В течении многих лет рынок недвижимости Испании процветал, оправившись от потрясений кризиса 2007–09 годов. В последнее десятилетие цены на покупку недвижимости и ставки аренды росли практически без перерыва. Для инвесторов, состоятельных покупателей, застройщиков и агентств — это было хорошее время. Но для рядовых испанцев и большого количества иностранцев ситуация дошла до того состояния, когда для покупки даже скромного жилища придется копить десятилетиями.
Прошлый год стал лучшим годом по показателям продаж жилья, был побит 10 летний рекорд, вторичный рынок и вовсе преодолел пики конца 00-х. Но это, предсказуемо, стало последним взлетом для текущего цикла развития испанского рынка недвижимости. Уже в декабре объемы продаж сократились на 10,2% в сравнении с декабрем 2021-го. Конец 2022-го прервал 21 месяц непрекращающегося роста спроса, продаж и цен.
Большая часть локальных рынков жилья показала замедление темпов роста. В начале 2023-го новый тренд был ненадолго прерван, но сейчас стало ясно, что аномалия января-февраля этого года — последний вздох старой эпохи. Интересно при этом отметить один испанский город, который уже в 2022 году показал не просто замедление темпов роста, а конкретное падение продаж и цен. Речь идет о Саморе, столице одноименной провинции.
Согласно данным компании EFE и отчету агентства по оценке недвижимости Tinsa, в IV квартале 2022-го года Самора стала единственным городом Испании, показавшим падение цен на жилье. Эксперты, общавшиеся с изданием Business Insider España подчеркнули, что в 2023 году будет наблюдаться падение спроса, ведущее падению цен на всех испанских рынках жилья и Самора стала прологом ко всему этому.
По имеющимся данным, в многих провинциальных столицах наблюдается схожая с Саморой ситуация. Однако первыми пострадают регионы с высокими показателями депопуляции, так называемая «опустевшая Испания». Кристина Ариас, директор исследовательского отдела Tinsa, указывает, что Самора упала как раз из-за высоких показателей депопуляции.
В регионе просто нет столько людей, чтобы «поглотить» все имеющееся предложение. Поэтому продавцам приходится конкурировать между собой, снижая цены. Ситуация отличается от крупных городов страны и прибрежных регионов, где спрос излишне велик и продавцы могут кратно увеличивать цены даже не самые скромные предложения. Ситуация в этих регионах будет изменяться, так как цены достигли уже неподъемных уровней, отрезав большое количество людей от рынка. На товары не останется покупателей и продавцам придется соревноваться, сбивая цены, чтобы вернуть интерес к рынку.
Среди городов, цены в которых начнут падать первыми, можно отметить Хаэн, который за последний год вырос в ценах только на 1%, Паленсию с 1,2% роста и Сьюдад-Реаль с 1,3% роста. Лучше прочих будут держаться такие города, как столичный Мадрид, который за прошедший год вырос в ценах на 10,3%, Теруэль и Сан-Себастьян, показавшие 9,8% и 9% роста соответственно.