Несмотря на спад рынка в конце прошлого года, в начале 2023-го цены на жилую недвижимость в Испании удержались от падения. В некоторых аспектах цены и объемы продаж даже выросли. Представители компании по недвижимости Engel & Völkers указывают, что по их мнению на испанском рынке жилья наступает смена циклов, но мы еще недостаточно глубоко, чтобы ее зафиксировать. В любом случае, после восьми лет постоянного роста продаж и цен истощение должно было наступить.
Хуан-Гало Масие, президент компании Engel & Völkers по Испании, Португалии и Андорре, указал при презентации отчета за 2022 год, что динамика, продемонстрированная в 2022 году, не может более сохраняться на рынке. Особенно в текущем контексте высокой неопределенности в экономике. Увеличение стоимости кредитного финансирования привело к тому, что большинство испанских покупателей выбрали выжидательную позицию и не участвуют на рынке.
Гонсало Бернардос, профессор экономики в Университете Барселоны, назвал цифры грядущего спада в сфере недвижимости. Минимальное снижение объемов транзакций составит 15%, а падение цен — 5%. Инфляция сыграет свою роль, но большее влияние сыграют растущие процентные ставки.
Суть в том, что влияние от повышения ключевой ставки на кредитование не оказывает влияние сразу. Обычно существует некоторых провал по времени в реакции — около полугода. Именно поэтому часто звучит критика текущей политики ЕЦБ или Федрезерва США, которые не берут перерывов, чтобы посмотреть на реальные последствия их действий, отложенные во времени.
В свою очередь Бернардос считает, что хотя первые проявления глобального банковского кризиса, проиллюстрированного банкротством Silicon Valley Bank (SVB) в марте 2023 года, является хорошим знаком для рынка недвижимости. Вскрывшиеся проблемы с крупнейшими банками планеты, включая Deutsche Bank и Credit Suisse, могут привести ЦБ к сворачиванию политики повышения процентных ставок. Такое развитие событий не повернет рецессию для сектора недвижимости вспять, но определенно сделает весь процесс менее болезненным.
Корректировка, которую прогнозируют и в Engel & Völkers, и Бернардос, не будет однородной для всего рынка. В сфере нового жилья Бернардос не ожидает спада. Как указывает профессор: «Проблем с запасами, продажами и ценами ждать не стоит, ведь у застройщиков их уже не осталось. Почти все было продано в 2022 году или заранее распродано на 2023–24 годы». Падать объемам особо некуда, а цены держатся наверху за счет исключительно тяжелого дефицита предложений.
Не пострадает, по мнению экспертов, и сегмент премиального жилья, являющийся специализацией Engel & Völkers. Констанца Майя, руководитель отдела по развитию E&V в Испании, подчеркивает: «Этот рынок работает по правилам, совершенно отличным от правил обычного рынка недвижимости. Он всегда более устойчив к экономическим и политическим потрясениям».
Большинство операций на этом сегменте рынка превышают 2 миллиона евро и покупатели обычно не прибегают к кредитным средствам. Впрочем, подчеркивает Майя, какое-то влияние текущая ситуация и грядущая рецессия окажут на рынок. Но каким влияни будет сказать трудно и оно очевидно будет незначительным, в сравнении с поведением обычного рынка недвижимости.