Открытие ипотеки — крайне важный шаг в жизни каждого человека. Правильный выбор займа и его формы может кардинально изменить жизнь человека как в лучшую, так и худшую сторону. Как это выбор сделать? С какой стороны к ипотечному вопросу подойти, с чего этот путь начать?
Портал «Hipotecas» компании UCI, специализирующейся на создании здоровой среды в сфере ипотечного кредитования, подготовил руководство из 10 шагов, которые необходимо совершить, прежде чем принимать решение открыть ипотечный займ.
1. Анализ и планирование своей жизненной ситуации
Путь открытия любого займа должен начинаться прежде всего с изучения самого себя и своих предпочтений. Какие планы человек имеет на будущее? Где он собирается жить, как и кем работать? Как он видит свою семейную ситуацию в ближайшие 5 или 10 лет? Решение принятое в порыве или в моменте, без учета долгосрочных жизненных перспектив обречено принести только неудобства и несчастье.
2. Изучение и расчет имеющегося и потенциального бюджета
Прежде чем рассчитывать, какую сумму брать у банка, необходимо оценить какую сумму имеет сам человек. Может ли он позволить купить жилье самостоятельно и если нет, то какую долю цены он способен покрыть за счет собственных средств. Важную роль играет и размер регулярных доходов.
Согласно рекомендациям Банка Испании, необходимо брать лишь тот кредит, погашение которого не отнимет больше 35% от ежемесячного дохода заемщика. Малый доход ставит риск не только собственное финансовое благополучие человека, но также закрывает многие ипотечные предложения. Банки просто откажут в выдаче кредита.
3. Изучение места расположения желаемой недвижимости
Понимая чего человек хочет сам и как планирует вести свою жизнь в ближайшие годы, здраво оценив свое финансовое состояние, необходимо обратить внимание на саму недвижимость, а конкретно — на место ее расположения. Свое жилье — это не только конкретный дом или апартамент, но и район вокруг него.
Необходимо найти место, которое удовлетворит потребности в публичном досуге, климате, качестве окружающей среды и степени развитости инфраструктуры. В месте с этим необходимо учитывать средние цены на жилье в районе и объем коммунальных расходов.
4. Проверка состояния жилья и его истории
Это один из ключевых аспектов в выборе недвижимости. Необходимо оценить не только внешнее и внутренне состояние желаемого объекта недвижимости, но и его структурное состояние и его историю. Внешне привлекательное и косметически отремонтированное жилье может скрывать, под толстым слоем лоска, множество структурных проблем. Проблем, решение которых превратит жизнь в стенах этого дома в сплошную головную боль.
Согласно данным UCI и SIRA, только 16% покупателей недвижимости интересуются структурным состоянием покупаемого жилья, вопросами его энергоэффективности, коммунального комфорта, под которым подразумевается, в том числе, объемы естественного освещения, проветриваемость и способность удерживать тепло или прохладу. Правильная оценка указанных параметров дает высокие шансы избавить себя от высоких расходов на коммунальные услуги, ремонт и реновацию жилья.
5. Поиск хорошей, профессиональной консультации
Как было сказано ранее, открытие ипотеки - один из важнейших шагов, которые человек может предпринять в жизни. Это не только свободные деньги для приобретения того, что в обычном случае было бы не по средствам, но также большие обязательства и риски. В любой ситуации, касающейся крупных сумм денег и соответствующих обязательств, следует начинать с поиска хороших специалистов.
Юридических профессионалов и людей, понимающих в финансовых вопросах, которые объяснят, поддержат и сопроводят на пути к открытию кредита. В том числе это касается анализа рынка кредитных предложений, условий и тонкостей тех или иных договоров.
6. Поиск альтернатив и сравнение предложений
Как понятно из предыдущего шага, предложение кредита существует всегда в рамках какого рынка, полнящегося различными опциями и вариантами. Разные условия, разные объемы средств, разные проценты. Вместе с экспертом человек должен подробно исследовать рынок и выбрать наиболее подходящие предложения.
7. Знать о видах ипотеки и выбрать подходящую именно вам
Кроме разных опций на рынке, необходимо в целом иметь представление о том, какие виды ипотек существуют, какие доступны и на каких условиях, даже в рамках предложений от одного и того же банка. Следует держать руку на пульсе повышения ключевых ставок. В Европе за это ответственность несет Европейский центральный банк (ЕЦБ).
Из основных видов ипотеки следует выделить займы с фиксированной и динамической ставкой. Первая предоставляет средства под единый и неизменный процент на весь срок погашения. Опция безопасная, однако следует точно знать, как поведет себя рынок. Если кредит взят на 30 лет, а в течении 10 лет следует ожидать снижение ставок, что фиксированное предложение оказывается невыгодным, так как в следующие годы придется продолжать платить выше того, что предлагает рынок.
Динамическая ставка действует ровно наоборот. Она подстраивается под условия на рынке, однако опасна в ситуации, когда в грядущие годы прогнозируется лишь увеличение процентов на кредитование. В последние годы наблюдается общий рост числа займов с фиксированной ставкой, но необходимо всегда принимать во внимание индивидуальные ситуации.
8. Изучить документы «FEIN» и «FIAE»
При оценке предложения, представленного финансовым учреждением, следует помнить о существовании того, что раньше называлось «обязательным предложением». Сегодня оно разделено на два отдельных документа: FEIN и FIAE.
С одной стороны имеется FEIN, или «Европейский стандартизированный информационный лист» (European Standard Information Sheet), в котором кратко изложены условия ипотечного займа. Он является обязательным для исполнения финансовым учреждением в течение как минимум 10 дней. С другой стороны имеется FIAE, или «Стандартизированный предупреждающий лист» (Standardized Warning Sheet), который включает в себя подробные пункты договора, описывающие все детали ипотечного контракта.
9. Уделить время размышлениям
Учитывая масштабы займа и обязательств, никогда не стоит пренебрегать временем для паузы, размышлений и рассуждений о последующих шагах. Необходимо быть полностью готовым к подписанию контракта, в том числе получив все необходимые рекомендации от профессионалов и нотариусов.
10. Подписать документы
Весь этот путь заканчивается с подписание контракта, прежде всего, с подписания закладной под ипотеку. Каждый объект, который покупается в ипотеку, записывается через закладную на банк. В этом случае, пока кредит не выплачен, банк по сути имеет последнее слово в вопросе распоряжения недвижимость. Невозможность регулярно выплачивать задолженность перед банком может привести к тому, что организация использует сам объект для погашения долга. Впоследствии такое жилье попадает на рынок по более низким, чем рыночные, ценам.
