Европейский центральный банк (ЕЦБ) прогнозирует, что процентные ставки на кредитование, рост которых серьезно усилился с июля 2022 года, не достигнут пика роста, как минимум, до лета 2023 года. Наряду с общим замедлением глобальной экономики, продолжающимся ростом инфляции, ростом цен на сырье и энергоносители, а также вооруженного конфликта в Украине все это создает условия неминуемой рецессии в ближайший год.
Последнее повышение ключевой ставки на кредитование для Европы, осуществленное ЕЦБ, составило 50 базисных пунктов. Произошло это 21 декабря 2022 года. В результате, на конец года, уровень ключевой ставки остановился на отметке в 2,5%.
Несмотря на то, что последнее повышение оказалось на 25 базисных пунктов ниже предыдущих случаев роста, ЕЦБ указывает, что ожидать остановки роста не стоит. Регулятор продолжит повышать ставку и в 2023 году, пока не будет достигнут, по их мнению, желаемый результат. Единственная разница в том, что возможно «новой нормой» станет повышение не на 75, а 50 базисных пунктов.
В общем и целом, ставка рефинансирования сегодня составляет 2,5%, ставка по депозитам — 2%, а ставка по кредитам — 2,75%. Пока ЕЦБ пытается, имеющимися методами, сдержать рост инфляции, Euribor уже торгуется на уровне почти в 3%. Ипотечное кредитование становится все дороже и конца этому процессу не видно.
Обратим более пристальное внимание на сам рынок недвижимости. Согласно данным BNP Paribas Real Estate, объем инвестиций в сектор недвижимости Испании упал в последнем квартале 2022 года до 2,4 миллиардов евро. Хотя в годовом выражении показатели привлеченных инвестиций рекордные, они выросли на 35% к 2021 году и на 21% к 2019 году, динамика последнего квартала наглядно демонстрирует грядущее будущее.
Положение бизнеса и застройщиков
Бизнес и инвесторы наконец осознали, что бесконечного роста от местного рынка ожидать не стоит, не стоило изначально, поэтому все большее количество людей, все большее число бизнесов, начали покидать Испанию. Те кто остаются, например такие компании как Inmobiliaria Colonial и Lar España, делают ставку на офисы и торговые центры — коммерческий сектор.
Он достаточно неосвоенный и имеет большой потенциал для роста, но в тоже время несет высокие скрытые риски падения цен. Той же перспективы, с которой в ближайшем будущем вероятно столкнется жилой сегмент. В целом по рынку инвесторы делают ставку на активы, которые мало страдают от места расположения и сезонной привлекательности.
Проблема доступности жилья
При ставке Euribor, которая находятся в диапазоне от 2% до 3%, все меньше рядовых покупателей, прежде всего испанских граждан, готовы, и могут позволить себе, покупать новое жилье. Падение цен на жилье в итоге случится, когда рост достигнет критических значений, но когда конкретно такая ситуация случится — неизвестно. В тоже время уже сейчас заемные деньги слишком дороги для большинства людей, поэтому все меньшее их количество задумываются о приобретении недвижимости. Тем более когда и прочие расходы на жизнь растут месяц от месяца.
Прогнозы роста процентных ставок
На заседаниях ЕЦБ, запланированных на февраль и март, ставки могут быть повышены еще на 50 базисных пунктов в обоих случаях. Если ЕЦБ решит придерживаться «новой нормы», то и на заседания в мае и июне стоит ожидать роста на 50 пунктов. Тем не менее некоторые прогнозы говорят о том, что в мае и июне рост составит 25 базисных пунктов. Но это очень неуверенная цифра, которая может легко измениться из-за реального роста инфляции в грядущие месяцы. Тем не менее, стоит ожидать к середине года как минимум 3,5% ставку по депозитам.