Рынок недвижимости постоянно развивается, также как и поведение покупателей на нем. Хотя основным движущим фактором спада спроса является рост цен на недвижимость и повышение процентных ставок на кредитование ввиду инфляции, это не единственный фактор, влияющий на статистику, демонстрирующую нам сокращение объемов покупок.
Один из этих, редко рассматриваемых, факторов является так называемый «эффект шампанского». Эксперты из Comprarcasa объясняют: «Этот термин описывает ситуацию, когда спрос на продукт или услугу снижается после периода большого успеха среди покупателей. Это метафора на поведение только что открытой бутылки шампанского, из которой обильно выливается пена и сам напиток, находившиеся долгое время под давлением. А после этого напиток стремительно теряет свою энергию».
На рынке недвижимость эта ситуация сформировалась во время пандемии. С одной стороны, люди и целые семьи, оказались заперты в своих домах. Это дало понимание, что их текущее жилье не очень приспособлено для размещения всех имеющихся жильцов, особенно если дом одновременно должен быть и рабочим местом. Появился спрос на новое жилье, в том числе более габаритное.
С другой стороны, во время пандемии и изоляции привычные виды расходов исчезли, так как многие формы отдыха и досуга оказались недоступны. Это привело к накоплению сбережений, которые в перспективе можно было бы вложить в покупку нового жилья.
Когда острая фаза пандемии прошла, жизнь начала возвращаться в привычное русло, а бизнес активизироваться, огромное количество людей хлынуло на рынок недвижимости и начало активно скупать все, что можно, пока цены низкие, а кредиты доступны. Существовал большой нереализованный спрос и средства для его удовлетворения. Разумеется такое состояние не могло сохраняться вечно. Наоборот, энергия спроса достаточно быстро, в течении года, иссякла.
Однако изначальный всплеск активности уже выкрутил статистику до неправдоподобно высоких уровней, которым невозможно соответствовать в обычной ситуации. Именно поэтому в будущие годы мы будем видеть лишь все падающий и падающий покупательский спрос. И это падение будет всячески поддерживаться инфляцией и ставками на кредитование.
Такие явления, как «эффект шампанского» показывают нам опасность в попытке оценивать рынок только по сухой статистике и цифрам, без правильного теоретического осмысление наблюдений. И такие эффекты на рынке мы встречаем постоянно.
Не отходя далеко от ситуации с пандемией, мы можем увидеть подобную ситуацию в сегменте онлайн развлечений: стриминговых сервисов и видеоигры прежде всего. Когда миллионы людей оказались заперты в своих домах без доступа к привычным средствам досуга, разумеется они обратились к онлайн развлечениям, что привело к росту этих индустрий в невероятных объемах.
Вроде бы должно быть очевидно, что полученные показатели роста являлись аномалией ситуации, а не нормой, укорененной в силе самой индустрии. К сожалению многие представители сферы онлайн-развлечений, в том числе инвесторы, оказались не очень способны понять суть происходящего. Выведя свои ожидания от следующего года еще выше, они разумеется оказались разочарованы полученными прибылями.
Схожая «ложная статистика» может быть получена и в результате «эффекта низкой базы», когда показатели относительного роста растущей экономики намного выше показателей уже развившейся, при том, что в абсолютных величинах последняя показывает лучшие результаты.
Возвращаясь к рынку Испании, «эффект шампанского» объясняет как за последние 2 года сектор недвижимости начал публиковать самые высокие показатели роста с 2007 года. Например в 2021 году было совершено 566 000 сделок по недвижимости, в 2022 году — 600 000 сделок. Это заметно выше показателей 2019 и 2020 годов, когда было совершено 505 470 и 420 240 сделок соответственно.
Держа во внимании указанный эффект, Comprarcasa ожидает, что 2023 год завершится с показателем в районе 500 000 сделок по покупке жилой недвижимость. Этот показатель все еще хорош, но уже ниже результатов 2019 года. Он будет демонстрировать реальную силу рынка недвижимости Испании, а не аномальный рост из-за внешних факторов.
Оптимистические прогнозы по рынку при этом имеются. Например интерес инвесторов только растет благодаря растущей доходности. В 2023 году она может приблизиться к 8%. Растет и спрос со стороны иностранных покупателей. Согласно данным Министерства транспорта, мобильности и городского развития, еще в III квартале 2022 года он вырос на 22,5%. Кроме того, ожидается, что инфляция будет взята под контроль, а процентные ставки на кредитование стабилизируются.