Последствия увеличения процентных ставок наконец становятся видны, но не там, где это ожидалось. Недавние события, связанные с банкротством SVB и проблем с другими банками как в США, так и Европе — прямое следствие политики регуляторов по повышению ключевой ставки на кредитование. Эти же события стали основанием для большой уверенности в неминуемой экономической рецессии мирового масштаба.
Рынки чувствуют происходящее и меняются под давлением обстоятельств. Если описать ситуацию метафорой, то это похоже на надвигающуюся лавину. Вы еще не видите стремительной стены снега, несущейся на вас, но уже ощущаете нарастающую дрожь земли и усиливающийся холодный ветер, дующий на вас с горной вершины. Обратимся к цифрам, чтобы узнать, как на ухудшающуюся экономическую ситуацию реагирует рынок недвижимости Испании.
По данным Национального института статистики Испании (INE), в последнем квартале 2022 года цены на жилую недвижимость замедлили свой рост до 5,5% в годовом выражении, что стало самым низким показателем последних нескольких лет. Спад произошел резко, практически за один квартал. Уже тогда эксперты заговорили о «рецессии в сфере недвижимости», которая приведет к спаду продаж, упадку рынка аренды, падению цен и множеству других неприятных вещей. Серьезный удар по испанской экономике ожидали еще в начале 2023 года, но прогнозы не сбылись. Как становится понятно, парой кварталов эксперты в своих ожиданиях все же ошиблись.
Гонсало Бернардос, профессор экономики Университета Барселоны, указывает, что хорошие настроение могут сохранять разве что те, кто способны позволить себе самые дорогие и эксклюзивные дома. Премиальный сегмент жилого рынка скорее всего окажется нетронутым возможной рецессией. Спрос, продажи и цены лишь растут. Можно рассмотреть как пример элитное жилье от Engels & Völkers (EV). Цена «премиального» квадратного метра их объектов в Мадриде, испанской столице, выросла за год на 13%. В Барселоне рост составил 4,1%. В Валенсии — 7,6%.
Такой высокий спрос и продажи держатся за счет того, что основными покупателями элитного жилья в Испании выступают состоятельные иностранцы, а не испанские граждане. Испанский покупатель уже упал до доли в 40% от всего покупательского спроса на предложения компании. Последние данные по продажам жилья от INE дают поводы для оптимизма участникам премиального рынка: был зафиксирован рост цен на 6,6% в годовом выражении и увеличение продаж до почти 56 400 сделок.
Бернардос утверждает, что несмотря на иллюзорный рост испанского рынка недвижимости вообще в начале 2023 года, инфляция, спад экономического производства и растущие процентные ставки скажутся на этом секторе и уже очень скоро. По его мнению, больше всего пострадают покупатели с наименьшими сбережениями и доходами, а также, как следствие, сегменты рынка рассчитанные на таких потребителей. Ситуация с SVB и другими банками заставила другие финансовые организации выдавать деньги со значительно большей неохотой. А те, что будут выданы — будут выданы по высоким ставкам. Премиальный рынок отличается тем, что большая часть его покупателей не пользуются ипотекой.