало Бернардос: «Недвижимость стало настолько легко продать, что в небольших городах и населенных пунктах продавцы даже не прибегают к помощи соответствующих агентств. Объекты и так распродаются меньше чем за месяц».
По мнению Бернардоса, к концу года в Испании может быть продано более 600 000 вторичных жилых объектов, что станет беспрецедентным показателем за последние два десятилетия.